楼市迎来“3大转折”,5年后房子是“买不起”还是“随便挑”?

搜狐焦点成都资讯 2021-11-29 08:10:14
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有人说,“商品房”属于商品,价格有涨有跌才符合商品的正常逻辑。在我看来,“商品房”属于商品不假,但是,“商品房”是一种特殊的商品。一方面,房子能够满足人们最基本的住房需求;而另一方面,房子具有金融属性,可以满足人们对于财富保值增值的需求。 正因为如此,才会“无限放大”楼市的购房需求,使大量的购房者涌

有人说,“商品房”属于商品,价格有涨有跌才符合商品的正常逻辑。在我看来,“商品房”属于商品不假,但是,“商品房”是一种特殊的商品。一方面,房子能够满足人们最基本的住房需求;而另一方面,房子具有金融属性,可以满足人们对于财富保值增值的需求。

正因为如此,才会“无限放大”楼市的购房需求,使大量的购房者涌入楼市。这样一来,产生的结果大家都有目共睹,那就是房价的快速增长,毕竟,供不应求会导致商品的价格“大涨”,从这个角度来看,高房价的问题或许是“必然结果”。

根据上海易居研究院发布的2020年全国房价收入比报告显示:2020年全国平均房价收入比为9.2,也就是说,想要在我国大多数城市买房,至少需要不吃不喝工作9.2年,倘若加上基本生活开销以及一日三餐的费用,房价收入比或许会翻一倍还要多。

当然,这仅仅是全国平均房价收入比,对于北京、深圳、上海等一线城市来说,房价收入比要远远高于平均水平,比如深圳,深圳的房价收入比为35.2,也就是说,想要在深圳买一套房,需要不吃不喝工作35.2年,倘若加上职业变化以及其它生活成本,想要在深圳凭借着工资收入买一套房,难度不亚于“登天”,如此买房压力,在北京、上海等城市也是如此,即便是杭州、武汉等新一线城市,买房压力也是很大的。

从房价收入比的角度来看,买房压力显而易见。面对不断上涨的房价,以及高房价带来的种种弊端,国家从2016年开始,先后提出了“房住不炒”“稳房价、稳地价、稳预期”以及“因城施策”“严防资金违规流入楼市”“降负债”“去杠杆”“限制房地产贷款额度”等种种楼市调控措施。

时至今日,楼市调控已经持续4年多了,楼市的发展环境也逐步在发生转变,其中,最大的改变莫过于房价打破了只涨不跌的趋势。根据相关数据显示:2019年~2021年的房价与2017年~2018年的房价相比,济南、郑州、石家庄、青岛、天津等城市都迎来了房价的实质性下跌,而且跌幅都在10%~20%之间,其中,属环京楼市跌幅最大,比如燕郊、香河等地,跌幅可达30%~50%之间。

随着楼市调控的持续深入,在笔者看来,目前,楼市迎来了“3大转折”,分别是:

其一,供需关系的转变。房屋总量过剩已经成为既定事实,根据央行的数据显示:我国城镇居民住房拥有率为96%,户均住房1.5套,人均居住面积40平米左右,以上数据均超国际平均水平。此外,根据西南财经大学的空置房研究数据显示:我国的住房空置率已超20%,再加上与商品房数量旗鼓相当的小产权房,我国房屋总量过剩也不足为奇。

反观需求方面,购房需求却在发生“骤减”,一方面,我国的城镇化率已超60%,该买房的家庭已完成买房任务;而另一方面,我国的新生儿出生率连年降低,人口老龄化逐步增加,凡此三项,致使购房需求大减已成为不争的事实。

其二,房产金融的收紧。过去,房地产之所以能够披荆斩棘,过关斩将,最大的原因在于房地产金融政策的支持,但是,随着2020年金融政策的收紧,“去杠杆”“降负债”“房地产贷款额度的限制”等收紧性房地产金融措施的实施,房地产与金融的“分家”已成为大概率事件。

倘若如此,在当前的楼市环境下,对于开发商来说,以价换量或许会成为一种常态。

其三,房产持有成本的增加。在我看来,房产持有成本的增加是楼市调控的“杀手锏”,目前,楼市稳定已成为既定事实,但是,仅仅凭借着楼市稳定是不足以改变楼市投资环境的,唯有继续加大房产持有成本才会使投资炒房客彻底退出楼市。

比如建立房产税、空置税等长效机制的税收政策,如此一来,投资房产的难度将会大大增加,99%的房产投资客都会撤出楼市,这样一来,房价才会彻底由供需变化来决定。

从目前决策层的态度来看,“十四五期间”出台房产税、空置税等长效机制的税收政策的概率非常大,话不多说,一起拭目以待吧。

在楼市迎来的“3大转折”之下,未来5年,房子是“买不起”还是“随便挑”?在我看来,“随便挑”的可能性会更大一些,这里的“随便挑”可不是指房价“大跌”,而是指,房价稳定,可选择性更多。就像万科郁亮说的那样,房地产的逻辑变了,不能再赚“大钱”和“快钱”了,房屋回归到居住属性,房地产回归到实业属性,已经成为明确、清晰的发展趋势。

来源:房地产消息

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