新房成交暴增近3成,二手房却开始下滑

说起来，我们有多久没正儿八经关注过新房的成交了。

在今年这个相当魔幻的市场环境里，二手房成交“节节高升”，创新近几年的新高，新房市场从红盘迭出靠手速取证到今年的冷淡以后，就开始一蹶不振。

但7月的数据显示，新房成交量突升至16154套，环比上涨27%，基本持平二手房17296套的成交量。

突然感觉新房和二手房之间的攻防战又要打起来了？

2022年成都新房市场明显高开低走，自1月开年红利成交突破1.6万套后，持续5个月都在1.2万上下徘徊，直至7月才重新爬上高岗。

新房市场翻红，首先要根据供应情况来分析，如果有高人气项目开局，走俏也是很正常。

根据锐理数据报告，7月的整体去化率达75%，环比上涨了20个百分点，天府新区、成华区和高新区成交表现突出。

而在7月，天府新区的中粮保利天府时区、麓湖生态城，高新区的中国铁建新川樾，成华区的保利中环广场、蜀道瀚文府，都基本实现了开盘即清的佳绩；同样亮眼的，还有金牛区的龙湖香港置地瑰雲里，双流区的锦云天府。

图据锐理数据

综合来看，整个7月的新房供应相当饱和，既有高人气的改善项目，也有低门槛的刚需产品，高低预算的市场接受度都很高。

而从更长的周期来看，也不能撇掉新增楼盘逐步刚改化的影响：

仅就7月数据来看，5+2区域取证的38个楼盘内，有14个楼盘最小建面低于120㎡，平均清水备案价在1.8万元/㎡，其中过半为新竞得的限价产品。

锐理数据统计的供应交叉分析显示，成都的新房供应已经明显向中小户型的偏移。

图据锐理数据

即使低价段产品多出现在郊区，但主城同样有门槛下降的趋势，这自然为更多购房者提供了上车的可能。

加之随着地产行业的稳定，成都的开发商格局经过数轮土拍和长达两年的市场筛选，仍旧活跃的主要是稳定的央国企与过硬的大牌私企，人们对于新房的预期也不再那么低迷。

另有一点不可忽视的，最近政策与利率带来的买房风口。

政策端，“531新政”关于将出租保障性租赁住房可新购一套的具体流程与端口，在7月正式公布，一大批多房家庭家庭得以释放改善需求。

据成都住建8月11日的推文，“自7月11日系统正式开通至今，已申请入库房源近1100余套”。

保障性租赁住房官网显示，截至8月12日，以高新南区为例已有数十套房源挂出，包括中海兰庭、招商大魔方、南城都汇等众多小区。

金融端，7月20日发布的较新5年期LPR维持4.45%，至今已经连续稳底第三个月。目前成都首套利率基本在4.45%，二套则是5.05%-5.20%。

宽松信贷环境的成型，对二手房刚需价格段的刺激是最明显的，但在改善购房资格释放的前提下，也多少会作用于新房市场。

既然氛围都烘托到这了，也就一并说说应届擂主吧。

7月二手房成交量再创新高，背里的原因各家都盘过很多次，除了普遍的市场原因，主要的就是以下两点：

新政利好，加上信贷环境宽松，快速作用到二手房市场。

新房改善化，倒逼部分刚需购房者流入二手房端口。

而在经过六七月份成交量异常高的火热之后，近几周的成交量已经开始出现了明显的下滑趋势。

从最近的数据来看，8月5日到8月11日的二手房成交量为3372套，8月5日单日成交量为685套，已经恢复到新政前的常态数据。

不难判断，新政之后带来的需求冲击波，在经过长达两月的疯狂堆砌后，已经达到了一个峰值。

剩余的基本还是由信贷环境宽松等长期因素所带来的正常增长，不过对比去年还是很多的。

与此同时，卖方市场也开始逐步进入稳定冷静期。

一方面，市场存量池初步见顶。截至8月12日14点，贝壳平台的在售二手房是180364套，而在6月1日挂牌房源只有15万+。

图据贝壳找房

换句话说，在过去的两个月里，算上已经去化的3.4万套，成都存量市场足足多了6万多套房源。

而在近期，贝壳平台的房源增加趋势放缓肉眼可见。

另一方面，市场挂牌价也开始稳定。贝壳找房、房天下、安居客、诸葛找房等众多数据端口，基本都给出了同比微涨或下降的判断结果。

图据克而瑞

而在国家统计局此前公示的全国70城房价数据里，成都连续4个月在新房和二手房房价上均领涨全国，在普遍低迷的环境里，走出了独立行情。

有相关专家观点表示：“房地产市场在5月底已经整体见底，进入复苏通道，但是，现在城市分化比较严重，对于成都而言，可以说已经见底。”

我们从一些此前有过涨价趋势的小区价格走势中，也能看出比较明显的降价行为。

图据贝壳找房

所以，二手房逆袭新房的剧情可能也将到此迎来小落幕，如果后续出现信贷利率复高的情况，成都楼市可能还会迎来一波拐点。

如今的楼市局势其实一目了然，楼市复苏已经进入慢走赛道，虽然不比此前的盛况，但是也已足够稳定。

广大购房者要知道的一点是，楼市稳定，就意味着房价也稳定，起码打算在未来一段时间买房的人，不必一直等待下去，遇到不错的房子就可以买了。

就现况来看，新房价格高企是不可避免的情况，目前因为去年人才公寓和限价政策，有部分较低价小户型上市，已经是新房向市场略微俯身的结果。

判断后续的话，除了要看限价政策的走势，也要看供应结构的变化。

综合来说，不排除未来新房有做小户型产品的常态存在，毕竟成都是个刚需为主的市场，但是价格门槛还是会偏刚改一些。

而二手房将会成为刚需买房的主阵地，从而与改善买新房成为一个既对立又互补的健康生态格局。

以上为今天的分享，部分数据截止8月12日，本文观点系主观判断，仅供参考，欢迎在评论区留下你的看法与讨论~

来源：成都购房通