成都楼市:买房时尽量绕开这两个楼层!来自过来人的告诫!

我是成哥说房，一个资深的房产投资专家。用最专业的角度为数万人提供买房的较佳方案。投资房产遇到问题，成哥为你答疑解惑，避免雷坑。

以下选自“成哥说房”微信公众号精彩提问：

提问：成哥好，经常会听到说，买楼不要买一楼和顶楼，可以分别说下利弊吗？

回答：不买一楼和顶楼，是买房时我们经常能听到的一种说法。主要是一楼和顶楼，同其它楼层相比，存在着一定的弊端。二者确实存在一些问题，也在逐渐被改善，具体分析如下：

一.通常一楼采光不佳，有蚊虫噪音困扰。

不论房屋的朝向如何，首层地面经常会被花草树木阻挡，很容易造成光线被遮，屋内采光条件差。若是楼层之间的间距不大，且朝向属于常年很难见到阳光的那种，不仅需要白天夜晚都开着灯，还容易出现潮湿的现象。

绿化区的植物很多，一楼还会在夏天受到蚊虫叮咬的干扰，需要安装纱窗或使用驱蚊器等进行防护。其次会受到噪音污染，诸如小孩打闹声、行人走路声和汽车行驶的声音等。且若小区排水系统不好，突遇暴雨或台风时，屋内浸水或积水的概率会比较大。

但也不要一票否决，存在即为合理，住一楼还是存在着一定便利性的，不用同其它楼层人员挤电梯，也无需爬楼梯，可以随意进出，对于家里有老人和小孩的住户，是比较便利的

二.顶楼隔热和防晒性能较差，且存在安全隐患。

顶楼所存在的问题，主要与它的高度有关。排名前列点是隔热性能不佳，这一点在炎热的夏季体现较为明显，经常需要开空调，否则房间在日常是比较闷热的。且窗帘的遮光性还要好，才能遮蔽强烈的光线。

第二点，若房屋的建筑材料劣质，特别是防水这一块没做好，就会很容易出现漏水现象，给居住者的日常生活造成较大困扰。其次由于高度较高，顶楼的便利性很差，除了需要等电梯外，一旦停电，上就回造成不便。

但另一方面，顶楼的采光和视野等条件不是其它楼层所能比拟的。没有其它遮挡物的阻碍，顶楼的采光通风较好，较空旷的视野。同时拥有天台的住户，还能够将其改造成私人场所，能较大的提升自身生活品质。

提问：成哥好，坐标北京，换房有什么要注意的吗？卖房和买房较佳时间不同，什么时候才是较佳换房时间？

回答：你好。置换时，通常会先想好要置换的房源是哪些，成哥成哥买到的几率多大，就可以启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当进展得差不多了，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别优质导致出房特别少的产品。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，也可以放心下定。

提问： 成哥好，东南四环有个江南府，六万，请问有投资价值吗？

回答：小红门，汽配之乡，金属五金之镇。 被四环路，公园绿地，凉水河分割。 拆迁没有到位，未来很难讲，入手有风险。

提问：成哥好，请问法拍房能买吗？价格是不是比较便宜？

回答：大多数比较笋的房子，一般不会到法拍流程。法拍房，起拍价不是落槌价，最终价格往往和市场价接近。法拍房的较大的成本是风险和清场成本，标价并不是最终价格。不要盲目去入手！

提问：成哥好，我本人京户，最近刚结婚，需求是1500w-1800w的独栋或者类独栋别墅，小区环境和服务要好，学区商业什么的无所谓，请问有什么好的选择？

回答：根据你的需求，推荐看孙河板块，这里定位就是未来朝阳的富人区，属于一块大的比较完整的地块，没有什么回迁房、自住房等政策房， 未来可能还会有人大附入住，这块距离望京也很近，可以看看禧瑞春秋、天瑞宸章。

提问：成哥好，目前生活在昌平城区，在草桥未来上层三居一套，大概在800w，现有子弹900。 请问草桥未来上层的房子现在出手是否合适，跟回天地区比哪里升值空间更大？回天地区哪个小区最适合投资？昌平的几家别墅哪个更适合改善且保值？

回答：草桥未来上层建议保留，回天和草桥区域差别不大。 昌平可以看下天通苑顶复、国风美唐、金域华府、智慧社。远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差，保值效果并不好，更不适合投资，这几个里面推荐中海尚湖世家。

提问：成哥好，目前在攀成钢凌云峰阁有一套套三贷款中，由于家庭原因目前要入手第二套了，购买的区域可能就只考虑在三圣乡，在二号线大面或者龙泉驿，首付预算在170w。请问成哥：哪个楼盘比较有增值空间，套几比较合适？电建洺悦御府值得入手吗？

回答：一般套几都是根据自己的需求来定，如果是考虑后期流动性好一些的话，80-120的小三居是较好的，可以考虑，世茂城、百悦城，这些都是比较好的大面积板块。电建洺悦御府不属于大面板块，但是位置还是不错的，后期有一些升值空间。

提问：成哥好，因无成都市区及近郊的购房资格，现在想在新津或资阳买入一套投资性住房，一是用于投资，二是以当地户口名义上当地高中，请问是在新津买房好还是资阳买房好呢，哪些楼盘即适合投资又能满足2年后儿子读高中，谢谢！

回答：从投资角度上来说，两个地方都不适合投资。但是如果考虑小孩后期读书，建议新津，毕竟新津属于成都，无论是资源还是教育，肯定都比资阳好。相关推荐可以了解一下内部分享！

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