刚二刚三也能买?四开四售罄,这个城南网红盘终于来了

高新南区终于有刚二、刚三也能买得到的新房了！

有的刚一连清水均价2.3-2.7万/㎡的凯德世纪名邸都无法入围，要这高新刚一有何用！

高新南区的中建天府公馆二期【中建映成都】即将取证，1654套将会一次性开出，而且精装价格可能会有惊喜！

中建映成都

所属区域：高新区

产品类型：高层

户型建面：约117-164㎡

预计推售套数：1654套

装修情况：精装

梯户比：2T4，2T5

项目地址：高新区梓州大道与观东二街交汇处东南角

作为曾经4次开盘4次售罄的高新网红盘，项目热度可想而知，一期2019年首批次的整体中签率只有4.99%。

一、紧邻新川板块，各方面生活配套完善

中建天府公馆一二期都位于应龙南二路西侧，以应龙南二路为界，以西属于中和板块，以东属于新川板块。

因此，在所属板块上，项目其实不占优势。

众所周知，中和板块一向以“中和村”闻名，板块北侧城市界面较差，南侧安置房又较多，发展前景和全新的布局新兴产业且能连片开发的新川板块没法比。

但由于发展时间早，中和板块也有自身的优势——各方面配套完善，无需等待。

以中建天府公馆为例，项目周边配套各项配套完全能满足自住需求。

交通方面，项目临近梓州大道、新通大道、锦翰路、天府大道等横向及纵向主干道，自驾便利程度没的说。

轨道交通就稍显不便，项目位于地铁1号线和6号线的中间位置，到地铁1号线直线距离约1.6公里，实际步行距离约2.3公里，日常需要公交或单车接驳；二期东门到地铁6号线观东站约800米，距离则不算太远。

站在地铁6号线观东站旁，能看到二期的在建楼栋：

商业方面，项目一期自带商业，名为南古里，目前已有约60%的商家入驻开业；二期还有5栋商业和13栋商墅在建，未来自身商业肯定不用愁。

二期一街之隔还有华润时光里的商业，体量不小，内部好吃的很多。

项目1公里半径范围内目前还缺少大型商业综合体，但地铁6号线观东站旁在建圆中商业广场，定位为shopping mall模式，据说将会引入伊藤洋华堂。

观东站旁在建的圆中商业广场实拍图

同时目前也可以去1号线旁的远大购物中心及蓝润置地广场购物，直线距离在1.5公里左右。

教育方面以前是中建天府公馆的短板，对口的成都高新新华学校和行知小学比较一般，如今关于教育有2点利好消息：

1、日前，高新区中和片区的幼升小“多校划片”传来较新消息，片区部分区域可能会被分成A、B两个学区。

其中中建天府公馆所属的A区，包含：成都高新区行知小学、成都高新新华学校、四川省教育科学研究院附属实验小学（成都高新区梓州小学）、三组团一小（工程名）、四组团一小（工程名）。

