成都二手房这半年,3板块跌幅最凶,3板块逆市飘红

来源：成都商报房产发布

成都楼市的分水岭，以515限购收紧为界。

贝壳研究院数据显示，成都二手房自2018年5月达到历史峰值后，成交价格便开始回落，10月较5月成交均价下跌18.0%，套均成交总价下跌18.6%。从一二手价差看，2017年7月之后新房二手成交均价差距扩大，并在上年年末便到达锚定点。“515”新政出台后，新房与二手房价差显著缩小，10月已降至1620元/平方米。

成都锦江

限购半年之后，成都楼市究竟怎么样了？在此背景下，我们以贝壳平台4月16日-10月15日二手住宅的成交和挂牌数据为样本，研究出了半年来成都不同板块的二手房价格走势。究竟哪些二手房能逆市飘红，而哪些二手房价格跌回一年前，从中都能窥见。

板块差异显现：九眼桥逆市上浮，茶店子波动最小

“515”新政落地之际成都多数板块挂牌价还呈上浮态势，但现在仅有九眼桥和五大花园两个板块的挂牌均价在这六个月中未见下跌。优质的区位和配套让这两个抗跌能力较强，业主相对合理的价格预期使得政前政后挂牌价变化相对平稳。此外，华西坝和科华板块累计挂牌价跌幅双双突破两成。

偏北板块挂牌价稳定性更高。由于城南价格普遍高于其他区域，价格受市场影响波动较大，因此整体稳定性较差；而偏北的板块业主心理预期相对更为平稳，挂牌价设置更为合理，价格稳定性较高。

数据来源：RealData

成交变化：交易结构迅速转变，部分板块跌幅超20%

猛追湾、金楠板块成交价大幅回落。从成交数据看，各板块的表现与挂牌差异显著。猛追湾、金楠和内羊西板块受交易结构影响，成交均价大幅回落，跌幅超过20%，但这些板块成交量却并未明显下滑。另一方面，部分区域成交价逆市上涨，但涨幅都相对较小。

二圈层地铁辐射区域成交价相对稳定。由于有轨电车蓉2号线和3号线二期将在年内投入运营，红利辐射范围内的郫筒、高新西、钟楼等外围板块成交均价保持相对稳定。

数据来源：RealData

板块间交易情形各异，仅这些区域量价双稳

按照这6个月成交均价和挂牌均价的平均涨幅，成都各板块的价格变化情况可分为双价均稳、双价大跌、挂牌稳成交跌和成交稳挂牌跌这四种类型（具体分布见下图所示）。

数据来源：RealData

双价均稳典型板块

金融城、李家沱、圣灯、大丰

定义：“515”前后挂牌均价和成交均价跌幅均小于全市平均水平

金融城板块作为成都重要的写字楼聚集地，地处地铁1号线核心地段且楼盘整体品质较高，巨大的市场需求之下整体抗跌能力较强。

李家沱板块位居东北二环，整体房源以2000年左右为主，较新的房源为2010年前建成。整体建面整洁，商业配套成熟，居住氛围浓厚，板块内的中年客群置换成为交易的主流。综合来看，优质的区位和亲民的总价吸引了不少首次购房的年轻客户，进入10月下旬购房者有所回升。

圣灯板块与李家沱情况较为相似，作为地铁7号线沿线仅有的几处价值洼地，加上近几年的大范围新房建设和城市更新，原本陈旧的建面有所改善，待8号线通车后“双地铁”的标签会为该区域带来更多购房天花板有限的刚需客群。新房抗跌能力整体优于旧房，导致新旧房夹杂的圣灯板块价格表现稳定。

双价大跌典型板块

书院街、内双楠、石人、肖家河

定义：“515”前后挂牌均价和成交均价跌幅均大于全市平均水平

从整体分布来看，这四个典型板块无一例外全都位于二环以内，属于成都早期开发的住区，内部配套十分完善且住宅空置率低，生活氛围十分浓厚。

就内双楠板块而言，内部楼盘新旧混合，各个年代的存量房源均大量存在，以上世纪建成的房源为主流。板块内急售的多为前几年入手的投资客，希望在下行市场中尽快变现撤离，致使挂牌价和成交价大幅回落。

