各区“限价房”全面盘点,价格到底有没有“真香”?

上周末，成都首批双限地项目中的新希望万科知园、交投电建洺悦珑庭开盘。

作为新政下的“限价房”，它们的市场表现值得探讨。这是个有意思的市场信号，因为以后将遍地“限价房”。

限价代表性价比吗？限价可以“无脑”买吗？

01不少房源超限价限价房限的是啥？

从开盘表现来看，两个项目认购率都是8成左右，且新希望万科知园还是一个“3倍熔断”的人气热盘，这与预期的开盘售罄有些差距。

为啥呢？

因为土地新政下的限价房，限的是项目清水销售较高均价，而不是每一套房源的价格。

比如，新希望万科知园限价21087元/㎡，但大部分房源清水售价在2.3-2.4万元/㎡。单价“1字头”的房源，几乎全部都是大面积底跃产品，较低为13827元/㎡，与较高的24492元/㎡有1w+的差距。

虽然单价低，但通过地下室成倍增大建面，总价仍然高，购房者存在一定抗性。从这次开盘情况来看，底跃产品卖得不太好。但一顿操作下来，把项目整体单价拉低了。高价房源卖完了，剩几十套底跃慢慢卖。

交投电建洺悦珑庭也是同理，限价21371元/㎡，但大部分房源清水售价在2.2-2.3万元/㎡，也通过“1字头”的低单价、大面积的底跃产品来达到“价格稀释”的目的，较低14652元/㎡，与较高的23935元/㎡也有9000+的差距。

这两个项目的定价逻辑相似，通过地下室面积做出部分大面积底跃产品，这些房源定价较低，作为均价的“稀释剂”，为其他房源留出高于限价的定价空间，因此大部分房源价格比限价会高个2000-3000元/㎡。

这个手段可能在以后的双限地中被广泛使用，不要被表面的限价迷惑。

02如果看主力价格限价房还香吗？

知园项目清水主力价格在2.3-2.4万元/㎡，对比周边项目，中车共享城带装修均价20875元/㎡，朗诗乐府带装修均价26344元/㎡，首钢璟辰里带装修均价26251元/㎡，只能说知园是市场价。

洺悦珑庭清水2.2-2.3万元/㎡，旁边的电建地产洺悦玺带装修均价23367元/㎡，也谈不上性价比。

限价的优势并没有在两个项目上体现出来，或者说限价并不意味着性价比。“双限地”“限价房”这样的标签不该被特殊化，大家可以理性看待。

但这至少有个好处，就是让市场更加透明化。

拍地时就知道了它的房价，在这个基础上大概加个两三千（有待继续探索）就是主力房源的房价，再通过统计双限地的分布与价格，就可以进行合理的买房规划了。

03之前拍的双限地近半项目有动作了

截至目前，成都拍出了53宗双限地，其中40宗都是6月份集中供地拍的，还没啥进展；此前拍出的13宗双限地或多或少有些动作了。

除了已开盘的交投电建洺悦珑庭和新希望万科知园，德商石榴春和天骄、新城德商蓉御天骄、正荣润锦府、鼎仁天府麓城等项目均已释放产品信息，或在年内取证。

双限地项目大多具有低容积率和低建筑密度特点，容积率一般以2-2.5为主，总户数较少，已知部分双限项目的梯户比有一梯二户和二梯二户，居住舒适度较好，户型面积起步偏低，部分项目还有100㎡左右的产品，整体调性偏首改。

偏小户型产品重出江湖，指标和品质上较以前改善了不少，总价又可控，预计比较抢手。已知双限地项目中有不少偏小户型产品，比如新城德商蓉御天骄102-128㎡、天府麓城10-120㎡，可关注。

首批13宗双限地项目中，有2宗地容积率为1.5，分别为炎华置信新都宗地和德商青羊宗地。

其中，德商青羊宗地将联合先进、石榴共同打造“云门天玺”，是目前已知的双限地项目中仅有的做纯叠拼的项目，清水限价是24112元/㎡。

炎华置信地块还不知怎么打造，但清水限价仅为13000元/㎡，如果也做叠拼，性价比会不会有点高？

0453宗全城双限地盘点

目前成都拍出的这53宗双限地，价格到底有没有“真香”？

我们按区域统计了53宗双限地及近期周边项目售价情况，从清水限价上来说，基本是市场水平，如果再参考知园和洺悦珑庭的定价方式，就更加“市场化”了。

然而高额成本摆在那里，房企盈利水平存疑，况且同板块内价差不大，项目间竞争将加剧，购房者应警惕烂尾风险。

成都双限地分布

锦江区

青羊区

成华区

金牛区

武侯区

高新西区

高新南区

天府新区

龙泉驿区

双流区

郫都区

新都区

温江区

青白江区

新津区

来源：CRIC克而瑞四川