登记中!主城2环旁刚需小户型,总价174万元起即可买入!

8月4日，锦江区迎来了本月的首次取证。锦江阁的突然入市也让锦江刚需直呼，限定顺位终于能派上用场了。

项目也在昨天起开始登记，还在犹豫的朋友们不妨接着往下看看。

锦江阁·正在登记中

8月4日，锦江阁取证，推出120套清水房源

建面约90-164㎡

参考价格19468-23748元/㎡

预售证号：510104202135617

登记时间：8月7日-8月8日 9：00-17:00

 板块&区位 

锦江阁位于锦江区静康路111号，属于净居寺板块，与去年大热的自在轩项目，直线距离约800米。

从区位来看，净居寺地处主城二环，沙河贯穿整个板块，先天资质不错。

且被攀成钢、川师、东湖-川大（武侯区）、等热门板块包围，周边的兄弟各个都拿得出手，净居寺理应也不会太差。但现实来看，看看隔壁的主城扛把子攀成钢，净居寺委实得要往后稍稍。

△项目周边 实拍图

对比周边的“国际都市感”，净居寺的街头巷尾都是大写的朴实无华。

城市界面不算现代，甚至略显杂乱，但生活气息比较浓。因为发展较早，且板块内有省农科院和传染病医院两巨头，整体区域格局改变比较难。

板块发展趋于成熟饱和，近年鲜有大规模的土地拍卖转让，且新盘供应也不多。今年上半年，仅东韵雅园1个项目入市。也是因为土地资源稀缺，净居寺后期的项目都偏向迷你，体量并不大。

△项目周边 实拍图

但另一方面，净居寺也是当之无愧的“价值洼地”。

结合目前公布的三批二手房成交参考价来看，净居寺板块较高参考价为万科金润华府25554元/㎡，较低参考价为沙河壹号16458元/㎡，此外大部分房源价格集中在2万元/㎡左右。

△二手房指导价 参考图

而武侯邻居东湖板块二手房参考价较低2.3万元起，狮子山板块均价约2.2万元/㎡，攀成刚较高可上探至3.7万元/㎡。

 配套资源 

地处主城，配套不说优质，但一定比较全。从交通、教育、商业到医疗、生态，锦江阁周边的配套样样齐全，但资源能级可能较一般。下面详细来看看。

项目距离8号线净居寺站直线约775米，目前13号线正在建设中，净居寺站也将是8、13号线的换乘站，一条东北-西南向，一条西北-东南向形成X相交，也会提升轨道交通的便利性。

锦江阁门口有静安路连接二环与中环，可以较快的通达两条环线，道路交通也不错。

项目往北约300米即是马家沟小学，于2017年成立，部分成绩数据暂无参考。

△马家沟小学 来源：锦江区教育局

根据往年划片，锦江阁和一些知名楼盘都在覆盖范围内，但具体还以交付当年的官方公告为准。

此外项目周边还有成都市第二幼儿园(望江园区)、成都市七中育才学校等公办教育资源，也有川师附属实验学校等私立学校。

锦江阁周边成熟小区众多，底商也较丰富，最近的商业是1公里外的华宇广场。

△项目周边 实拍图

攀成钢的商业依然还在建设中，不过2个地铁站的距离可以分别抵达万达广场（锦华路店）和万象城等大型商业，也可以填补高端购物的少有。

除最近的成都市公共卫生临床医疗中心（老院区），周边2公里还有成都市锦江区妇幼保健院、四川省第四人民医院(沙河院区)等，日常看病、检查都不是问题。

锦江阁虽然没有直接临江，但距沙河也不过300米左右的距离，饭后沿着沙河公园散散步，享受老城区的悠闲自得。再远一些还有塔子山公园和东湖公园。

△项目周边 实拍图

虽然部分资源不是高大上的“顶配”，但该有的都有，所见即所享，交通也便利，大概这就是主城的独有优势。当然，如果追求高质量教育的朋友，还是要谨慎评估。

 项目产品 

对比起板块和配套，项目其实非常简单，但并不纯粹哈。

锦江阁总占地面积约8.27亩，容积率3.0，整个项目仅1栋31F的高层住宅+1栋商业。

△锦江阁 实拍图

住宅部分为2T4，合计约120套，规划有建面约90-169㎡的多种产品，总价从174万到403万元不等，面积和总价段跨度大。

另外因为占地面积影响，中庭景观也就不要过分在意了，可能也就聊胜于无。

项目由鼎宏资产管理有限公司在2017年通过收购取得，物业采用的是成都行运物业管理有限公司，住宅物业费为3.8元/㎡。都并非是大家耳熟能详的企业。

△锦江阁 效果图

在户型方面，建面约169㎡的大户型是主力，合计约60余套；建面约90㎡、104㎡的户型各30套。

这里要注意的是，受朝向和周边建筑遮挡，建面约90㎡的套二日照有影响，均为70年产权的公寓（指“大寒日日照时间不足2小时的住宅，非商业性质）。和普通住宅仅在日照方面有差异，产权属性与普通住宅一致。

△锦江阁 装修示意图

A4户型分布在项目内侧，对向中庭。建面约90㎡做的两室双卫，户型比较常规，简单方正，没有多余的浪费。书房外连约5㎡的阳台，改造之后舒适度会更高。此外，生活阳台不足2㎡，储物和晾晒会比较局促。

△锦江阁 装修示意图

A3户型和A4一样，分布在项目内侧，建面约104㎡的三室双卫，因为是清水交付，主卧阳台和景观阳台有较大的改造空间，可以作为室内空间的延展，改造后主卧面积可以达到约20㎡，实用性也更高。不过另外两个次卧面积均在9㎡左右。

△锦江阁 装修示意图

A2户型分布在临街一侧，但并不是主干道，所以噪音和扬尘问题还好。A2户型的亮点在于挑高跃层设计，改造后可以达到双层空间，实得高。二层可以整体作为主卧套，三分离的主卫、独立衣帽间...品质感开始上头。

如果是主城400万级的高层，锦江阁或许并不出众，但400万左右的价格买二环跃层就是加倍心动。

小剧场：在看户型的时候，被门口的“餐厅”标注吸引到了，通通内部讨论的时候，易秋老师甚至发出了“我在家里吃饭还要开雅间吗”的灵魂反问。大概这就是pent house的快乐吧！

综上，项目各个方面都很清晰，我们打个小结：

优势：

稀少的主城小户型，单价面积双低，上车门槛不高

主城二环，交通便利，配套完善

劣势：

项目体量小、定位不清晰，可能后期带来居住体验感不佳。

教育资源稍微薄弱，注重这方面的家庭慎重

门槛低，上限也高，且低总价房源数量有限。

锦江区供应稀缺，今年仅寥寥数个项目取证，且后续项目多以高改、豪改为主。叠加政策变化以后，迁移户籍、社保获取靠前顺位被重点整治、打击，花式跨区买红盘基本被锁死，上车还需趁早。或许项目本身有一些显性问题，但是放在大环境中，也就不值得一提了。

来源：成都购房通