8年房价4倍+,天新“首熟区”还有后劲吗?

作为天新首熟区，锦江生态带如今发展如何？在天新各板块中算什么水平？后续发展潜力如何？今天来讨论讨论。

锦江生态带名字的由来

与草草结束的历史使命

在天府新区各大板块中，锦江生态带起步较早，早期规划也曾有过高光。

2014年天府新区排名前列版规划方案中“一城一区一带”，即为成都科学城、天府商务区、锦江生态带，意味着天府新区重点发展的板块，就这3个。

后来天新规划经过多次调整，锦江生态带不再“唱主角”，官方也不再称其为“锦江生态带”，多以锦江西片区作为称谓。

只是做楼市分析时，锦江生态带作为板块名字被沿用了下来。

板块位置挺不错的，北接南湖，西临怡心湖，东靠麓湖，一条锦江自内部穿过，大环境很好。

上半年做项目交付力测评的时候，我们去现场感受了建发中央湾区的高层视野，一人一个绝绝子。

景观视野无可挑剔，但配套有点惨绝人寰，同事说住这像“修仙”。

这里是锦江生态带的南区、尾部。

“南生北熟”

锦江生态带的冰与火

都说锦江生态带是天府新区的首熟区，但严格讲，以沈阳路为界，北区才算成熟区，南区还“修仙”呢。

锦江生态带北区

锦江生态带南区

目前南区除了五项赛事中心，几乎啥也没有。

片区内的楼盘，只有建发浅水湾（高层叫中央湾区）、翡翠和悦、观澜祥云、首钢蓉璟台，较为分散，且均已售罄。

已出让地块均未呈现出项目。绿城在修（要求现房销售），合信和华润暂无动静。

所以，南区目前处于市场断供的状态。

片区内还有大量待开发土地，有些地都平整好了，就等出让。

再对比北区，不要太成熟。

商业有中海天府环宇坊、万科生活广场、鑫苑摩邻天地、红星美凯龙、富森美（在建）等，周边红旗连锁、健身房、电影院各有好几家。

地铁嘛，5号线已通，就近站点为怡心湖站，主要利好万科翡翠公园、优品道锦绣这些就近楼盘，其他项目距离偏远。

16号线如果在五期规划中顺利通关，板块将新增两个站点。

学校呢，就近有天府四中、华阳小学、天府十小、天府三小等。不过天府新区多校划片，就算在家门口，也未必就近上学。

锦江生态带划在A区，范围内小学14所：

四川天府新区第三小学，四川天府新区第四小学，四川天府新区第五小学，四川天府新区第十小学，四川天府新区实验小学，四川天府新区华阳实验小学，四川天府新区华阳实验小学(西区)，四川天府新区华阳小学，四川天府新区南湖小学，四川天府新区南湖小学(北区)，四川天府新区锦江小学，四川天府新区华阳中学附属小学，四川天府新区第三中学附属小学，四川天府新区美岸小学。

