盘点近期主城区取证楼盘,购房者如何应对?

整个六月，成都主城区的新房市场略显低迷，主要体现于近期新盘取证情况：作为主城区供应主力的天府新区在本月哑火，锦江、青羊、武侯及高新南均无新盘入市！

近期取证的新盘

中南樾府

位置：金牛区天回镇（绕城北外侧），国际商贸城旁

物业类别：高层

容积率：2.0

单价：清水均价13244元/㎡

总价区间：176.07w-203.5w

户型面积：138.96㎡-150.55㎡

综合性价比分析

总结来说，项目在价格上虽然有压倒性优势，但缺陷也较为明显。

单从价格上来看，本批次1.3w出头的清水单价，与去年12月份开出批次的价格并没有太大变化；项目相比周边二手房虽然没有明显剪刀差，但就算相比二圈层的绝大多数新盘仍有明显优势。项目周边商业和学区配套缺乏，却是最明显短板；商业：很大程度上将依赖社区底商，由于地处商贸城板块，区域内缺乏大型商业配套的局面在未来很长一段时间内都将难以改观。

至于学区：整个板块内的学区配套目前并不完善，周边仅有一所小学。再者从行政划分角度来看，中南樾府虽属于金牛区，但却处于绕城以北的商贸城板块，和目前五城区优质核心资源集中区的距离超过新都大丰，换句话说，虽然楼盘名义上属于金牛区，但目前所处板块的价值甚至不及部分优质二圈层区域板块。融侨望云

位置：金牛区西三环内国宾板块（花照壁中横街与子星路交汇处）

物业类别：高层

容积率：3.0

单价：清水均价29999元/㎡

总价区间：512.28w-577.53w

户型面积：170.76㎡-192.51㎡

综合性价比分析先从板块角度来看，国宾板块作为目前金牛区最能“打”的区域，虽然有一定优势，但劣势也较为突出：优势在于板块内的配套设施相对完善，劣势为城市界面相对其他区优质板块稍显老旧。

参考其3w/㎡的清水单价，横向对比同期其他五城区优质板块新盘，纵向对比区域内前期及预期新盘价格，都没有优势。单从纵向上来说，板块内未来将入市的项目中，预期价格鲜有清水单价超过2.5w的楼盘。比如交投电建洺悦珑庭，预计今年内取证，但清水限价仅为2.17w/㎡；国宾上林栖预计较高清水价也不会超过2.6w/㎡。此外，之前成都首次“双集中”土拍情况中，万科拍下位于国宾板块的一宗地，成交楼面价为1.28w/㎡，清水较高限价也仅为2.17w/㎡。城投置地梧桐玖宸

位置：成华区东三环外侧龙潭寺板块

物业类别：高层、小高层、洋房

容积率：2.0

单价：精装单价21200元/㎡-28000元/㎡

总价区间：204.61w-610.40w

户型面积：104.1㎡-207.85㎡

综合性价比分析区位上，项目位于龙潭总部新城，目前的城市界面稍有不足，但好在板块为成华区重点打造的产业新城；因此，客观上讲，区域未来的发展还有较大潜力；另外，区域内的配套虽然在主城区并没有多少亮点，但周边的商业、学区、交通满足日常所需基本无虞。

高层＋小高层＋洋房的项目配置形成的高低搭配格局以及自身2.0的低容积率，也保证了项目品质。对比区域内的其他新房产品，梧桐玖宸并没有明显短板。但项目本质上为人才公寓项目，相较周边其他新盘产品，价格上也没有任何优势。比如目前在售的金融街融府、恒大锦城等楼盘单价均为2w出头。

近期购房者难点：新房缺性价比，二手房价未松动

从近一个月内的新盘开盘情况来看，新盘开盘的频率已经拉长，整个六月，整个主城区（5＋2）仅取得四张预售证，新入市房源不到2000套。

同时，无论在售的顺销盘，还是近期取证新盘，大多面临同一种局面：有价格优势的缺乏优质配套属性和升值预期，稍具优势属性的新盘对比同时间段及未来新盘预期价格都不具有性价比！

新房难选的同时，伴随着大量购房者和房东对二手房的观望情绪（这一点在我之前的文章中已经说明），更加重了这一阶段购房者的应对难度。

购房者该如何应对

中高总预算购房者：可视市场情况，择机而动

从近期的新盘行情来看，市场上基本不存在具备性价比优势的新盘；部分中高总价新盘的性价比甚至低于区域内未来新盘预期。

中高预算购房者在预算充足的情况下，完全有条件等待未来真正具备优势的新盘。

但预算300w以下的刚需购房者，当果断下手因为后续很可能会受新房和二手的双重夹击一方面，主城区新房市场虽然存在总价300w以下房源，未来可选范围进一步压缩，无性价比的趋势将加重。另一方面，排名前列批二手房指导价的发布已有一段时间，但市场上的高单价高总价二手房目前尚未出现明显回落迹象；传导至低单价低总价二手房的影响力度也将更弱；届时受新房行情挤压出的大量低总预算刚需，在主城区二手市场上的竞争也将更为激烈！

来源：成都房小弟