较高清水限价34500元/㎡,主城这11宗地值得细品

成都今年第二次集中供地又来了。

本轮共集中供应土地55宗，总出让面积约3040亩，将于7月12日-7月14日进行拍卖。

此次位于主城5+2区域的地块共29宗，剩下的龙泉驿6宗，新都4宗，温江5宗，双流3宗，青白江7宗，新津1宗，郫都区此次无地块出售。

公告明确，本次宗地均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖规则，青白江区、新津区宗地除外。

相对今年排名前列批次集中供地，第二批的宗地虽然多了5宗，但面积减少约132亩，土地规模数量和面积大小差距不大。

成都每次的集中供地都将影响接下来1-2年的楼市走向，尤其是前段时间连发两次新政，土地拍售显得非常重要，因为距离新政已经过去一段时间，市场有了一定的发酵和传播。

在这个关键的节点拍卖土地，也是新政后面临检测救市成果的排名前列道关卡——土地端。

成都2022年第二次集中供地详情↓

要说本轮土拍较大亮点，那一定是主城区（5+2区域）11宗清水限价突破3万/㎡的地块。

如果是上次三圣乡109亩地块只是开胃前菜，那这次主城区推出的地块就是妥妥的正餐。

当锦江区清水限价排名前列次突破3万时，成都楼市圈大受震撼，一直徘徊在2.9万的限价天花板，居然真的被捅破了。

而当主城多个区域纷纷越过3万门槛，大家却略显平静，或许这就是贝勃定律，毕竟3万+的时代已经来了，至于超出这个数字多少，也显得不那么重要。

一共55宗地，就有11宗地清水限价3万+，分别位于高新区、青羊区、锦江区、武侯区和金牛区。

当我们铺开这些地块所在位置时，就会发现，虽然它们价格贵，但贵有贵的道理。

高新区 3宗

一共4宗地，高新区3宗清水限价达到3万/㎡，剩下的1宗地还是人才公寓，其中1宗大源地块甚至刷新了清水较高限价——攀升至34500元/㎡，起始楼面价同样位于TOP1，果然只有高新能够创造新高。

这宗大源地块的地段，就像它的清水较高限价一样绝。

地块位于天府四街至天府五街之间，紧邻成都教科院附属学校，周边不仅教育实力雄厚，还有大源中央公园、世豪广场、伊藤洋华堂、Upark等醇熟配套，用含金量爆表来形容也不足为过。

大源23亩地块区位图

去年这宗地块旁边的由远达拿下的地，清水限价不过28000元/㎡，今年排名前列轮土拍也稳稳控制在29900元/㎡，现在便已经让其他区望尘莫及。

高新区剩下2宗地紧邻6号线万安站，位于新川与麓山之间，周边待出让用地较多，不属于新川的核心区域，但又比万安南地段更好，属于高新的次核心区。这样看来，次核心区清水限价都上3万了，那大源这种超级核心区多出4500元的溢价，似乎也比较合理。

万安75、49亩地块区位图

金牛区 2宗

如果将成都比作一个班级，高新区是闪着光芒的学霸，金牛区就是那个默默努力惊艳大家的逆袭者。

金牛区两宗地，均位于茶花板块，清水限价直接提到33000元/㎡，仅次于高新区和锦江区。

2宗地都位于茶店子附近，这个原本是成都最为著名的客运汽车站之一，没想到如今也已身价不菲。

茶花47亩、63亩地块区位图

对于金牛区，这2宗地所占有的资源配套确实足够优质，旁边的金牛公园、西宸天街、茶文化公园等配套众多，跨过三环路就是天府艺术公园、金牛宾馆和易园，几乎称得上是金牛区最能打的区域。

图源天府艺术公园官微

这2宗地之于金牛区，就像金融城之于高新区，攀成钢之于锦江区，分量之重，地位之高，可见一斑。

换句话说，压箱底的“私藏”都掏出来了，清水限价上3万也是板上钉钉的事。

青羊区 3宗

青羊区这次同样诚意满满，除了1宗位于黄田坝的地块，其他三宗地块都处于青羊区热门板块，2宗位于外金沙，1宗位于外光华。

因为近年来主城区开发近饱和，改善需求逐渐外溢，其中外金沙、外光华便成为了开发商眼里的“肥肉”。

众多周知，金沙板块一直以教育资源名扬成都，外金沙整体发展尚待成熟，教育实力相对金沙板块略逊一筹，2宗外金沙地块紧邻花园国际小学清波校区，目前生源不错，师资教育实力强劲。

外金沙9亩、70亩地块区位图

外光华地块以南则是泡桐树小学（绿舟校区），原来名为绿舟小学，2009年加入泡小集团，成为泡小绿舟分校，顶着五朵金花的光环，实力自然不会太弱。

外光华40亩地块区位图

地块还有众多配套环绕，鹏瑞利青羊广场、万达广场、成都市妇女儿童中心医院中心院区等聚集于此，在城西“商场荒漠”中，这里已经是西门商圈顶流，其地位不亚于世豪伊藤之于大源。

