主城东南2.5环,刚需准现房,最小建面约70㎡!

当成都的城市边界不断刷新到四环、五环的时候，主城区市中心楼盘摇号中签率相继创下新低，而郊区项目“中签率”则相对较高。

摇号数据背后的冷热差，凸显了城市向外发展的同时，也反映了购房者对传统主城区价值的认可度，对市中心楼盘的追捧。

楼市“金九银十”，主城也的确不负期待，预售证一张接一张的来，其中不乏备受瞩目的网红盘。当然，尽管新盘供应众多，但买房人千千万，也不是每一个人都能顺利上岸的。

那么，大家就不妨来看看主城东南2.5环的一个接近现房的项目——自在轩。

由于这个项目此前实在太过低调，丸子也是近两天才看到少量信息，且搞得还是一次性突袭式销售，大多数人或许都没听说过它。

但实地了解后发现，这个项目是真的香！好东西要大家一起分享才更“美味”，所以，我一定要在项目拿证前和大家分享下这篇踩盘报告。

 01丨区域&配套 

东南2.5环，配套成熟，商业林立

自在轩项目位于锦江区-静缘路50号，项目目前的售楼部是在万科城市花园89栋111号，后期还会在项目旁设置一个接待中心。

项目地处狮子山川师片区，万科城市花园旁，周边各种城市资源背书，临近地铁，名校环绕，商业林立，万科、华润等众多品牌房企早已入驻，配套完善，生活气氛浓厚。

交通方面：

自在轩地处东2.5环，周边线路建设已比较完善，公交站点密布，且距离地铁7号线四川师大站直线距离约550米，出行便利。

项目南侧就是规划中的川师TOD项目，未来将是7号线、13号线（预计今年年底或明年年初开始施工）和20号线（中远期规划）的交汇点，三站换乘，而且还有大学在旁边，未来的人流量较大。

商业方面：

项目周边商业氛围一般，缺乏大型商业，但小区门口就是万科城市花园广场以及成熟的社区底商，日常生活需求基本可以满足。

同时临近川师大，周边的餐饮美食店比较丰富，且2公里内有华宇广场、蓝谷地里外商业广场、万达广场（锦华路店）等大型商业体，生活购物，休闲娱乐都比较方便。

华宇广场 实景图

教育资源方面：

自在轩项目地处川师片区，周边学区众多，1公里内分布有成师附小（万科分校）、成都七中嘉祥外国语学校、成都市东光实验小学、川师附中（高中，公立）、川师附小（私立）、成都市菱窠路小学等众多优质学区，学术氛围浓厚。

四川师范大学 实景图

生态环境方面：

项目距离沙河公园直线约800米，周边公共配套尚可，活动空间较多。

总的来说，自在轩项目地处东南2.5环，周边配套完善，因靠近川师等学区，有许多教师、学生在附近居住，居住人群素质较高，生活氛围纯粹且醇熟。

 02丨项目概况 

地块较小，产品整体优势明显

自在轩由成都市锦江区统一建设有限公司开发建设，该开发商是锦江区国资委旗下全资子公司，正宗国企打造，品质保障还是有的。

项目体量较小，总占地面积仅约15亩，建筑面积约5.75万方，容积率4.0，绿化率25%，小区环境一般。

自在轩 总平图

项目由3栋住宅和1栋商业构成，呈版围合式布局，所有楼栋正对中庭，1、2号楼正对公园绿地，景观视野较好，4号楼临街，或受噪音干扰。

其中，1、2、4号楼为住宅，均为2T4户，共418户，建面约70-105㎡；3号楼为一个4F的商业。

4#共2个单元，均为28层，建面约70㎡、90㎡；2#为26F，建面约105㎡；1#为26F，建面约70㎡、90㎡。

自在轩 效果图

据悉，自在轩将在近期迎来首开，一次性推出全部住宅房源，交房时间预计在2020年6月底，目前项目外立面已经修建完成。

从产品整体情况来看，自在轩项目体量小，容积率较高，小区环境稍显劣势，居住舒适度较高。

再来看下项目产品情况。

以下为产品户型图情况

（更多详细户型图请点击文末卡片）

A1户型 建面约90㎡

这是一个三室一厅一卫的户型，室内功能分区明确，生活娱乐互不干扰；入户门紧临厨房，避免了厨余残污带到室内，污染生活区卫生。

不过，受户型限制，卧室并列分布，中间卧室正对餐厅，且采光面狭小，室内光线较暗，私密性较低；此外，三房独卫的设计也降低了整体居住的舒适度。

A2户型 建面约70㎡

这是一个适合三口之家居住的户型，户型方正，布局紧凑，面积使用合理，以70㎡的面积来看，算是不错的产品。

不足之处在于，功能分区混乱，两个卧室分别位于两个对角线上，且次卧门居于客餐厅之间，生活私密性较低。

B1户型 建面约105㎡

这是项目面积较大的一个户型，采用竖厅设计，保证了室内良好的通风和采光；室内功能分区，主卧套房设计，生活实用性较强。

只是，次卫正对餐厅，舒适度或受影响。

总体而言，自在轩项目占地面积较小，户型多为承重墙，业主可自主选择的空间较小。不过，户型建面约70-105㎡，偏刚需，想要入住主城的购房者可以关注下。

 03丨价格&购买建议 

根据贝壳找房数据显示，川师板块目前的二手房成价均价为21004元/㎡，周边二手房小区成交均价属于片区内上游，如，万科城市花园28937元/㎡，华润幸福里二期23591元/㎡……普遍高于片区均价。

那么，自在轩项目也会是一个“高价盘”吗？

不一定。

2014年10月，成都市锦江区统一建设办公室以成交价4780元/㎡，竞得自在轩项目所在的15亩地块。

因此，尽管项目暂时还未公示售价，但我们还是可以乐观的想象一下最终的售价（此处，大家可自行脑补

）……

自在轩 效果图

综合而言，自在轩项目优缺点参半：

优点：

1）地处主城区东南2.5环，周边交通、教育、商业等配套完善，生活氛围醇熟；

2）建面约为70㎡、90㎡、105㎡，比较适合各类购房者。

缺点：

1）体量较小，仅3栋住宅楼，容积率（4.0）较高，居住舒适度或受影响；

2）户型内部多为承重墙，改造空间不足。

因此，我的购买建议是：如果你是一个想要在主城置业的购房者，这个楼盘，千万别错过了！

来源：成都购房通

小助理有话说：

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