相距不远的石人板块内同样住宅广布，楼盘性质和内双楠十分相似。通过走访了解，石人板块内近期售出的房源多为急需抛售，这些房源在议价阶段极容易再次被砍价，导致成交价大幅下跌。此外，楼龄较新的房源比例较内双楠板块更低，因此整体挂牌价抗跌能力偏弱。

挂牌稳、成交跌典型板块

猛追湾、内羊西、桐梓林、神仙树

定义：“515”前后挂牌均价小于全市平均水平，成交均价跌幅大于全市平均水平

与前两类板块不同的是，这一类板块的业主们都相当淡定，但最后成交的是被客户“捡漏”的高价低卖房源。这些均是配套十分完善的住区，双地铁的规划更是为其锦上添花，原住民众多且对其他区域购房群体具有一定吸引力，因此挂牌价跌幅相对偏小。

就成交情况看，这些区域售出房源几乎全为“捡漏”。其中，内羊西板块中不少住户都为十余年前由抚琴-石人板块外溢，区域的熟悉度也较高，因此石人板块内不少急售特价房源都被内羊西板块住户收入囊中。

成交稳、挂牌跌典型板块

玉林、内建设、浣花

定义：“515”前后成交均价小于全市平均水平，挂牌均价跌幅大于全市平均水平

就城南的玉林板块来说，区域内住户年龄层差异较大，主要集中于28岁左右和60岁左右。年轻的住户几乎都是被玉林的成熟生活环境吸引而来的租客和购房者，支付能力有限，而年龄较大的原住民售房意愿强烈，在限购之后由于价格下跌，保证了成交量的稳定。

地处城东核心商圈的内建设板块，情况却与玉林大相径庭。内建设板块的客户年龄多在20-40岁间，居住需求旺盛，但可支付能力有限。区域内既有太阳公元这类高端新盘，也有90年代的单位院，物业类型较为丰富且刚需房源较多。由于中心城区新盘标的大，导致挂牌降价幅度凸显，价格大幅让步却依旧成交寥寥。进入10月下旬以后，整体需求量有所提升，成交水平趋于稳定。

成交价格受多重因素影响

短期内还将持续回调

从目前数据显示，价格跌幅较大的板块往往具有以下特征：

老式居民院落。这些房源主要分布于二环内，多修建于2000年前，以书院街、石人、抚琴和内双楠为代表。大多无物业进行日常维护，导致内部环境相对杂乱，即便有优良的区位支撑也难掩建筑的历史问题，导致抗跌能力偏弱。

前期价格涨势过猛。以洪河板块为代表，2017年价格快速攀升，但现阶段配套稀缺，居住氛围薄弱，住宅空置率偏高。市场下行后，客户能够同样的购房成本购入其他成熟区域，板块热度显著下滑，价格随之回落。

尚无轨道交通覆盖。尽管2018年成都客户购入地铁房的积极性不及上年，但地面交通需要付出极大的时间成本才能完成日常通勤的需要，轨道交通已在潜移默化中开始成为客户心中的标配。因此，部分无地铁覆盖的板块逐渐褪去光环，关注度下降。

成都高新

现阶段，市场整体下行的趋势难以阻挡。除楼市转冷导致的价格回调外，成交结构同样也是影响二手住宅价格的重要因素。家庭限购的背景之下，购房者和业主都对剩余的购房资格和已拥有的房产更为珍视。此外，面对短期内不见涨的房价，一些投资客也开始为回笼资金抛售房产，这些房源的大量入市刺激了部分消费者的购房积极性，使他们在大量的库存中欣然挑选较具性价比的房源。

同时，随着部分改善以及高端产品的入市，新房市场的价格开始有所上扬，二手房与新房剪刀差开始缩小，此时买入二手房，对于不少购房者而言是一个较好的机会。