成交量大涨18%!号角吹响,捡漏窗口期稍纵即逝!

六一政策调控之后，网友迅速站成两派。

看跌派：调控不起作用，本质上是老百姓“没钱”，“没钱”怎么买房？

看涨派：六一调控利好成都楼市，引导楼市向上，将迅速迎来上涨。

壹

二手房

每天平均卖736套

成交量才是硬道理！“六一”新政发布至今，已经过去2周，二手房市场发生了怎样的变化？我们从分析数据来看：

六一新政后成都二手房成交量

六一新政后成都二手房成交面积

①、新政后成都二手房成交量|如上图所示：6月6日到6月10日期间，每日二手房成交套数分别为：616套、576套、702套、755套、735套。6月13、14日成交套数分别为：871套、897套。新政后，成都二手房达到了平均日成交736套左右，较高成交量为6月14日的897套，成交量还在进一步放大。（节假日+周末，房管的系统基本上是休息的状态，数据主要都是数据修正，所以主要看工作日成交量情况。）

2021-2022年全市二手房月销量

做个推算：

1

6月6日至今的工作日平均每天成交736套，按照5月份工作日20天，新政后首月成交量能达到约14720套。

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再更加细致的做一个对比：5月份成交是12455套，工作日20天，日均成交量623套，6月份日均736套，上涨18%，这可不是一个小数目。

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对比前三个月的二手房成交量：2022年3月、4月、5月，成交量分别为13858套，12443套、12455套，平均每个月成交12919套。

简单推算一下，6月如果每天736套，全月有望达到过去12个月的新高14720套（之前较高是13858套/3月）。成交量比前三个月平均量会提升14%。

综上，成交量角度，无论单月对比、日均成交量对比还是三个月数据对比，新政之后二手房的成交量都有14%~18%的实际上涨，这个客观数据说明：政策起到了应有的作用。

②、六一新政后成都新房成交量|新政紧邻端午节，节后，新房成交套数，6月6日到6月10日，分别为：612套、812套、641套、458套、684套，6月13、14日成交套数分别为：553套、427套。可以看出，新房平稳，没有开发商大规模借东风抛货的情况。实质上，整体新房供应稳定，无论什么政策刺激或者打压，供应量都不会大起大落。

六一新政后成都新房成交量

六一新政后成都新房成交面积

③、套均面积变大，改善需求对于住得更好，住“大房子”是一种不可逆的趋势，新房套均面积达到120平米，二手房套均面积也在90平米以上。

六一新政后成都新房每套住宅面积

六一新政后成都二手房每套住宅面积

讲到这里，必然有人质疑，成交量大涨18%，就是因为“抛售”太多造成的，是这样吗？我们来看挂牌量！

贰

挂牌量表示：

这个锅，我不背！

挂牌量很大意义上决定着大家买房的心态。很多人觉得市场不景气了，“卖房跑路”，所以抛售潮来了。事实是怎样呢？

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二手房挂牌量：

六一后成都二手房挂牌量

6月3日，成都二手住宅挂牌总量139872套房源。较新住宅挂牌总量142885套，只增加了3013套，意味着挂牌量仅仅增加了2%。新政之后，二手房供应量仅仅增加了2%，而成交量增加18%。

二手房源消化速度快，而供应速度慢，二者之间的速度剪刀差就说明：既不存在抛售，也不存在捡漏的机会，捡漏的较佳时机已经过去了。

叁

V反弹之后

房价会怎么样？

新政过后，房票呈增加的趋势，房票门槛降低，很多人喜提房票。另外，成都新增人口每年24万，即便是常住人口10%，这里都有2万多张房票，房票增加，对应挂牌量增加的2%，很难平衡。房票大增、挂牌量微增2%、成交量涨幅18%，市场呈现出强劲的需求，不得不说531新政就是V型反弹。

市场会有大量的置换的需求，新政过后，很多家庭增加了房票，比如二孩、三孩家庭，比如想换房的老成都人，增加房票之后，为了追求美好生活，把老房卖掉，换优质地段、品质的好楼盘，这是正常的市场的规律。

从这个意义上来看，置换还是非常平稳，非常良性的，整个的过程中并没有发生所谓的抛售！成交量上涨是现实的，从目前来看，依然有机会去加速进行房产的置换升级，该换则换。

肆

房价

什么时候迎来上涨？

排名前列阶段：有价无市，挂牌价虚高，成交量少 ，这叫有价无市；

第二阶段：价格微降是成交量迅速拉升，这叫有价有市；

第三阶段：供需两旺，卖房者有钱赚，买房者愿加价；

第四阶段：量价齐升。成交量和价格双双主升浪，这个环节挤进去买房，是无法捡漏的。

有人说，市场看起来火热，但是缺钱，所以房价肯定起不来。真的是吗？

伍

房价起不来

毕竟“没钱”！

先给大家讲一个经济学故事：

小男孩踢足球，不小心损坏了商城的一块玻璃，这当然是需要赔偿的。比如：玻璃价值1500元，小男孩家长就要赔付商场1500元，商场把这1500元买玻璃，玻璃安装工收到300元安装费，其中200元用于买衣服，买吃喝，于是百货店生意有了。玻璃生厂商收到1200元，800元用于购买材料，400元用于扩大再生产，招聘更多的工人。1500元产生了n倍的效应，这就是乘数效应。

1500元的玻璃，要产生上万元的乘数效应。

2008年，为了稳住经济，国家推出了“4万亿”投资计划。次贷危机之下，中国08年的GDP依然达到8.5%，09年甚至超过9%。怎么突然就有钱了呢？大家需要关注一个宏观经济学概念「货币乘数」。

2008年

广义货币（M2）余额47.5万亿元，比上年末增长17.8%，加快1.1个百分点，而到了2009年，M2增长达到了27% ，印钞速度猛增。

今年，明确了12万亿的综合刺激计划落地，虽然08年是直接给钱，今年是减税、专项债等看起来不痛不痒的东西，但是我们要做的任何事情都能做成，特别是这里暗含的「乘数效应」。

供给自动创造需求

奥地利经济学派非常有道理的一个观点：当利率很低的时候，你的邻居都通过投资赚到钱了，你就不可能独善其身，也把存款拿出来投资。人人都这样，市场就活跃了，需求也旺盛了。

假设货币乘数为7，如果按照12万亿计算，7.5就会产生90万亿的乘数效应。

二季度要实现经济正增长，“稳楼市”的重要性不言而喻。哪怕我们不想用这个夜壶，有时候也不得不......，刺激政策是利好，货币进入市场，产生乘数效应所带来的大量货币，又有了亲民的低利率，良好的市场环境，不去投资，不去买房，难道等着它贬值吗？

只有不蠢，就要懂得起：现在的主流是刺激消费、花钱，并提供低利息的钱。当身边的朋友都通过这种方式变富，你要成为冲在前面的那一批人，而不是龟兔赛跑中那只睡着了的兔子。

来源：贰爷房产经纪