锦江区 2宗

这次锦江区两宗地清水限价上3万/㎡，三圣乡108亩地块是上次供地流拍的“回锅地”，虽然紧邻四川大学华西第二医院（锦江院区）、超万亩三圣花乡，以及成都七中育才学校（银杏小区）等优质配套，但较高的土地成本和严格的配建要求，导致实力开发商也不敢轻易下手。

三圣乡108亩地块区位图

这次起始楼面价减少500，清水限价再涨1千，直接提高了开发商的利润空间。

另外一宗10.5亩地块，堪称老成都的一环之光，紧邻牛王庙地铁站和阳光新业中心，近2年几乎没有地段如此中心的地块出让，此前，锦江区海椒市2宗地清水限价在2.4万/㎡，南一环地块清水限价30500元/㎡，这次清水限价直接拉到3.4万/㎡。

牛王庙10亩地块区位图

武侯区 1宗

这宗地位于老牌富人区丽都板块，但不完全处于核心地段，更加靠近地铁3号线，旁边是西部汽配商场和二手车交易市场，相对板块多个小区的幽静环境而言，城市界面仍有提升空间。

丽都26亩地块区位图

不过，靠着主城二环的地段加持，周边大悦城、红牌楼商圈均在1公里范围内，地铁10号线、3号线、5号线、7号线、8号线在此交汇，放眼全城，“含铁量”数一数二。

往下2公里，簇桥地块都清水限价29300元/㎡了，距它1公里外的由复星竞得的131亩地块，清水限价不过22058元/㎡。

果然没有对比就没有差距。

簇桥40亩地块区位图

1、主城价值正在回归

近年南拓、东进一路高歌猛进，催生出无数高端板块和发展神话，西部经济中心—金融城、城南宜居封面—锦城湖，大运时代之光—东安湖、十陵……老牌五城区的声音似乎在南拓和东进的高谈阔论中逐渐被削弱。

如今，回归主城的论调将再次高响。此次土拍公告就是较好的证明，五大主城区除了成华区清水限价尚未打破3万门槛，其他区全部上3万，与高新区核心板块并驾齐驱。

至于为何这样做，官方规划早已指明，在“中优”区域曾定下三降两提的目标。

三降：降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度

两提：提高产业层次、提升城市品质

在2020至2035年《成都市国土空间总体规划》中，“打造高品质高能级生活城区”更是成为了中优的关键词。

2020至2035年《成都市国土空间总体规划》

不难看出，主城区正在趋于降容降密，减少人口密度，让人均拥有面积逐渐增大，同时提升主城住宅品质，让本就居住在主城的人可以实现地缘区域改善，也让喜欢主城氛围的人能够有更多选择。

2、本轮土拍清水限价普遍上调

除了主城11宗地突破清水限价3万，不少地块清水限价也不低，光是徘徊在2.7-2.9万的地块就有10余宗。

武侯区簇桥、机投地块均上3万，成华区二仙桥、东客站地块近3万，怡心湖地块2.7万，温江涌泉地块2.2万，龙泉大面、东安、十陵普遍2万+……相比之前的土拍，这批次清水限价普遍上调。

另一边，则是新津、青白江取消清水限价。

结合前段时间的新政来看，东部新区、青白江区、新津区等近郊区，满足有成都户口或者在成都就业，有社保证明就可以购买，相当于把市场直接交给了近郊地区，不做过多的限制。

这样一来，开发商可以结合当地购房需求进行规划设计，产品类型也将更多元、更为丰富。

3、房地价差进一步拉大

尽管清水限价在上调，但土地较高限价还是严防死守，最后的定价权依然留有余地。

除了青白江、新津，超过九成的地块房地价差在1万以上，将更多的利润空间留给了开发商，后期也可以结合市场随机应变。

最典型的是金牛区，虽然2宗地清水限价都达到了3.3万/㎡，但土地较高限价1宗是8400元/㎡，另一宗为10800/㎡，足足有2万+的房地价差，对于房企而言，操作起来也更加得心应手。

除了土地端外，利好楼市的动作正在不断展开，银行利率下调、首付比例降低、公积金政策等持续刺激楼市，力求将楼市的指向标——新房市场带向更为稳定健康的方向。

再看最近的新房，网红盘是一个接一个，新开的中洲锦城湖岸、招商时代公园、蜀道瀚文府、中铁建新川樾、华侨城春风十里……以前开盘总说在下个月，现在开盘可能在下一秒，每个项目单拎出来都是刚需心中的白月光。

于真正的刚需而言，抓住此次购房的窗口期，及时上车，方为王道。

来源：谈资成都