成都楼市:二线城市的新区可以投资吗?选筹需要注意这几点!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，请问二线城市新区能买吗？买新区要注意什么？

回答：投资新区房产必须遵循以下几条：

一、必须是市级以上新区，较好是高级新区，县级乡级新区躲得越远越好。

二、新区必须与主城区接壤，中间不能有割裂带，而且距离不能超过10公里。天津滨海新区发展不起来就是因为不仅与城6区距离太遥远，而且之间割裂带太过显著。

三、新区投资优选启动区和示范核心区，外围谨慎投资。

四、没有地铁的新区不要碰。

关于二线城市比较值得推荐的可以参考内部分享！

提问:成哥好！武侯高攀路的范悦国际二手房值得入吗？套二的能租3千到4千，租金有点高，现在卖25000平米，楼下就是商业体，有点心动，投资适合入吗？

回答：范悦国际周边都是老旧房，周边环境老化，板块前景缺少支撑，比如好学校，小区环境难以有大作为，2.5单价从长远来看，不是较好选择，更适合自住不太适合投资。

提问：成哥好！目前在成都，我和我爱人手上各有两套了均有贷款，今明两年内可以还清两套，可否利用还清的两套抵押再入手？看好一个地段有地铁环线，有一条线在建，一条规划中。也就是地铁交叉换乘，可否在附近入手，怎么操作更好一些，请成哥指导一下！

回答：关于全款房要不要抵押加杠杆，具体还得看还贷能力，如果经济能力不错，且主场在重庆，可以进行抵押买房裂变，在主场深耕作战。

2条地铁环线加持，整体还是不错的，可以周边淘淘二手次新，地铁规划到通车后会有一波涨幅利好，要抢在之前上车。

关于如何看待杠杆，只能说杠杆是个好东西，关键看如何用！

如果用在收益稳定的优质城市房产上，可以快速致富。如果用在不确定的投资理财上，就会让你快速返贫。归根结底，是概率问题，根据风险自己评估，决定要不要用，用多少。具体推荐可以参考内部分享！

提问：成哥你好，最近成都越来越多的老房子要安装电梯。这对房价的影响有多大？最近打算买房，又在考虑要不要带电梯。

回答：其实楼梯房加装电梯后，只有顶楼回明显升值，一般来讲安装一个电梯才30-50万，安装电梯是大势所趋，但是不能确定安装的时间。如果要买就要买一个确定要安的小区。安装电梯的话业主们的回应都参差不齐，住高层但多半没意见，底层的又不愿意。建议买老房较好带学区的溢价不多较好。

提问：成哥好！看现在有许多人买房子喜欢买“尾盘”，想问一下，“买尾盘”有什么技巧？

回答：尾盘一般有足够多的折扣，较好找到好的代理机构，这样可拿到较大的折扣。可以询问下开发商有无直接折扣。另外，尾盘一般是现房或者准现场。要么是楼层特别好，要么是楼层特别差，一定要实地看房，如果价格特别便宜，一定要留心周边有没有垃圾站、变电站之类的。尾盘有的时候还会有开发商卖的样板房，这个可以考虑，但要样板房的装修其实金玉其外，内在的质量要多花心思看看。

提问：成哥好！投资买房买多大规模的楼盘才合适呢？

回答：如果您购买的楼盘太小。一年下就成交几套。市场上没有活跃度，很容易被市场淹没。结果就是中介都懒得推了，这样造成业主没有信心。如果买的楼盘太大了。整个小区挂牌量大你卖一套确实很难，只有体现出价格才是王道。

那么投资买多大一个小区比较合适呢，

1，住宅区较好分为2-3期以上。

2，楼盘总户数较好在1500-3500户。

3，楼盘的组合较好，有两室、三房和四房。小区内各类房屋户型的比例一般为两室（30-40%）、三房（50-60%）和四房（10%）。

提问：成哥好，我是金堂户口，没有购房资格，可否通过法拍房买一套，再把户口迁去成都？主要考虑孩子上学，买哪里性价比高？

回答：法拍房较大风险“买卖不破租赁”，容易陷入纠纷，没有彻底了解拍卖标的的背景，不要轻易下手。 转单位社保是一个办法，或者直系亲属在成都主城区有房。

提问：成哥好，请问天誉、仁恒、天曜、中洲哪个盘的二手房升值空间更大？

回答：可以把仁恒和天誉放在优选。二手房是没有价格剪刀差的，所以在这个套房的过程中尽量发掘剪刀差那么后续的增值的速度就比较大，空间就比较充裕。

这样改善型的楼盘在楼层的选择，朝向的选择就要有一定的要求，不能凑合，因为后续出手的时候，客群对于住房的要求比较高，所以既要考虑价格，又要考虑是好的房源。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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