年底之前,是否是成都购房好时机?

距离2021年的春节，满打满算不过一个月的时间。

过去的一年里，疫情黑天鹅打乱了很多人的买房计划；下半年成都的各项购房政策调整和年底一波“神盘潮”则让成都的市场变得扑朔迷离。

那么，年前的这一时间段，是否是成都购房的好时机？

好地段二手房惜售 或价格离谱去年成都二手房价格总体上涨7％。从涨幅上来看，可在全国大中城市中排到前五名。但很有意思的一个现象是成都二手房价格的上涨分化明显：区域间涨幅不一，各楼盘间走势完全不用。比如区域上：成华区二手去年年初的成交均价为1.45w/㎡，目前均价约1.6w/㎡，涨幅达到10％；反观温江，去年初和年底二手房均价都没有太大变化，分别为1.14w和1.17w。

楼盘间的走势变化某些具备学区或者地段优势的二手房在今年的涨幅尤为显著，比如位于新南门，对口盐小的某学区房，平均成交价高达4.4w/㎡，相比去年上涨幅度达到10％。而周边其他普通小区二手房价格基本原地不动或者略有下降。再比如东大路某些地段位置突出的大平层，平均挂牌均价甚至达到5w/㎡。

如果从新房供应及政策限制两方面分析，其实不难理解优质二手房的涨价、惜售情绪。

一方面，成都在过去一年的时间里，新房市场供应频率有所降低，优质地段板块新房货源稀缺，难免导致这些区域的二手房出现涨价情绪。

另一方面，二手房“三年限售”和“满五”政策导致成都市场上次新二手房减少。

目前的二手行情不容乐观，接手高价二手房的确有被套牢的风险；但这并不是说完全没有希望，只是需要精心挑选价格正常、诚心出手的房源。

毕竟如高新区一般的挂牌价虽然涨幅吓人，但是真实成交价格变化依旧不是很大。

高新区去年年初挂牌均价为2.38w/㎡，12月为2.7w/㎡，挂牌均价涨幅在10％以上，但实际成交均价目前依旧在2.1w/㎡左右。

高总价的新盘 暂且观望近期成都的新盘可以说迎来了一个“爆发期”，但从位置上来说，新盘的覆盖度已大不如从前，尤其是高总价新盘。目前一圈层市场上总价在400w以上的项目约有30个，多为市场上老生常谈的一些楼盘，且较为集中。比如青羊区金沙板块、天府新区麓湖板块、武侯新城板块。观察目前成都市场上的这些高总价新盘，大多呈现出同质化现象：楼盘品质大同小异，主打低容改善，但是一说起性价比，则较为缺乏。以青羊区金沙板块在售的楼盘来看：目前该区域有6大高总价楼盘在售，分别是龙湖西府琅悦、华府金沙名城、新力曦悦、绿城凤起朝鸣、西派金沙、凤起籣庭。

以品质论，这几个楼盘均有各自优势，但以青羊区特有的学区来说，目前青羊区的高总价新盘在区域内则没有太大说服力。换句话说，就是缺乏明显性价比。性价比的缺乏，也正是目前成都大部分高总价新盘的现状。当下成都高总价楼盘市场其实并不算成熟，而后续成都主城区和天府新区将有20多个新盘取得预售证，高总价预算购房者不妨适当观望，等待后续合适的产品出现。

低总价预算 可尽快上车

眼下成都5＋2主城区共有约80个项目在售，其中总价300w以下的产品是市场的特别主力。对低总价预算的刚需购房者来说，这种情况极为有利主要在于以下两点：一：低总价预算的选择范围将逐渐被压缩2017年之后的土拍宗地会在后续逐渐进入市场；从2019开始，一圈层市场上总价300w以下的新盘比例在逐渐减少；未来主城区低总价产品只会越来越少。受制于对热门区域的容积限制，成都市场面积以高总价大面积为主旋律已成定局。在市场以大面积高总价为主旋律的基础上，低总价产品充当主力的行情不会多见。二：当下市场趋于健康理性经过近几年的政策调整之后，成都整体市场已开始逐渐趋于稳定和理性，新房市场水分即便有水分，也已经逐渐稀释。除此之外，12月份虽然“大剪刀差楼盘”已经集中爆发，但是市场上仍有少量未开出，不少购房者对此还有所期待。所以很多普通新盘，并不受待见。对于能够认清现实的人来说，是可乘之机。因此，这个阶段的低总价预算购房者可以抓住机会，尽可能选择符合要求且未来升值空间较大的项目上车。

来源：成都房小弟