成都楼市:面对持续上涨的房价,刚需是继续入还是持币观望?

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提问：成哥，最近以广州为首的多个城市收紧房贷，利率提高，对楼市有什么影响?面对现在持续上涨的房价，刚需是继续入还是持币观望?

回答：各大银行的收紧理由“额度不足，暂缓贷款”出现频率极高，但并不意味着房贷会停贷，因为房贷是其旱涝保收的较佳利润来源，没有之一。其实每年春节前，房贷收紧或暂停的情况非常普遍，不同的城市之间有差异。总体来说目前的新房房贷会微幅上调，各家银行自然会往后推一推。

对于刚需来说没必要太焦虑，只要有房票、有首付，就及时上车，不要犹豫；已经上车了，想置换更好的房子，可以先买后卖，防止踏空。房住不炒仍然是2021年楼市的主基调，一旦市场热度过高、房价出现异动，楼市调控必然会来临；调控是为了防止楼市过热，预防风险，本质不是为了降房价，而是为了挤出泡沫；调控只能短期抑制房价，影响房价的核心因素还是供求。土地供应量过大、人口不足的城市和区域，房价的确会下调，但核心城市、核心地段的房子，价格还会继续上涨。

提问：成哥你好，锦江区普通资格,还想在成都投资一套房子，看了万科锦绣的174户型总价550万，中海麓湖公馆的叠拼中的中叠总价450万，华润未来之城的186 总价370万,由于我是二套，只能按照贷款7成或者全款方式购房，万科锦绣有点超高，这几个盘哪个回报高呢？

回答：你说的这三个楼盘，都属于价格预期偏高的，谈不上现在有多大的欺头，后期都有潜力，一个楼盘的投资回报不确定因素很多，没法精准判断哪个楼盘比哪个楼盘增值会更多，都是物有所值，但都没有做到物超所值，所以无法判断孰优孰劣。回报较高的就是杠杆。

提问：成哥你好，名下高新区城锦南汇有一套小面积套二，手里子弹70。准备卖小套二凑个首付换个10年左右改善自住，后期想卖了再投资，目前看中鑫耀美泉乐府叠拼150平米和保利大国璟跃层167平米，单价在2.2和2.3，首付在100—120，想平衡自住和投资需求，现在比较纠结买哪套，请成哥给点建议，或者有其他更好满足需求的楼盘吗？

回答：单价差不多的情况下，建议选保利大国璟。1、从商业配套来说，保利要好很多，周边大型的商业如：万达。2、从交通上它离地铁站更近一些，无论是升值还是保值优势都要明显一些。3、面积，改善型住房，面积大一些居住性要好很多。成都价值高的楼盘详见内部！

提问：成哥你好！华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。

提问：成哥你好！最近在关注天府新区保利和光屿湖，但是听置业顾问说有人才房。想问问，这种情况对小区的生活品质、未来的价格有什么影响?或者大概来说，这种商品房+人才房的模式，有什么需要考虑和关注的？

回答：问题不大，因为人才房的价格跟商品房基本没区别，大概就是一个9折或者85折的状态，而且这些人才也不是拆迁户，或者公租客，整体素质还是相对较高的，所以我个人觉得问题不大。少有可能就是注意一下，人才房的面积不要太小，同时也要注意量，例如10栋商品房，1栋人才房，就问题不大，但如果5栋商品房，5栋人才房，就会有一定影响。具体更多注意事项详见内部！

提问：成哥你好！请问，保利和光屿湖，153平米，四百一十多万,低楼层值不值得投资，以后流动性会不会差?升值空间怎么样?如果不值得，总价400左右的房子，有没有哪个楼盘推荐，我是高新区普通资格。

回答：2.7万接近清水房，这个价格就不算太便宜了，我不知道这个户型有没有赠送，如果有就可以买，如果没有，就是普通平层的话，价格就有点高了。保利和光屿湖整体上性价比是比较高的，但你说的这套房源感觉价格有点贵，你根据有没有赠送空间来判断买不买。除了和光屿湖之外，普通资格400万，金隅金成府，鹿溪樾府，天府里，招商时代公园可以对比考虑。成都价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥你好。我是高新区刚3资格，在高新上班，子弹500个，想买套自住改善型的 ， 所以希望小区有品质且离公司近一些。之前参与了万科公园5号的摇号没中，准备继续摇号麓湖，但麓湖芸洲交房是25年犹豫了，成哥还有什么小区可以推荐，新川板块可以关注吗?

回答：高新南区刚三，去买麓湖基本来说就是浪费时间，意义不大，个人觉得你可以考虑这么几个楼盘，排名前列考虑应该是南城都汇，因为数量多，所以几率还是有的。第二考虑可以是cfc或者中洲锦城湖岸，改善型产品，性价比也不错。第三考虑新川的金隅金成府或者麓鸣九天，基本可以保证买到。第四考虑可以看一下合景泰富的臻林，如果价格合理也可以对比一下，它离天府二街最近。

提问：请问成哥，从自住兼顾投资的角度看，目前鄂尔多斯市（东胜、康巴什、伊金霍洛旗）适合入手房产吗？

回答：鄂尔多斯刚需自住可以买一套好的，投资就没有太大潜力，当年多少人被鄂尔多斯坑惨。当一个城市失去资源的吸纳能力时，房价就容易出现逆转，并且，一旦下跌，就无法找到支撑，而出现持续的暴跌。这是因为，其房价与金融是捆绑在一起的，一荣俱荣，一损俱损。人口减少和资本外流最终导致鄂尔多斯的房价发生逆转。而鄂尔多斯房地产供应量的持续增长和房地产销量的下降，进一步加速了趋势的逆转。

提问：成哥你好，看2035规划，人口控制在2500万，您怎么看？

回答：不可能做到的事情，不用五年上海人口就超过这个数。如果按照手机热点，不是常住人口统计的话，上海人口早就超过了2500万。大家不用太在意常住人口统计，那个是抽样调查的，看人口普查数据结果好了。纵观世界，不用担心上海人口流入问题，从没有一个国家的金融中心会有人口流出的。

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