成都楼市:“全款”还是“按揭”,到底哪个更划算?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，我有一个关于还贷的问题。您提出的成都两套房首付110万元，可能会给后续还款带来很大压力。您对后续现金流有何看法？因为没有人能保证未来几十年收入会稳步增长。

回答：很多人在买房前总是被30年的贷款吓坏了。当他们二十几岁时，他们必须在五十多岁时还清房子的钱。一想到未来几十年都会受到银行的挤压。但只要你买了房子，这些烦恼就会少很多。因为在中国没有真正的房子，它需要还贷30年。中国的平均按揭时间是七八年。因为住房贷款不变，但你的工资会继续上涨，只要央行还在发行人民币，人民币就会继续贬值。这是不可逆转的经济规律。真正的抵押贷款压力期仅在前10年，而且在未来几年将非常宽松。五年前买的房子的租金已经超过了月供。新手觉得压力大，可以出租缓解压力，成都房龄15年左右，需要考虑换房了。

提问：您好，成哥。你说如果贷款首付越低越好，贷款期限越长越好。这是正确的理解吗？我认为贷款期限越长，利息支出就越大。首付和贷款有比例吗？

回答：你好，首付越低越好是正确的！我们的投资标准是：目标是尽可能找到性价比高的；贷款拉到较大；其次才是月供贷款，最后利率房贷价值的论述背景都在房地产的范围之内。投资买房的目的是维持和增加“过去收入”的价值，而贷款的目的是维持和增加“未来收入”的价值。

房贷是固定不变的，很多投资者的标准答案是：只要银行贷款利率不超过6%，就一定要拉30年，如果还有40年更好！对于普通百姓贷款方式的选择：等额本金、月还本金和利息逐渐减少，适合于希望减少利息总支出或提前还款的人群；等额本息，每月归还金额相等，但总支出利息较高，适合低收入、稳定工作的青少年。更详细的分析详见内部文章！

提问：成哥，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在专业建材市场每年各约15W的租金(专业市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。

2001年的住房年龄太老了。如果是老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的杂环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。具体更多分析详见内部文章！

提问：成哥，巴宾路的房子投资怎么样？想全款买房，不想欠钱。贷款压力很大。

回答：在巴宾路再买一套，作为理财投资也好。但不建议全款购买。

贷款买房较大的好处是你会有更多的自由现金流。真正的财富并不意味着你有多少钱，而是取决于你有足够的钱在你需要花的时候花。从银行借钱买房，意味着你有足够的流动性，在未来难得的机会时就可以开始买房。

如果你全额买房，意味着你主动收紧流动性，让自己更加局促，而不是一个更自由的选择。人的一生只有一次机会。负债率可以达到70%，而且贷款很便宜。对大多数人来说，少有的机会就是买房。没有理由浪费它。

提问：坐标金华，手里有120w，刚看好一套36平120w的老房子，环小四中双学区，户主小孩还占着学位，3年后解冻。因为我是投资，四五年内没有小孩上学，同位置35平左右的都要130w，您觉得合适吗？

回答：不合适，三四线城市纯投资不建议全款买老破小学区房，没有什么价值！

主要有以下几个原因：排名前列、买房投资尽量不要全款，没有任何杠杆，首付资金充足，没必要全款买老破小，升值潜力弱，接盘少；第二、投资不建议买学区房，除非自用；第三、子弹120投资建议去重庆，未来发展潜力很大，投资尽量选择确定性大的城市，未来价值也更大。重庆投资回报率高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问:成哥好，坐标成都，有一套全款房, 90平市值190万左右,准备再买一套做投资。目前手里有10w,夫妻两人公积金账户余额有20万，之前打听了下,可以办商贷，打算先用信用贷一些出来首付,再取公积金缓解首付压力。在看龙泉驿区，是2021年大运会主会场，准备在附近看看,有什么需要注意的。新房还是二手房呢?

回答:如果用信用，贷款出来作为首付,然后拿去买房，会有首付贷嫌疑，按揭贷款是不会通过的。建议你全款房进行抵押，再买入会更好。成都龙泉的位置靠近城南，购房者心理接受度高。龙泉交通比较方便。龙泉本地有实力名校也较多。板块开发商齐聚，逐渐变成一个成都城市置业板块。但是目前商业兑现还比较少，还需要等待，投资建议以二手次新为主，配合出租。

提问：成哥你好！坐标成都，我和老公，年收入30万以上！婚后组合贷买一套商品房，现第二套纯投资，子弹20，低价潜力盘！求推荐

回答：子弹20买成都，能够得上的项目基本都没有性价比。

3个方案：1.老破大的选筹逻辑，淘核心地段1995-2005年之间的老破大。通过一些方法，可以做到0首付或者微首付，再通过分割出租，运作的好基本可以实现租金抵月供。但是老破大有一整套操作手法，持有8-10年，基本放弃流动性。2.利用你的身份，做几笔低息贷款，扩充子弹，再全款抵押入手推荐的几个洼地板块。3.老老实实去周边郊区，入手单价8千的潜力盘。具体推荐详见内部文章！

提问:成哥你好！我是全款房做的经营贷，想请问是不是有经营贷款办理按揭会不会不通过？

回答：先经营贷后按揭就比较麻烦，银行会怀疑首付贷。即便是这样做，至少要保证两点: 流水足够大要超过房贷2.2倍。经营贷和按揭间隔半年以上较好。较好的办法是先按揭、再办理经营贷把顺序反过来就随便没问题。具体更多分析详见内部文章！

提问：成哥您好，本人今年6月硕士毕业。山东人，女朋友成都户口，明年3月毕业。想在今年11月左右成都买房。在成都天府新区腾讯做程序员。预算首付80到100万，该怎么买首套房？两人都是首套房，没领证可以一起买吗？她需要特殊手续吗？需要她父母资产抵押？我父母后面也过来，户口可以跟我吗？父母农村户口，没有社保。能落户成都也可以的。

回答：可以一起买，无需任何特殊手续。买了房老人可以投靠过来。对于这件人生的头等大事，大多数人毫无头绪，凭感情用事。所以讲一讲这个话题，尽可能直白。

尽一切可能凑到更多首付；打好看房的底子，必须选增值潜力大的房产；尽可能贷款贷足。因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的。房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。最重要的，是房产拥有杠杆。只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的收益；工资，是现金流，是赚钱的手段。现金，是生产工具，而不是生活资料 买房少贷款，才是风险更大的选择。

排名前列套房买好了，才能房生房；排名前列套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回排名前列套好房。上班挣的工资，大概率是永远也凑不上首付，越往后，这个现象就会越明显。买房的钱不是攒出来的，全靠融资和借出来的。一步错，步步错。

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