从集中供地来看,未来新盘是降价还是涨价?

今年成都第二批集中供地信息在上月底已经发布，最近很多购房者朋友看到清水限价的情况，对未来成都新盘房价众说纷纭。未来新盘的价格涨还是降，是大家最关心的问题；甚至有一些刚需朋友，对未来新盘价格抱以很大的侥幸心理，认为未来新盘可能更便宜，多等一两年，机会可能更好。

但是通过仔细研究这两批次的集中供地，我们的观点是：成都未来新盘价格仍然是一个稳步上涨的过程，摇号竞争也将逐渐变得更加激烈。主要原因有以下三点：

原因一：各区域新楼盘的分布情况，

不会出现大的反转

新增土地供应的多与少，决定着区域内未来新盘存量情况的同时，也决定了区域内未来性价比“神盘”的数量；

原因在于：从历年经验来看，土地供应量大的区域，更容易出现低价地块，这就意味着区域内未来的性价比新盘会更多。

如果向来供应稀少的高新南和锦江区情况一旦反转，土地供应量突然增大，届时高新南和锦江区顺位靠前购房者的摇号优势也会变得更大。

但现实情况却是：成华区和天府新区顺位靠前的购房者相比高新南、锦江区顺位靠前的购房者机会更多，优势更大！

再从主城区各区域的新增土地供应情况来看，至少在未来两三年内，各区域新盘的分布情况都不会出现大的反转；

因为两次集中土拍存在这一特点：

各区域新增供应量基本对应着新盘开盘频率，新盘开盘频率高的区域新增供应量依旧充足，低频开盘区域新增供应寥寥；

比如开盘频率高的成华、金牛、天府新区，土地供应依旧充足，而向来新盘稀少的锦江、高新南，新增土地供应也较为缺乏。

以锦江区和成华区的情况为例：

从开盘频率和新盘供应总量上来看，成华区近两年在主城各区中，基本能排到前三的位置；

再从第二次的集中土拍情况来看，成华区新增供应地块为八宗，共计653亩，供应总量在集中土拍的11个区里面排名前三；

至于锦江区，今年以来，新开楼盘仅有华熙528、滨江樾城、建发央玺、新希望D10等几个，开盘频率在各区中垫底。

两次的土拍情况正好与新盘缺乏的局面相对应：六月份的土拍中，仅有一宗三圣乡的65亩土地供应；在第二批的集中供地名单中，也只有两宗海椒市的地块计划出让，两块宗地总面积仅38亩。

原因二：大部分地块的开盘价格预期，都略高于现在的行情

在上一段中，我们提到过，第二批集中土拍的情况来看：主城区中的天府新区、成华、金牛三区，是这次集中土拍的供应主力；具体到各区，天府新区的供应较多的区域板块主要为华阳、锦江生态带；成华区主要集中在龙潭寺；金牛区则主要集中在国宾板块。从这次几大主力供应板块的清水限价情况来看，大部分地块的未来开盘价格预期，很可能会略高于现在的行情。以成华区和天府新区的情况为例：比如成华区，第二批集中供地的8宗地块有6宗在龙潭寺，较高清水限价基本达到2w/㎡，如果加上精装标准，未来的实际售价也很可能超过2.3w/㎡。而今年龙潭寺的新盘精装价格，除了个别品质地段极好的楼盘能达到2.3w/㎡，其他新盘普遍在2.1w/㎡左右；这几块地未来的新盘未来即便带上精装标准，售价大概也只是在1.9w-2.3w之间，无论相比当下天府新区的新盘，还是二手，看似都具备一定优势；至于天府新区，本次也有8宗地块，其中6宗位于华阳、锦江生态带；华阳和锦江生态带之前的新盘中，除了个别高品质改善盘之外，单价普遍不超过2w/㎡；比如川发天府上城、远大中央公园、恒大天府半岛等几个楼盘。再从这次清水限价的情况来看，普遍在1.7w/㎡以上，如果加上精装标准，未来几年将明显能看到华阳和锦江生态带的刚需新盘普遍突破2w/㎡大关。

原因三：个别低限价的好地块 ，未来开盘的竞争度绝不会比现在的神盘低

对于原因二，也许有很多朋友会有疑问：为什么要拿川发恒大之类的神盘来对比；其实理由很简单：集中供地的低价格好地块，占比也是很低的，其实也就是未来几年的神盘种子。以今年以来的摇号情况来看，真正称得上“神盘”的基本数得过来；比如高新南的南城都汇，成华区的华润二十四城，天府新区的恒大天府半岛、海伦天麓等，总数只有那么五六个，而今年主城区的新盘已经开出的近百个。再从这次主城区5＋2区域供应的38宗地块情况来看，类似的这种低价格好地块也仅有这么几个，占比并不大。供应的增加并未赶上需求的增长集中供地各地块所展现出的性价比有三六九等之分，将对应着未来新盘性价比的不同层级；再结合近几年成都的市场情况来看，新盘的供应增长其实并未赶上刚需购房者的数量增长；导致在摇号资格金字塔中，各个层级面临的摇号竞争难度加大将是一个必然结果。因此，集中供地中涌现出的真正具备高性价比的“神盘”，未来几年将依旧是极少数刚需资格的盛宴，绝大多数人只是旁观者。

来源：成都房小弟