90%城市都降价!成都凭啥表现好?

11月16日，国家统计局发布了《2022年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。

无论新房还是二手房，同比还是环比数据，全国降价城市都在持续增多，市场仍在探底。

部分城市表现出较强韧性，新房市场如成都、杭州、北京，二手房市场如成都、上海和北京。

如果把新房、二手房的同环比数据全部叠加来看，今年截至目前，楼市表现最稳健的就两个城市，成都和北京。且成都整体表现更优于北京。

成都到底凭什么？

新房：市场仍在探底

这3城表现出超强韧性

环比数据来看，10月新房降价城市继续增加，较9月增加4个城市，共58城在降价，整体占比超8成，市场仍在探底。

70城新房价格环比涨跌城市数量变化

10月表现相对较好的城市是南充，环比涨幅为1%；其次为合肥为0.6%。成都环比涨幅为0.3%，位列全国第四，在全国市场整体走低的大趋势下，表现较为稳健。

有3个城市环比跌幅≥1%，即大连、牡丹江、南宁，其中，大连以1.2%的跌幅居榜首。

同比数据来看，10月新房降价城市达51城，较9月再增一城，整体占比超7成。

70城新房价格同比涨跌城市数量变化

表现相对较好的3个城市，和9月一样，仍是成都、杭州和北京，其中，成都以7.2%的涨幅居榜首，其次为杭州6.4%，北京5.9%。

同比降幅最大的城市是北海，降幅较9月再扩大，达10.7%。

综合新房同环比数据来看，目前全国房价走势仍在探底，降价城市还在增多，而在大环境持续式微的背景下，成都、杭州、北京仍表现出较强韧性。

二手房：90%城市都降价

成都同比涨7.5%表现最好

环比数据来看，10月二手房降价城市较9月再增一城，达62城，即约9成的城市都在降价。

70城二手房价格环比涨跌城市数量变化

环比涨幅＞0的城市，较9月再减少3个，仅剩5个。其中，表现最好的城市是成都，涨幅为0.4%。

同比数据来看，10月二手房降价城市较9月再增一城，至64城，即超9成城市都在降价，为近一年最差。

70城二手房价格同比涨跌城市数量变化

同比涨幅＞0的城市，较9月再减少1个，仅为6个。表现较好的三个城市仍为成都、北京和上海。其中，成都同比涨幅7.5%排在第一，第二为北京5.2%，第三为上海3.9%。

综合二手房同环比数据来看，二手房降价城市还在持续增多，目前全国约90%的城市都在降价，在市场下行周期表现出较强韧性的仅3个城市，即成都、上海和北京。

成都凭啥表现好？

如果把新房、二手房的同比、环比数据全部叠加来看，今年截至目前，楼市表现最稳健的就两个城市，成都和北京。

且成都整体表现更优于北京，尤其是新房和二手房同比涨幅，均超过7%，均领涨全国。

支撑房价上涨的逻辑背后，本质上是需求。

2021年全国仅有4个城市常住人口超2000万，成都2119.2万人为其中之一；2021年较2020年的人口增量为24.5万人，人口增量仅次于武汉排在全国第二（武汉的增量具有一定特殊性）。

无论人口总量还是人口增量，成都对比全国多城都有巨大的优势，毕竟中国人秉承有房才有家，这带来的就是巨量购房需求。

2018年成都开启改善元年，成都用3年的时间，将刚需与改善客群几乎彻底分流。

刚需持续流向二手房市场，加上今年新政刺激，造就了今年成都二手房市场的空前繁荣。今年截至目前，成都已成交将近13万套二手住宅。2022年注定会成为成都二手房成交的历史里程碑。而二手房成交套均面积约94㎡，近十年变化都不大。

对于改善主导的新房市场而言，2021年是成交量的天花板，新房成交套数同样创下了历史新高。今年截至目前，成都总共成交了12万多套，虽然今年还有一个半月时间，双十一当天也集中大放量，近期楼盘推新频次也非常高，但恐怕今年成交总量难以超越去年的巅峰。

今年成都新房市场成交量下滑，并非市场需求减弱所致，而是行业下行信心不足加上市场在持续试探改善型购房者的上车底线所致。

16年前，成都新房成交套均面积小于100㎡；进入18年改善元年，成交套均面积超110㎡；19年以来，成交套均面积超过120㎡逼近130㎡，如果只看中心城区，这个数据已超过130㎡。

套均面积增长的同时房价也在稳步提升，导致购房门槛持续走高。动辄三五百万的总价门槛已经不能用以前刚需市场的流速模型进行判断，市场流速慢下来本在情理之中，只是刚好遇到市场下行期又被放大。

有时我们同事之间也会感叹，成都有钱人为啥这么多？前几天的《2022胡润百富榜》显示，今年共有1305位个人财富50亿元人民币以上的企业家登上胡润百富榜，其中有20位企业家来自成都，占总人数的1.5%；财富总和超4400亿元，占总财富的2%。

并且有意思的是，今年，以北京、深圳、上海等城市为居住地的上榜企业家数量都在下降，而成都却在前20名城市中逆势增长。相比去年，居住地为成都的上榜企业家增加了2位，城市排名位列全国第十三位。

都说80%的财富掌握在20%的人手中，在这个假设下，成都至少有400万“有钱人”，多次置换，足以消化成都数十年的改善市场。

改善产品本就具有相对较高的资金占用率，在当前国内大环境整体下行的趋势下，短期内资金支配的第一流向未必会向楼市倾斜，但需求本身还存在。只要需求还在，市场就在。差的只是一剂强心针，虽迟但到。

成都的宣传或许很厉害，但成都楼市的强韧性却并不是吹出来的，数据已经证明，我们也仍旧持续看好成都这座城市。

来源：CRIC克而瑞四川