新房12500元/㎡,这还是你认识的青白江吗?

本文来源：想住成都

上周，青白江出现了高层住宅12500元/㎡（带装修）的预售楼盘，引发了对青白江的强烈关注。

实际上，青白江并不是到现在才出现高价预售楼盘的。早在今年4月，楼盘金科博翠天宸获得了首批次住宅的预售，其高层价格为10500-11000元/㎡（带装修），洋房则达到14200-17700元/㎡（带装修）。

两个楼盘获得预售的时间，处在不同的市场节点，故导致青白江引发的关注度也就大大不同。

新房市场：价格两极分化

1、品牌开发商入驻，不断推高地价，产品走改善路线

从去年8月开始，金科打响了在青白江高价拿地的排名前列枪。此后，佳兆业、美的、万科、新城控股、恒大等均相继进驻，不断推高地价。

而在本周，雅居乐再以楼面地价4800元/㎡刷新区域地价。

数据来源于成都市公共资源交易中心

这些高价地项目大部分已经呈现，已拿到预售的楼盘金科博翠天宸与万科新城时代之光，均是地价攀升后的“产物”。

无论是已拿预售的楼盘，还是正赶着工期、抢着拿预售的其他楼盘。在产品宣传上，基本上都主打改善路线。

接来下，青白江的新房市场，高价改善产品或将集中喷发。当然，有多少人要为此买单，还要等市场来作最终的回答。

2、刚需楼盘同步推售，房源存量较大

地价攀升打开了青白江新房的改善市场。但，之前的低价地项目仍有较多的住宅存量。

如誉府仕家、天府欧城、蝴蝶洲、听湖九园等都还有剩余房源。粗略计算，这些楼盘剩余房源至少在1万套以上。其中，不少楼盘正在作同步推售。

我统计了自摇号以来，这些楼盘的开盘户型及价格。价格基本在6000-8000元/㎡，而产品户型则更偏向刚需。对于刚需购房者，这些楼盘就显得更有吸引力了。

数据来源于透明房产网、搜房网等公开平台

3、区域内的改善新房，价格直追隔壁的新都

上面两点是青白江区域内的市场分化。而高价预售引发关注，重要的一个原因则来自于与隔壁区域房价的对比，最直接的便是距离市区更近的新都。

我盘点了新都的摇号楼盘。抛开优质刚需以及高端别墅之外，不少偏改善楼盘，在区域位置与价格上确实显得更有优势。

数据来源于房协

二手房市场：热度下降，与新房无价格倒挂

据安居客二手房市场数据显示，青白江6、7月份二手房整体成交均价约在7500元/㎡，与低价地项目住宅预售价格无价格倒挂。虽然房价仍呈缓慢上涨趋势，但上涨幅度已明显减缓。

数据来源于安居客

此外，二手房市场热度下降明显，据当地二手房中介介绍，带看量相较之前下滑明显，已有部分房东开始降价出售。

房价支撑点：不同的区域认知

对于青白江房价的认可度，除了本地土著外，其他购房者则主要依托于对区域的价值认知。

认可的购房者，会看到该区域的规划发展。这一点，我在去年已经分析过，如：

它是少有一个属于远郊的中心城区，拥有亚洲较大的集装箱中心站和国家对外开放口岸、是西部较大的铁路物流枢纽、还是蓉欧快铁的起始站。

在产业上，依托“一带一路”发展制造业、物流业及服务业。

此外，与成都中心城区的距离约30公里，区域内有成青快速通道、二绕、城南、成绵等高速路。经成青快速通道开车到成都，大概需要50分钟，整体来说，距离不算远。

当然，不认可的购房者，也有自己的看法：

青白江毕竟属于远郊，规划再好，发展还是比不上主城区和近郊。

另外青白江连地铁规划都没有，作为老工业区的青白江更谈不上宜居。

有多少购房者会为此买单？

回到文章开头的高价预售楼盘。一个楼盘在万人抢房的时候推出，购房者已经给予了积极的回应。

而另一个楼盘，在市场渐趋冷静的当下推出，购房者会不会再给足市场面子？

实际上，抛开价格，不可否认，这个楼盘是存在优点的：

位于青白江的新城区凤凰湖板块，区域内就是凤凰湖湿地公园，环境好、城市面貌好；

区域内品牌开发商云集，后期这个片区的地块或许都会用于打造改善住宅，增值潜力更大；

品牌开发商万科，相较于小开发商，质量有保障、后期服务也更到位；

品质较高，万科本批次推的房源，梯户比2T2、仅18层，居住舒适度高。

这些亮点，都将成为本地的改善购房者入手的价值点。但是后期，该区域更多的改善盘高价面市，更多的购房者会作何选择？