拿地三年终将开盘,内金沙的这个项目有点“看头”

在今年第二批次集中供地中，青羊新城出让的4宗土地，有3宗达到了土地较高限价成交。一时间，青羊土地价值回归再度成为业内外的热门话题。一方面，这体现出房企对区域价值的看好，另一方面，也是部分板块土地供应稀缺所致。

虽然土地热度回升明显，但在土地“双限”的背景之下，区域土地成交地价并未及历史高点。而回看过去三年的高价地，分别位于内金沙、外金沙两大板块，均是小体量地块，且均尚未入市销售。

▲青羊2019-2021年历年较高成交地价土地

从地块项目较新的打造进度来看，2021年成交的融信地块，于2021年10月取得了建筑工程规划许可证，共布局了9栋楼，大概率为“洋房+叠墅”产品；2020年成交的合信13亩地块，于2022年1月取得建设工程规划许可证，规划了5栋6-11F的住宅；2019年成交的金雁地块，于2020年9月拿到了建设工程规划许可证，项目案名为金雁锦绣金沙，近期终于有取证入市的计划了。

▲图源投资云地图

实际上，自2019年以来，无论是内金沙还是外金沙，区域内的新房住宅并未完全断供。但基于地段价值及配套加持，这些迟迟未入市的“高价地”项目，仍在产品及价格上，吊足了市场的“胃口”。而项目金雁锦绣金沙，不仅是青羊目前地价较高的项目，也是内金沙目前少有的全新盘，且是“广汉一哥”的成都首秀，更多了些看点。

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“一城广汉，半城金雁”

广汉一哥的成都首秀已耗时3年

2019年6月27日，金雁地产以18512元/㎡的楼面地价并自持2%的租赁住房，拿下内金沙17.4亩地块，成为金雁地产在成都摘得的首宗地块。从当时金雁地产的官宣海报来看，开疆成都的气势十足。

▲图源金雁地产官方公众号

这个在成都房地产市场上的“新面孔”，有啥底气“一战成名”？

公开信息显示，金雁地产成立于2007年8月，为四川省广汉市房地产协会会长单位。在广汉从最初的金雁上品国际，到金雁龙领半岛、金雁英伦豪庭，再到金雁蔚蓝郡、金雁欢乐水岸、 金雁凯旋城、金雁欧城联邦等，已开发打造了十多个住宅项目。

走出广汉，2014年入驻广元开发了金雁·帝景豪庭项目，2018年入驻德阳投资开发了金雁·马德里花园项目，目前已从广汉拓展到成都、广元以及云南区域等地。

其实，如果不到广汉市实地走一圈，是很难感知到金雁地产在本土的“影响力”的。

记得2021年初陪表妹在广汉看房，我们一致建议她去保利、金科这些品牌房企项目的售楼部，她却表示“广汉本地人更愿意为金雁、东泰等本土房企买单。”

在广汉城区转了一圈，才惊叹什么叫“一城广汉，半城金雁”。除了到处遍布的金雁住宅项目外，随处可见以“金雁”命名的公建配套，比如金雁小学、金雁中学、金雁湖公园、金雁湿地公园、金雁大桥、金雁高铁广场......

然而，金雁地产还并不是金雁的全部。透过金雁地产的关联企业，其与广汉人桌上最常见的金雁酒也同属于一家。

而四川广汉金雁酒业有限公司成立于1997年，比地产开发起步更早，说“不少广汉本地人是喝金雁酒长大的”都不为过。同时，透过四川广汉金雁酒业有限公司的股权穿透，其更是四川广汉农村商业银行股份有限公司的股东。企业实控人关联企业四川金宇鼎盛实业有限公司，经营范围则显示旗下拥有化工、塑胶、房地产、酒业、能源等多个产业。

从实力来看，“广汉一哥”是完全有底气打响成都市场的。不过，从开发进度来看，基于地块体量、地价成本的限制，要实现产品品质与价格在市场上的双重提升，并不是一件易事，也不难明白其拿地3年才计划入市的开发节奏了。

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配套优势足

产品设计颇有想法

从金雁锦绣金沙的位置来看，地处三环内侧，属于青羊与金牛的交界区域，虽然三环路可能会有些许噪音影响，但周边生活氛围醇熟，且教育资源优质。

比如，从小学划片来看，目前项目大概率入读金沙小学；而从小升初划片来看，内金沙区域属于青羊五区，对口初中包括成都是青羊实验中学、成都市石室联合中学（金沙校区）、成都市泡桐树中学，学区质量优质。而该项目与成都市泡桐树中学、成都市第六幼儿园龙嘴B区均只有一街之隔，距离金沙小学（C区）也只有约200米。

项目在17.4亩的土地上，布局了6栋住宅，均为2T2的大平层产品，仅142套房源。其中，有1栋住宅为21F的高层住宅，2栋住宅为7F的洋房，另外3栋分别为13F、15F的小高层，产品户型建面约149-181㎡，层高约3.2-3.3米。此外据悉，项目规划打造公建化建筑外立面，逾9000㎡下沉式园林、引入6.8元/㎡·月的中海物业服务，整体定位改善。

▲图源金雁地产官方公众号

而从具体的产品户型来看，项目共有建面约149㎡、161㎡、176㎡、181㎡四种户型，均为套四设计。

其中，建面约149㎡四房双卫和176㎡四房三卫，采光及动静分区设计，都偏向于市场主流改善设计，实用性较强。

而建面约161㎡四房双卫和181㎡的四房三卫就颇考验购房者的“变通”能力了。两个户型均是“工”字型，客厅不仅采光影响较大，且更像是过道，空间浪费较大且颇显尴尬。而户型图上客厅外的“抗震板”，据悉是项目原打算设计成第四代住宅，如同新都的七一花园小区，“抗震板”即为原设计的空中花园，不过因为报规问题搭建可能取消。

据悉，项目预计9月将取证入市，价格预计清水3万元/㎡左右，这一价格其实在内金沙已经算不上“突破”。近几年，内金沙板块有金沙宸宇公馆、绿城凤起潮鸣、华府金沙名城共3个住宅项目推出了房源，高端改善住宅价格已至3.5万元/㎡（带装修），偏首改住宅价格在2.5-2.8万元/㎡。外金沙相距约300米的中铁建·西派金沙，单价也在2.9-3.1万元/㎡（带装修）左右。

而目前内金沙板块的存量新盘项目，除了金雁锦绣金沙外，已亮相的则只有华府金沙名城和一直不开盘的鹭岛金沙一品。

当然，从目前的产品定位来看，金雁锦绣金沙更偏向于高端改善，就看“抗震板”上的空中花园能不能建起来了。有了空中花园，内金沙3万元/㎡的清水大平层，或许在城西的高端改善眼里，并不是啥大问题。

来源：地产全说