在这个区域买房,高层可能更好!

前几天，我们去看了传闻中顺销要全款的德信弘阳湖畔云璟，且不论消息的真实性，不可否认的是它的热度。摇号时没有熔断，顺销时底气十足。

项目卖点主要有两个：一个是地段，即兴隆湖北岸；一个是产品，大面积玻璃幕墙+270度景观视野。

目前项目一批次188套住宅已售罄，下一次开盘将推完剩余所有未推房源，也就167套。今天我们就项目这两个卖点来讨论讨论。

项目基本信息

位置：兴隆湖北岸

面积：约42.6亩

容积率：2.5

开发商：德信、弘阳

楼栋数量：住宅9栋

总套数：355

产品：小高层17F、高层25F

主力面积：169㎡、189㎡

首批次开盘：4/6/7/8/9号楼共188套

预售价格：2.6-3.4万元/㎡

下批次待开：1/2/3/5号楼共167套

难得的地段，不愁卖的房子兴隆湖跟成都大多数湖不同，它是“产城湖”定位，支持高新产业发展，打造西部科学城，目前已有200多家国内外知名企业进驻，前景是一片大好。为了吸引企业和人才，区域配套都做得比较好。生态环境、教育、医疗资源在整个天府新区都是数一数二，地铁1号线和18号线的开通也便利了区域公共出行。区域目前比较欠缺的，是大型购物中心和生活氛围。

鉴于兴隆湖的规划和配套，区域热度一直很高。但也因为兴隆湖的重产业属性，区域内建筑主要是企业总部、产业基地、科技园等。住宅用地本来就规划得少，有些还不对外销售，导致可售商品住宅寥寥无几，成为房产营销的一大噱头。目前兴隆湖公开销售过的新盘主要有：天投东鑫苑、龙湖天境、龙光天瀛、鹿溪樾府、德信弘阳湖畔云璟等，彼此之间开盘时间均有错位。所以只要掐准时机开盘，每个项目都可以是区域当时少有在售新盘。值得注意的是，兴隆湖虽然公开销售的新盘少，但板块大，因此盘与盘之间也存在“鄙视链”，比如龙湖天境、龙光天瀛、鹿溪樾府等在兴隆湖和独角兽岛东侧，小片区成熟度较低，东鑫苑稍微更靠近独角兽岛一些，湖畔云璟则位于兴隆湖发展相对更成熟的北岸，傲视群雄。除地段之外，湖畔云璟还有一个非常亮眼的宣传点：南眺兴隆湖，北临鹿溪河。这跟项目的位置、产品的排布、户型的设计等都相关。整体规划：全高层布局关注成都楼市的小伙伴都知道，成都这几年高低配非常火，尤其在天府新区，几乎随处可见。就是在兴隆湖板块，前期开过盘的龙湖天境和龙光天瀛都是做的高低配，但湖畔云璟没有做，即便它的土地面积比龙湖天境还略大一些。关于高低配我们此前有过讨论（详情戳《高低配混战市场：谈居住舒适性，可能是个伪命题》），对业主而言有利有弊，对房企而言可以优化货值，何乐而不为？湖畔云璟没做高低配，或许跟景观视野有关，但一定还跟“限高”有关。宗地在出让时有限高要求：建筑高度不大于80米，临北侧绿线建筑高度不大于60米，住宅建筑高度不小于18米。更多地块测评可戳《德信17299元/㎡首进成都，天府新区地价刷新！》。

受限高影响，项目整体打造比较受限，最终呈现出来的就是北侧5栋17F小高层+南侧4栋25F高层+少量商业。其中，北侧5栋17F小高层主要看鹿溪河生态区，南侧4栋25F高层主要看兴隆湖。

