成都房地产市场预判:二季度会回暖吗?

搜狐焦点成都资讯 2022-04-14 21:03:51
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2022年1季度成都市场表现如何? 1月,新盘开盘认购率62%;2月,新盘开盘认购率31%;3月,新盘开盘认购率52%;4月首周,约73万㎡新增供应创下2022年以来周度新高;4月第二周,推出1358套新房开盘去化率100%;4月前两周新房市场整体去化率达到82%。 4月“开门红”,二季度市场会回暖

2022年1季度成都市场表现如何?

1月,新盘开盘认购率62%;2月,新盘开盘认购率31%;3月,新盘开盘认购率52%;4月首周,约73万㎡新增供应创下2022年以来周度新高;4月第二周,推出1358套新房开盘去化率100%;4月前两周新房市场整体去化率达到82%。

4月“开门红”,二季度市场会回暖吗?

PART 1

成都楼市“金三”缺席

5大背后逻辑梳理

据正合股份和四川中原的月报数据,3月大成都商品房供应面积139万㎡(含简阳),同比下降7.3%;成交面积119万㎡(含简阳),同比下降53%;受个别低价项目影响,均价降至16134元/㎡。

图源正合股份供应端3月大成都55%的供应量来自于主城5+2区域,新增面积为68.15万㎡,环比上升314%,同比上升17.4%;近郊供应环比上升101%,同比下降42.7%,为28.94万㎡。

天府新区、成华区、双流区、龙泉驿区,分别以28.6万㎡、12万㎡、11.1万㎡、10.2万㎡的新增供应量位列全市前四;3月青羊区、新都区无供应。

数据来源:四川中原地产成交端主城5+2区域认购面积44.09万㎡,环比上升135%,同比下降28.8%;近郊认购量36.53万㎡,环比上升65.8%,同比下降54%。

认购面积23.1万㎡的天府新区,可谓稳坐大成都供销两旺“宝座”。成交紧随其后的新都区,3月无新增供应,但销量仍达到12.9万㎡,其区域购买力不容小觑,除此之外,其余行政区认购量均未超过8万㎡。

四川中原数据显示,3月大成都监控开盘项目16个,周均开盘去化率分别为60%、45%、32%、80%,月度整体去化率仅为52%。

数据来源:四川中原地产

今年3月成都楼市尽管摆脱了2月的低迷,主城5+2区域供应量同比有所上升,但近郊供应量却同比下滑明显,同时,主城5+2区域、近郊成交量均同比下滑,3月最后一周整体去化率回升至80%的水平,但一季度显然并未进入传统“金三”旺季。

成都“金三”缺席,四川知道认为其背后逻辑至少包含以下5点:

1. 政策面未有调整,需求未能完全释放;

2. 国内外各种因素叠加,客户观望情绪加厚;

3. 市场供需错位,购房需求抑制;

4. 法拍房对新房造成冲击;

5. 二手置换需要时间周期才能释放。

PART 26个项目开盘去化100%3类项目受市场力捧

通过细化分析,3月开盘的16个项目中,首开去化率100%的项目基本都具有一个共同点:

均位于城市老牌儫宅板块或新兴价值板块,市场对于板块规划前景、生态资源、配套场景高度认可,区域物业增值空间较大。

数据来源:四川中原地产这些热销项目大致可分为三类:

1. 低总价刚需项目

川发天府上城、恒大天府半岛老地块限价+板块开发成熟房企汇聚+生态资源优势加持下,低价格引来市场追捧;

2. 高估值板块的剪刀差改善项目

人居麓湖林语以及招商时代公园,这两个项目均具备板块估值高+城市级配套富集+价格与区域二手房存在较大剪刀差, “抢注”是其开盘售罄的背后逻辑。

3. 高总价高产品力深改项目

建发央玺、中港东湖壹号,这两个项目都剑指高端改善客群,产品力“能打”。其中,王府中式的建发央玺一度成为国内同行来成都必参观的项目。

PART 3

二季度市场何去何从?

三大现象“预告回暖”

关于何时回暖,成都一季度的新房市场并未给出明确答案,3月最后一周供应开始放量,8个项目集中开盘,去化率达到80%,这让业内开始猜测:3月豹尾收官,4月行情要转暖了?

1. 政策面早已见底,市场一直底部盘整,信心面有所回升

截止3月底,全国有60余城放松限购。

相比2021年的全面收紧,2022年的楼市政策端已出现全面宽松迹象。

2. 3月二手房成交1.39万套,反哺新房市场有“时差”

数据显示成都3月的二手房销量创下近36个月以来的新高。

图源正合股份2022年3月成都共成交二手房13858套,成交量重回万套大关,刷新了2019年4月(2019年3月成交14104套)以来的销量记录。其中,80%为100㎡左右、总价150万以内的刚需产品(据成都住建蓉e办数据、贝壳二手房)。

这意味着二季度改善换房需求将得到极大程度释放,而二手房市场对新房市场的传导具有时间差,通过二手房交易释放出来的、手握变现资金的改善客群,紧接着会扎入新房市场,这必然利好4月乃至二季度行情。

3. 低价盘扎堆入市,将利好一波行情

4月前两周,全成都共计28个项目取得预售,共计推出房源7856套,新增供应创2022年新高。

其中,不乏备受市场关注的恒大天府半岛(加推)、华侨城融创春风十里等低总价项目,以及麓府藏月、先锋若水居等低单价(相对板块均价而言)深改项目。

同时,本月即将取证的还包括长冶南阳御龙府、新鸿基悦城等市场期盼多时的低价地项目。

待这些项目完全入市,相信4月、5月会迎来一波好行情。

「总结」

尽管成都“金三”没有如期而至,但市场已有一丝回暖苗头

1. 在成都大运会开幕之前,4月及5月中上旬供应会井喷,4月首周新房供应量即达到约73万㎡,前两周整体去化近82%,这也为成都二季度的楼市行情开了一个好头。2. 一季度二手房市场回暖,在二季度会反哺至新房市场。3. 市场放量、政策见底、土拍刺激、二手房回暖多重利好背景之下,成都二季度4-5月预计会迎来一波放量行情。

“银四”,大概率不会缺席。

来源:四川知道

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