蚌埠住了!买房的窗口正往里边灌风
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最近碰到的两件事,让老编辑快蚌埠住了。
一是昨天踩盘时,置业顾问说不查首付来源、不打工资流水了,连贷款利率,也降到了5.13。
多么美丽的一个数字,重回房贷利率靠近基准利率的五年前;
二是神盘出清,120个月社保的粉丝以六百多号败走凯德,一位摇中天府半岛前40的朋友,最终选择了放弃。
在买房面前,没得选很痛苦,不知道怎么选更痛苦
迷雾笼罩的行情下,我知道属于买房人主动选择的时代、属于好房的时代,就快回来了!
今天的文章专门解决两个问题:
1、今年应不应该买房?
2、今年应该怎样选房?
01先看两组微观数据今年的行情在变化了吗?
老编辑用4组数据来回答排名前列个问题,今年应不应该买房。
先是微观层面的数据:
丨成都近期二手房成交变化
数据很重要,解读数据的思路,更重要。
这是成都从春节结束正式上班之后,到上周的一个成交情况。二手房主要看细微变化,所以我们选择了周成交的维度。
可以看出,4月初相比2月,二手房单周成交量上涨了差不多一千套。
这只是成交数据,一千套成交房源背后,有多少中介小哥又开始996了?有多少组看房的客户活跃起来了?
这说明,即便前有春节假期、后有疫情的双重暴击,二手房成交量还是被扶起来了,从ICU转进了KTV。
门卫大爷看着抽屉里的华子,也开始露出欣慰的笑容。
丨成都2022年新房成交变化
新房主要看宏观走向,我们选择的是月成交数据的对比。
每年的1月份会受年末行情及备案延迟的影响,虽然1月的数据很漂亮,但参考意义不大。
重点是2月到3月,成交涨了三千来套。
保守来算,每五组客户就能成交一套,这三千套背后是一万五千组客户。
他们分散到各大售楼部,估计很多开发商3月份的咖啡采购量都提高了一截。
有人要说了,去年3月成交可是两万套,同比的数据下滑还是很严重啊。
你永远叫不醒一个装睡的人,更说不赢一个抬杠的人。
去年成都单月成交上两万套的,只有3、4、9等三个月份,大多数时候都在1.3万套左右徘徊,还有几个月份甚至仅有一万套出头。
而今年3月的1.3万套,是利率刚刚下降、行情刚刚开始的1.3万套。
95的油已经加满了,你猜后面几个月数据会怎样变化?
02再看两组宏观数据历史经验很重要啊同志们
接下来两组数据,可能会打破大家此前对房地产的认知。
但只有认识到这些底层逻辑,才明白“房地产”三个字的意义。
才知道什么叫人类从历史中学到的少有教训,就是人类根本不会从历史里学会任何教训。
丨中国近十年城镇化率变化
排名前列组数据,是大家经常会说的城镇化率。
相信不少人都听过这个观点,欧美国家城镇化率超过60%后、房地产增速放缓,超过70%后、房地产基本见顶。
目前中国主要城市基本都超过70%,因此房地产市场不会再有增长空间。
这个说法如果不是数据用错了,结论还是挺对的
为什么这样说?
中国目前64.72%的城镇化率,是指常住人口的城镇化率。
大家有没有发现一个bug,常住人口,大多数只是在这座城市工作、睡觉、谈恋爱。
但需要买房、安家、送娃读书时,不好意思,你得先落户,因为户籍绑定了教育资源、医疗资源。
一座城市是否还有城市化的空间,要看户籍人口的城镇化率,那些还没落户的农进城、落了户还没买房的新蓉漂,才是未来置业的主力军。
中国目前户籍人的城镇化率是多少呢,不到47%!
常住人口在一座城市撩完就跑,只有户籍人口真正吭哧吭哧搬着砖、买着房、还着贷。
搬砖的汗还没擦干呢,你却跟人家说房地产到顶了?
以后谁再提城镇化,把这个数据甩给他,顺便问问他,手里的房子要卖伐。
丨中国人均住房面积变化
第二组数据,人均住房面积。
这个数据大家可能听到的不多,但这组数据太重要了,甚至比城镇化率更重要,因为它代表买房最真实的动因。
同样有人对比过发达国家的城镇居民人均住房面积,达到40㎡之后,就没有房产购买的需求了。
中国的数据是多少呢,2019年,城镇居民人均住房建筑面积39.8㎡。
是不是又想说,购买需求到顶了,房地产完球了。
复习一下老编辑的逻辑:数据很重要,解读数据的思路,更重要。
39.8㎡这个数字,是统计了城镇所有的居住用房,包括大部分老破小,中介看了都摇头的那种,更别说让你去住了。
真正能在市场上流通,大家也住着满意的房子,是2000年左右房地产开发浪潮涌起之后,建造的商品住房。
那2000 年以后建造的商品房人均面积是多少呢:不到20㎡。
这是什么概念,说的特别一点,相当于再造出和过去20年数量相当的新房面积,才能达到发达国家约40㎡的追求。
又有人要抬杠了,我就是愿意住老房子,出生率那么低、以后哪还有那么多人需要买房。
大家要知道,这个市场上除了首套房的刚需外,还有很多是改善客户啊,他们不止会追求40㎡的人均面积,甚至可能是60㎡、100㎡。
多少桐梓林的老业主换到了天府新区,多少东门客户从原来的老房子搬到了二八板块。
本来还有第三组数据,房地产上下游产业加起来后,在GDP中的占比。
我大概算了地产、建筑等几个强相关的行业,应该是15%左右,还有一些弱相关行业没有算。
上面这张旧图大家感受一下。
日本花了二十年才逐渐弱化地产的依赖,米国这个 big brother 到如今才忙着炒股。
在这之前,他们的经济都是靠钢筋混凝土堆出来的。
看看,什么叫金钱永不眠,什么叫经济循环里无情的税收机器。
但这个话题不能说,也不好多说。
将这4组数据总结一下,就是告诉大家,不仅今年适合买房,至少往后五年,只有要需求,都适合买房。
如果还想搏一搏,在较好的时间进场,应该怎样选择时机呢?