锦江生态带划在A区，范围内中学4所：

四川天府新区华阳中学、天府第四中学校、四川天府新区第三中学、四川天府新区实验中学。

既然北区发展成熟，住宅小区也多，那入住率咋样？

特意请我的好朋友兼锦江城业主兼曾经的房地产从业者，在晚上9点多的时候去帮忙拍了下周边小区亮灯率。

据反馈，亮灯率较高的小区是鹤林村安置房（天府鹤林）和中海锦江成云熙组团，其他小区不咋地，某些小区亮灯率低得可怜，就不点名了。

成交超万套

特别高光在四年前

据克而瑞四川统计，2018年天府新区供应商品住宅约321万方，锦江生态带供应136万方，占比超4成。

住宅供应套数将近1.1万套，是有史以来少有破万的一年，比前四年供应之和还要多。

2019年供应占比也近4成。

成交同理，2018年锦江生态带住宅成交面积罕见超百万方，在天府新区整体成交占比超4成，是特别的成交主力。

2019年及2020年成交占比也超3成。

可以说，18-19年是整个板块最“高产”的两年，那时的锦江生态带是天府新区的主力供应及成交板块，是天府新区的特别高光板块，尤其是2018年。

万科翡翠公园、中海锦江城、万科保利翡翠和悦、优品道锦绣、川发天府上城、德商学府天骄、首创禧瑞锦江、万科君逸等项目在这两年相继入市，除川发外均已售罄。

2021年板块供应几乎挂零，2022年两个新盘供应，均价飙升至2.8w。

后续来看，板块内目前在售2个项目，待售3个项目，还有3宗已出让土地待呈现，供应上至少能持续发力至明年。

未来也许难以达到2018年百花齐放的高光状态，焦点将集中在锦江生态带南区后期的土地供应量，目前来看应该不少。

房价8年4倍+

2022达先进

和麓湖、天府前湾、总部商务区、科学城等板块的高起点不同，锦江生态带因为发展较早，曾是个房价非常亲民的板块。

14年初那会，天府新区还没正式成为高级新区，锦江生态带还不叫锦江生态带，鑫苑以楼面价4150元/㎡拿下一宗住宅用地，8个月后开盘，仅卖5000+。江湖人称“赔本赚吆喝”。