不过比较可惜的是，地块本来就比较小，还给独栋型商业让了些位置，让小区看起来比较密。

产品设计：大面积玻璃幕墙+270度观景这两年，成都的高端项目非常流行做大面积玻璃幕墙+270度观景设计，比如德商天玺系。立面设计和户型设计是相辅相成的，这种产品的户型往往采用了LDK一体化端头设计，尽可能提高窗墙比，把景观视野面拉满，感官上也非常大气。

德商锦江天玺202㎡高层产品

德信弘阳湖畔云璟189㎡高层产品

德信弘阳湖畔云璟169㎡高层产品

189㎡高层客餐厅交付样板间

169㎡产品样板间

项目户型相对纯粹，主力户型是169㎡和189㎡两种，均为2T2户。其中，北侧5栋17F小高层均为189㎡户型，南侧4栋25F高层均为169㎡户型。

项目卖点除了地段主要就是景观，但更好的观景点其实是南北向的卧室，所有阳台主采光面都位于东西两面，没有正对兴隆湖或鹿溪河，因此设计了阳台转角。值得注意的是，东西侧大阳台设计虽然避免了同栋业主间的隐私问题，但不同栋之间可能因为楼间距相对有限存在对视问题。

从不同楼栋的景观视野模拟来看，1、2、8、9号楼169㎡的高层（18F及以上）视野是较好的，北看鹿溪河生态区+天府总部商务区地标建筑群，南看兴隆湖。169㎡产品低区就相对逊色，北有小区楼栋遮挡，南看产业园区。

169㎡产品某栋22层北视野模拟，仅供参考

169㎡产品某栋22层南视野模拟，仅供参考

169㎡产品某栋6层北视野模拟，仅供参考

169㎡产品某栋6层南视野模拟，仅供参考

3-7号楼189㎡的产品，无论高低区，向北看鹿溪河生态区+天府总部商务区地标建筑群是主要亮点，向南有一定视线遮挡问题。

189㎡产品某栋16层北视野模拟，仅供参考

189㎡产品某栋16层南视野模拟，仅供参考

189㎡产品某栋6层北视野模拟，仅供参考

189㎡产品某栋6层南视野模拟，仅供参考

如果以景观视野论英雄的话，169㎡高区就是王者！

4.小结从产品端来看，凭借南看兴隆湖、北看鹿溪河生态区和天府总部商务区地标建筑群的景观特质，湖畔云璟打造高层产品的确更为合适，采用大面积玻璃幕墙+270度视野将观景面大大提高，同事看了都说好！

从房企来看，德信来自杭州，与绿城、滨江并称杭州三甲，而杭派房企以精工知名。除湖畔云璟外，德信在麓湖板块还有另一个高端项目，即德信麓湖云庄，入蓉之初就把品牌调性拔得很高。湖畔云璟是德信在成都的排名前列项目，届时其呈现情况或影响其品牌在蓉形象。

综合来看，预计产品呈现度不会太差。最后再说说兴隆湖这个版块，因为它是产城湖定位，住宅用地规划少，住宅项目集中度相对较低，更别说高端产品集聚了。像攀成钢和天府公园西区之所以定位高端，很大程度上也是因为有多家品牌房企的品牌联动和其打造的高端产品双向背书，这是兴隆湖欠缺的。

所以稀缺也是把双刃剑，看你怎么用。另外值得探讨的一点是，总有人爱拿兴隆湖的二手房价来类比。实际上，兴隆湖板块在成都二手房市场上属于相当不活跃的板块，成交量少得可以忽略不计，虽有个别房源成交价高，但跟其具体位置和就读学校存在较大关系。区域二手房价并不具备太大的参考价值，看看就好。目前能拿证销售的项目，大部分都没有被高估或低估，都是市场价，适合就买。

从我们较新调研来看，偏爱兴隆湖的主要是城南新贵，不少住在主城里的人表示不喜欢这里，因为“太仙儿了，不食人间烟火”。彼之砒霜，吾之蜜糖。再有人问哪里的房子好不好，只要回他“你喜欢就好”。

来源：克尔瑞