可以翻看老编辑之前写过的文章:《我用13年的从业经验,劝你今年买房记住这4点》
房地产的购买时机,一般是伴随着3个信号出现的,政策放松、利率下降、首付打折。
现在,我已经看到了其中2个。
03成都在售新盘500+眼花缭乱的房源应该怎样选?
写到这里,这篇文章已经太长了,为了让大家在厕所少蹲会儿,接下来只简单聊聊。
以前我们常说买房无技巧,全靠买得早。
现在行不通了。
成都每年500+的在售新盘,不仅需要技巧,还至少得是黄金以上的段位。
要学会如何选房,首先解决两个问题:
排名前列, 值得买的房子在哪里?
第二, 如何分辨哪些是好房?
先看排名前列个问题。
过去十年的城镇化,成都大部分板块都吃到了红利,双流能涨、新都能涨,甚至视高都能上杆子割韭菜。
那会儿房价是新能源汽车的弹射起步,一踩就飙。
未来的城镇化,虽然还有上升空间,但已经变成了传统燃油车,还是1.5T。
红绿灯下一脚地板油,连特斯拉们的车屁股都看不到。
接下来选房,成熟的主流板块肯定能上,但留给我们多数人都能选择的,只剩下不那么成熟的外溢板块。
此时要注重3点:
一是有明确规划,并且政府已经在真金白银砸钱做开发了,比如城东的十陵、城西的光华、城南的麓山,甚至城北的凤凰山;
二是城市界面连续,同样在东三环,为什么十陵比龙潭寺强?同样在双流,为什么蛟龙港比九江强?
就因为连续的城市界面,才能蹭着传统主城去发展。那些界面不连续的断裂带,至少还得再怼进去一两代人。
三是关注口岸价值,能买三环就别买绕城、能买三环内就别买三环外,能买主干道周边就别买咔咔咯咯、能买地铁房就别买非地铁,能买北四环、就别听那些房产博主瞎哔哔买去新津。
毕竟生活配套总会随着人群聚集而进一步完善,火三轮会有的,烧烤摊也会有的。
但口岸带来的便利性,是少有的。
请记住,口岸、口岸,还是口岸。
丨成都自身就是一座口岸上的城市
第二个问题,如何分辨房子的好坏?
买房人太苦了,看房前要做功课、看房中要甄别是否被忽悠、看房后还要纠结做选择题。
你经常看的房子里没有优质的楼盘,如果有,一定很贵
【好房档案】的初衷,就是帮助大家去解读一个楼盘的好坏,看清楚哪些缺陷是能忍受的、哪些缺陷没必要忍。
我们原创的「好房认知体系」,从城市口岸、品牌实力、小区格局、户型设计4大维度去甄别楼盘,这些维度下有二十多个具体的指标对楼盘进行评价。
今天简单说一下:
品牌实力,开发商的安全性是底线,至少不能有暴雷的风险。其次是物业服务的颗粒度,决定了日常生活的幸福感。
如何分辨物业的好坏,直接冲大品牌,万科、龙湖、绿城这种。至于名字都没有听过的物业公司,我劝你慎重。
还有一个粗暴的判断方式,其他条件差不多的情况下,买物业费更贵的小区,别肉疼,以后的回报一定是划算的;
小区格局,除了高端项目,能买上百亩成规模的楼盘,就别买二三十亩的小地块。不仅小区人口少、物业容易拉胯,同时社区配套和园林景观也基本是个摆设。
就如下图,位置差不多的两个盘,左边的占地10亩、只有两栋楼,右边占地超过60亩,社区的氛围感全然不同。
其次是小区内的布局,别盯着容积率不放了。
近几年的土地容积基本都在2.0-3.0,大差不差,有时候3.0的反而比2.0更好。因为2.0时,多数开发商会选择高低配
盯着产品形态吧,洋房 > 小高层 > 高层 > 高低配,低密形态和电梯配比带来的便捷性,才是实实在在的。
也别盯着花哨的园林设计不放了,十个园林八个像、还有两个长一样。把重点放在一楼架空层的功能空间上,那才是为你遛娃减负的地方;
户型设计,户型太复杂了,恐怕写十篇文章都说不完,今天简单聊两点。
一是针对自身预算,尽量踮踮脚买更大的户型。
前几年70㎡小户型很吃香,但往后大家日子红火了、要求变高了,愿意买的主力户型至少都要100㎡左右。
二是在同面积段的户型中,选择功能更多的那一个。比如多个小书房、多个独立玄关、多个卫生间,对居住品质的提升是肉眼可见的。
我们大多数人买房,功能的优先级始终是高于空间大小的。
200㎡套二这种产品,只属于极少数。
丨没有三套房产的人,不会买200㎡的套二
最后再总结一下:
1、房地产市场需求有多大,主要看两个指标,户籍人口城镇化率不到47%、商品房人均居住面积不到20㎡。
因此不用担心这个市场会完球,至少在未来5年,买房,依然是普通人最正确的选择;
2、较佳买房时机的出现,一般伴随着3个信号,政策放松、利率下降、首付打折,现在我们已经看到了其中2个;
3、选房,要关注城市口岸、品牌实力、小区格局、户型设计4个维度,带着清晰的思路去看房,中介都没你专业。
下课!
来源:好房档案
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