成都楼市成交出现明显回暖,信贷政策放松或成关键

春节已经过去1个半月，上周末，经纪人小刘终于感受到了市场的活力——门店的同事都开始忙碌起来，而他跟了几周的客户也下单买了一套位于天府新区的新房，这是他开年来的排名前列单。这位犹豫了很久的买家，在看到今年的首批次土地供应名单后，最终选择了下单。

事实上，最近两周随着系列楼市利好消息的出台，无论新房还是二手房市场，都已经出现了明显的回暖，在这其中，信贷政策的放松成为关键。

回暖了？

二手房和新房市场都释放积极信号

和小刘一样，上周，许多经纪人都忙碌起来，看房的人多了，摇摆不定的看房人直接出手的也不少，真实的数据反映则是，成都某品牌周六一天新房+二手房的成交量达到300套以上，这一数据打破了数周的市场疲态，但距离先进时期仍然有较大的差距。

成都住建公布的数据显示，上周，全市的二手房有了明显的上扬趋势，全市单周的成交达到2936套。这是继去年12月的爆发之后的又一次市场上扬。

数据来源：成都住房和城乡建设局

事实上，经历了春节前的低迷，从2月份，市场就已经表现出回暖态势，报告显示，2月开始，客户的成交周期已经环比减少两天，而潜在业主的售房意愿度和新增客户都有所增长。这是在二手房指导价调控后的难得的一次市场回升。在售楼部现场，春节以来压抑许久的改善需求，也得到了充分释放，各大开发商的红色喜报在朋友圈刷了屏。

城东，目前只剩188平米起步的锦江首府，上周末销售了16套，金额上亿；华润置地·昆仑御，在上周末推出了20年特惠活动，成交约26套，这也是近段时间来的一个小高潮。

城西的改善项目西派金沙，上周销售额约8000万，152-187㎡房源备受欢迎。

而在城南，天府新区的纯墅项目麓湖云庄套均860万，上周热销1.8亿。

高新区大平层项目天恒·傲云天府上周热销1.16亿，169㎡的户型直接清盘。中旅·千川阅上周的销售也破亿，热销23套。

龙湖光年售楼部现场

平均放款周期51天信贷政策成影响楼市成交关键

二手市场的回暖，有很大一部分原因都来自于贷款政策的放松。当前，主要有3种表现：

贷款利率下降；放款速度加快；贷款额度增加。

关于利率，数据显示，2月成都首套主流房贷利率5.59%，已经创下了3年新低，二套房主流房贷利率6.08%，首套和二套利率较上月均下调5个基点。

2019年9月-2022年2月成都房贷利率而房贷的平均放款周期也仅需51天，环比缩短34天，趋近于3年较低值。上述两点，前者降低了后期购房者的还贷压力，后者则让更多急于买房的卖家能够接受“按揭”。

2019-2022年2月放贷周期与客源成交周期而关于第三点，从多名买家和经纪人口中了解到：现在贷款买房，银行放款主要是以银行评估价放贷，并非是按照二手房指导价。如果评估价较高，就意味着购房者能够用更少的首付买房，这在很大程度上减轻了刚需购房者的压力。

市场新变化

租房开始成为刚需新趋势？

小阳春来了吗？

从开年以来，种种翘尾现象或许给到了市场一些正面影响，但事实上，当前的市场依旧处于低位。全国2月十大城市二手住宅价格地图的研究显示，2月，成都的成交同比回升近150%，但价格持续回落，各区域房价环比普遍下跌，跌幅在0.6%左右。

与此同时，数据显示，成都大量的刚需市场正在向租赁市场转移，这份数据中，成都二手房仅为去年同期的0.7倍，新房则仅为去年同期的0.6倍，而租赁市场已经达到了去年同期的1.7倍，是2019年同月的2.4倍。

城市人口增加，但更多人选择租房住，那么，市场还会回暖吗？机构依旧表现出了乐观态度。第三方数据机构表示：2021年11月以来，随着调控政策和信贷环境的改善，成都积压的需求得以释放，成交量快速回升。价格方面，由于二手房成交参考价政策尚未放松，价格环比继续下跌。当前，政策积极信号持续释放，有助市场预期改善，预计3-4月成都市场会得到进一步修复。

成都

就在昨天，金融委、银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局等6部委都积极表态维稳，并将及时研究和提出有利有效的防范化解房地产风险应对方案。财政部提出“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”，外汇局则表示“配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展，稳定市场预期”……这些动作，从多个维度降低了房企的风险，对于新房而言，同样是重大利好。

点评：观察3个方向，才能抓住机会

当下是否是购房窗口期？刚需和改善如何置业？

对于刚需而言，不管市场如何，置业是刚性需求，该买还得买，看好心仪的楼盘可以果断下手。

但对改善而言，由于换房成本高企，在观察后市的同时，可以多踩盘，选择更好更适合自己的项目。

毕竟，折腾可能也就这一次。

而后市如何，是否会迎来真正的小阳春，还有待观察，改善置业不必急于一时，因为赶着上车而踏错项目。但如果真的看中了心仪的项目，也不必受市场影响，一是好项目的确不多，错过难再；二是改善也是刚性需求，与市场关系不大。

观察后市，主要有三个方向：

1、密切关注此次土拍成交情况。谁在拿地，开发商是否积极，叫价频次……都代表着开发商对后市的信心和态度。和普通购房者相比，开发商对市场也更敏锐，更专业，他们对未来的判断，值得参考。

2、观察近期二手房情况。目前困扰改善置业的两大难题，一是钱，二是资格，都需要通过卖出二手房才能进行置换。换句话说，如果二手房市场不好，那么对改善需求是有抑制作用，即使置换的需求再迫切，缺少子弹，也有心无力。如果近段时间二手房成交持续活跃，那么也将传导到新房市场上，促进改善型项目的成交。

3、限价地对今年市场影响较大。目前房住不炒的大背景下，楼市最重要的是“稳”，不要对大涨或是大跌抱有太高预期。去年土拍推出的限价地，今年也将陆续入市，对市场也将起到稳定作用。今年仍然有不少限价地好项目，值得关注。

来源：成都商报房产发布