成都楼市:均价3-4万学区房值不值得买?内行人提醒:量力而行

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提问：成哥好，坐标成都，孩子3岁，家庭条件一般，考虑到小孩未来上学的问题，打算在成都买套学区房，但是现在成都一套学区房均价3万起步有点贵啊， 请问这种均价3-4万学区房值不值得买呢？

回答：如今教育资源在当今社会是一种稀缺资源，学区房的出现也是顺应时代发展的一个缩影。好的学区房不仅便利孩子的上下学，同时也是一种教育资源的投资。但购买学区房也不适合大多数人，现存的不少学区房有极大的风险和缺陷。家长不能盲目跟风，要谨慎对待，较好是基于自身需求来入手。投资购买学区房，要看到其中的利弊，从而缩小风险，增加收益。对于普通家庭来说，家庭条件不太好的，不太建议强行购买学区房，结合家庭实际情况，在自己能力范围之内做好决定。

提问：成哥好，我考虑成都直接冲二套房。目前老公的贷款额度均未用，考虑54大法。目前情况：1.一套房还有150贷款，市值350万，锦江学区房。2. 子弹100老公流水已满6个月。3. 双方父母均为外地户口。目标： 五年内购入改善型三房，保留一套房产权，如何操作？推荐哪些楼盘区域？

回答：你的投资思路是正确的，先投资以后再置换，做一个跳板， 五年的时间可以实现风险对冲。成都子弹100左右，纯投资可以考虑：高新新川，成华杉板桥，成华理工大，金牛天回都是不错的板块。成都更多价值高的区域及楼盘详见内部！

提问：成哥您好，坐标成都，首付50万左右，最近双流公兴镇看了一个小高层82平精装套三127万，距离规划中的怡心湖5公里左右，规划中地铁19号线2期要2024左右去了，1.5公里左右，现在周边还很荒，目前最近的地铁是年底通车的5号线，大概8公里。另一个是2005年双流华府的二手房，74平套二价钱一样，到怡心湖距离差不多，且5号线可直达，周边较为成熟了。请问我该选择哪个比较好呢？或者再等几个月?成都2017年的3年限售政策马上就要到了，那个时候再看二手房会不会可以捡便宜?或者您有什么建议的盘或者区域吗？

回答：自住我建议选择2005年的双流华府的二手次新更好一些，生活配套更为成熟，交通方便，可以更好满足自住所需，新房目前还处于规划中，利好兑现周期较长，适合纯投资。

四川双流 有几个推荐给你的地方:北大资源燕楠国际的套二精装房 在双楠大道与成双大道之间 交通十分方便；海棠湾,环境配套相当的不错；学府路周围,位置也不错；双流车站这边比较不错,现在车站这边配套已经全部成熟,居家上班都很便利, 价位也很合理,这边有几个比较大的楼盘,环境也非常好。具体更多推荐及分析详见内部！

提问：你好成哥，最近看中两个房，一个新房三房100平左右，另一个是2005年建次新房120平，两个房预算总价差不多，比较纠结选哪个比较好？

回答：可以选择新房三房的100平，因为如今的户型设计已经理念跟以前不太一样了，很多的次新房，特别是2000年到2005年左右的次新房的120平米，虽然面积大，但整个功能性其实并没有很好的利用，它只是前面尺度的放大，特别是很多的卧室，开间做到4米，这其实对于任何人来说，完全的面积浪费，其实就是因为当初的设计理念或当中的房价导致了整个一个设计产品是这样的一个情况的，所以对于整体的舒适性功能性而言，100平米的三房不会比以前的120平米次新房要差。

另外如果同等价位选择新房，不管是首付也好，各种税费也好，它的成本会更低。当然也需要考虑的是新房的交房周期可能会更久，中间会产生一定的居住成本，而这一点是需要考虑，但是如果其他都不考虑，比较推荐于新房的三房100平米，而且目前的新房三房它都有装修的装修体系的升级对于家庭居住空间的利用也是很大的提升。

提问：成哥你好！刚需200-250万总价，主要想考虑主城区或者龙泉驿区的房子相对便宜一点的，有什么房或者哪个片区可以推荐吗?

回答：总价200-250万，如果有排名前列顺位的话，可以适当博一下华润九期的最后两栋或者SM锦悦，十里风和这样神盘，如果只是刚需，或者没那个运气，那么符合你预算的选择其实不多，主城区来说就金牛和成华，城北或者东北方向，例如北二环的保利时代，或者龙潭寺板块。如果不锁定五城区的话，还可以看看龙泉的十陵板块，这些区域的房子，基本就是2万左右。具体更多价值高的片区及楼盘详见内部！

提问：成哥好，中洲锦城湖岸二期和凯德东庭，为了学区和自住，预算在450w内，如果二选一，更推荐哪个呢，小孩还没两岁。

回答：若是摇新房，而且限价的剪刀差比较能诱人的话，那就哪个先开摇哪个。反正这个是拼运气，摇到就赚到。如果是二手房，更推荐中洲，虽然价格稍微要贵一些，但是从长远来看，也还算好。毕竟蒙幼蒙小蒙中，完整K12，成都目前还没有第二个区域有这样的配置呢。具体分析详见内部分享！

提问：成哥你好，打算今年在成都买房，预算在60-80万左右，主要是刚需自住房，但是不知道该怎么选房？

回答：目前成都各个城区开出的楼盘很少有小面积低总价的项目，不管是五城区还是高新南，要么就是供应量少，要么就是价格不菲，对于预算在50万的朋友来说购房是难上加难，但对于60万~80万的朋友来说，还是有一定机会的。

排名前列、守住一圈层，保住好地段和好配套，可以将目光转向成华金牛两个区域，根据成都城市发展方向来看，未来这两个区域的发展机会增多，区位配套也会逐渐完善。第二、可以多关注一些老楼盘，特别是12年之前的二手房，这些房子户型合适，并且价格便宜。第三、在买房区域优先级一圈层＞二圈层＞三圈层，一圈层的各板块价值比较明显，现在也处于一个比较稳定的阶段，而二圈层的发展方向和潜力尚不明确，甚至一些板块的房价也和主城区相当，因此不要轻易退让到二圈层。

提问：成哥你好！高新南普通资格改善自住预算400-500万。天府新区看完，碧云天骄价格合适但精装质量不好，客厅临路。保利和光屿湖剩下的楼层不好临路。最后看到怡心湖中海云麓世家上叠，但资格需要处理。高新南的资格要放弃买个二圈层。想问买怡心湖云麓世家这个操作可以吗，有别的推荐吗？

回答：选保利和光屿湖，楼层和临路都是小伤，价格和地段，配套才是王道。如果你要买怡心湖，还不如买东客站的九林语和建发央玺。

提问：成哥，为什么我这的房子新房出一套卖一套，非常火，开发商像是挤牙膏，而二手房的价格却一直在跌，冰火两重天。

回答：其实这个很简单，这样的城市肯定还在限价。新房限价，自然远低于二手房，存在套利空间，抢到即赚到。而开发商大都是拖延放盘周期，捂盘惜售，因为卖一套亏一套。而二手房才能反映楼市的真实行情，下跌了说明炒高的泡沫在回落，在和限价红线的价差逐步减小。这样的城市如果能抢到就抢新房，抢不到完全可以关注二手房行情，多淘笋盘。

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