17年，板块均价进入万元时代，房价翻倍。

代表项目有万科翡翠公园（1.4w）、德商御府天骄（1.8w）、中海锦江城（1.4w）等。

虽然从均价来看，2018年以来板块房价涨幅并不高，但若刨除被严格限价的网红盘影响，实际涨幅明显。

比如22年板块内新开楼盘仅幸福里、幸福和鸣2个，是区域首开的“双限”盘，近期成交均价2.8w，与14年6000+均价相比已是4倍有余。

待开的全新盘西派融城定位偏高端，面积起步就是143㎡，主力面积还有176㎡、201㎡，预计单价也不低。

新出让土地的住宅清水限价1.77-2.3w，带装修售价必然都在2w以上。

前面说到，目前天府新区主力板块共6个，如果只看今年上新的楼盘，锦江生态带2022年房价在天府新区算得上数一数二。

天府总部商务区今年暂无全新盘供应，加推的招商时代公园近期开盘均价约3w；锦江生态带两个新盘近期成交均价2.8w，仅次于总部商务区。

麓湖板块均价约2.7w；科学城板块虽然有不少新项目，但因为项目较分散和偏远，导致板块实际成交均价不高，约为2.3w。

天府前湾均价约2.3w，麓山均价约2w，在6个板块中性价比较高。

仅从价格层面，锦江生态带的确是一个“你曾经爱理不理、如今高攀不起”的板块。

二手行情随新政热度消退

成交量价皆处天新中等水平

再看二手房价，当年5000+的鑫苑鑫都汇挂牌价约2.6w，成交均价约2.2w，也是当初的4倍有余。

当年1.5w的中海锦江城，挂牌均价高峰时可达3w，6月成交价在2.5-2.7w之间。只是出货量巨大，而成交量有限。

在很长一段时间内，板块二手房成交价基本集中在2-2.2w之间。

进入8月后，新政热度消退，二手房市场整体行情较6月高峰时期明显下降，主要体现在带看量降低、挂牌均价降低、成交均价降低等。

从成交总价中位数来看，锦江生态带约为246w，高于天府新区182w，在天府新区各板块中属于中偏上水平。

从成交量来看，天府新区的主力成交板块目前仍在南湖、华阳等相对高性价比板块，锦江生态带处于中等水平。

面积亲民

90-120㎡一直是主力

锦江生态带的住宅产品类型看起来很多样，有高层、小高层、洋房、别墅等，但主力还是高层。

产品面积段方面，90-120㎡一直都是供应与成交的主力，只有19-20年的时候，120-140㎡产品供应量基本与之并驾齐驱：

14-15年主力面积为90㎡以下

16年90-120㎡逼近90㎡以下，双主力供应

17年90-120㎡成为主力供应，次主力为120-140㎡，改善打开了市场

最鼎盛的18年，主力供应重回90-120㎡，次主力为120-140㎡，第三主力为140-160㎡，供应超1600套，首次出现140㎡以上大规模供应

19年主力供应为90-120㎡和120-140㎡，旗鼓相当，次主力为140-160㎡，160-180㎡罕见出现了超900套供应，板块面积天花板再次上调

20年主力供应为90-120㎡和120-140㎡，140-160㎡供应下滑

21年供应忽略不计

22年截至8月14日，90-120㎡占据主导

22年截至目前仍以90-120㎡为主，主要是因为恒大天府半岛。从两个全新盘的推售信息来看，幸福里90-120㎡和120-140㎡基本各占一半，天府和鸣以120-140㎡为主，有部分90㎡左右房源。

整体来看，锦江生态带是一个以高层为主、以90-120㎡住宅产品为主的板块。对于需要控总价的二手房买家来说，选择多多。

“首熟”之后

锦江生态带还有潜力吗？

经历了2018年的成交高光、2022年的房价高光，锦江生态带还有潜力吗？

北区已经相当成熟，还剩几宗临江的土地待出让。

据规划，这些土地中仅1宗为住兼商，其余均为商业用地，后期惊喜或主要来自商业配套的持续兑现。

对南区来说，待开发用地实在太多。

某种程度上，地多=潜力大。

从目前已知的供地计划来看，南区还有相当大体量的住宅用地等着出让，有可能让板块持续保持较高的热度。

如果还有多家品牌房企拿地，那就是锦上添花。

总的来说，北区发展空间见底，但也更稳，南区更有想象空间。

如果买房是拆盲盒，那么在北区买房相当于拆一次盲盒，赌按时交房与房子质量。

在南区买房相当于拆两次盲盒，除了交房与质量，还有区域的规划以及规划兑现的能力。

如果考虑南区，绿城项目值得关注，现房销售，限价还低，且距离怡心湖和成熟的北区也近。

只是对保守派来说，实在没办法对着一望无垠的空地畅想未来，也因此错过了很多...

最后做个总结吧

1.锦江生态带经历过两轮楼市高光。一次是2018年的供应和成交高光，是当时天府新区的特别主力，同时住宅供应套数首超万套，成交面积超百万方，至今仍保持较高纪录；一次是2022年的房价高光，今年开盘的全新项目近期成交均价超2.8w。

2.二手住宅成交价多在2-2.2w之间，成交总价中位数约246w，在天府新区各板块中属于中偏上水平，成交量处于中等水平。进入8月，新政热度消退，二手房行情较6月明显下降，主要体现在带看量降低、挂牌均价降低、成交均价降低等。

3.产品层面，锦江生态带是一个以高层为主、以90-120㎡产品为主的板块。对于需要控总价的二手房买家来说，选择多多。

4.板块内部发展不均，“南生北熟”。北区是要啥有啥，商业、学校、地铁等等，烟火气也有，只是亮灯率还是相当有限，而南区还处于白纸作画阶段。买房优选北区，南区优选绿城。

5.发展潜力方面，北区已发展成熟，仅剩几宗待出让的临江土地，以商业用地为主，仅1宗住兼商用地，因此北区更稳，不会踩雷，惊喜或主要来自商业地块的呈现。

南区目前除了五项赛事中心，几乎啥也没有；楼盘就4个，全部售罄，已出让的3宗地尚未入市销售，目前市场断供，余下大片大片待开发土地，发展潜力较北区更大，但未来能不能超越北区，在此打个问号。

6.锦江生态带在天府新区6大板块中处于什么水平？作为首熟区，锦江生态带北区的生活便利度较其他板块更高；排除网红盘影响，今年的房价在各板块中也是数一数二，仅次于天府总部商务区；供应量经过2021年的低谷逐渐回升，后期供应潜力大，主要集中在板块南区。

来源：CRIC克而瑞四川（cdfjcric）