如果最终方案果真如此，那么中建则可参与另外三所优质小学的摇号，对项目来说是一大利好。

2、5月9日，金苹果教育集团与成都高新新华学校举行了合作办学交流会，如果真能和金苹果合作办学，新华学校很可能会翻身。

这两点如果实现，中建学区差的这一配套短板将会被补足。

●环境方面，距离项目最近的公园是新怡公园，到项目只有300多米，公园面积大，内部有羽毛球场、篮球场、儿童乐园等，适合日常休闲。

由于离新川板块近，项目也能近距离享受到新川板块内多个湿地公园、新川之心中央公园等环境资源。

再加上中建天府公馆所在的中和板块南部区域以次新房为主，城市界面较新，因此整体生活环境不错，比较宜居。

所以整体在区域配套上，我能给中建映成都打4分：

加分项：

1、临近高新新川、软件园等，对于南门的打工人来说，上班通勤方便；

2、自身及周边商业配套充足，生活氛围浓厚；

3、项目所处位置城市界面较好，无老小区；

4、学区差的这点或许会有所改观。

减分项：

1、与地铁的距离较远，日常坐地铁不算方便；

2、附近有新怡花园、龙腾苑等安置小区，安置住户较多，区域人口密度大。

二、产品：有优化改进有也明显弊端，1654套一次性全推

中建天府公馆整体共约342亩，一期目前已交付入住，虽然前期有过不少业主投诉，但好在后期得到了解决。

二期位于一期东侧，总占地约166亩，包含住宅、合院（建面约115-335㎡，可能会等到今年下半年才会推出）、酒店、写字楼、商业等更多业态，居住属性不如一期纯粹。

好在二期住宅套数多，共6栋1654户，整体布局呈“L”形。

二期住宅密度较大，东西楼间距只有约45-50米，南北向约100米。其中1号楼2T5户，2-6号楼2T4户，总层高1-5栋为32F，6号楼中间的1单元为31F两边为30F，一楼全部做了约5.8米的挑高架空层。

从现场实际来看，二期住宅密度确实不小，后期小区内部难免会存在压抑感。

在产品方面，项目二期和一期相比，有优化改进，也有明显弊端。

先说优势：

1、二期取消了一期被吐槽的“连廊式”设计，私密性更强。

2、二期精装带新风、地暖、中央空调三大件，一期仅配备挂式空调。

3、预估精装单价可能会比一期更低，价格存在优势。

4、二期公摊不大，约18-21%，算上赠送得房率较高。

5、合作银行包括中农工建四大行，以及兴业、中信等，首套房利率可做到约4.9%，二套房利率约5.2%，利率也比较低，支持组合贷。

除此之外，二期户型面积更符合刚改类需求，建面约117-164㎡，从套三双卫到套四双卫都有。

几个户型都算方正，没什么浪费空间，去看了已开放样板间的套三双卫户型，实际感受还不错：

所有的套三户型都是这样的户型，只是会存在细微的建面差距。

建面约120㎡做套三双卫，因此各个空间的功能区都还挺大，客餐厅开间约3.9米，景观阳台宽度达到1.85米，因此景观阳台的面积不小，超过了7个平方。

景观阳台样板间实拍图

厨房也比我去看的大多数项目的样板间要大，预留了冰箱位置，配备有欧派橱柜、方太的消毒柜等，外部连接生活阳台。

厨房样板间实拍图

三间卧室都带有飘窗，次卧面积也不小；卫生间做了三段式干湿分区，也能提高使用舒适度和私密性：

卫生间样板间实拍图

其他几个户型没做样板间，但户型布局都设计的不错。

所有户型都是现代简约装修风格，也符合年轻购房群体的居住审美。

客厅样板间实拍图

在朝向的选择上，就要依据每个人自身需求来选择了。

如果喜欢朝南采光好的

可以选择3#2单元及6#朝南房源（1、2#虽然也朝南，但南侧与中铁城锦南汇楼间距也只有40米左右）

如果想要更开阔的景观视野，不care采光

可以选择4#朝西（面向商墅）房源；2、3#朝北（面向商墅）房源。

6#北侧是自身商业，未来修好后会对视野造成遮挡；5号楼朝东地块规划为住宅用地，未来如果规划为高层住宅，也会对视野造成遮挡。

如果担心道路噪音问题

建议不要选临观东三街、应龙南二路的房源，虽然两条路都是两车道的小路，但也会存在噪音问题，选临街的话一定要把隔音做好。

再说劣势：

1、二期住宅密度实在太大

和一期相比没有大中庭，住宅占地面积更小，但总户数更多，共1654户，日常小区休闲体验欠佳。

2、存在商住混杂隐患

虽然二期是商住分离，但地下停车位和商业是公用的，虽然要刷门禁卡才能上楼，但也存在隐患。

3、户型建面偏大

户型建面约117㎡起步，对低预算刚需来说，上车还是有些吃力。

4、二期非板式结构，通透性不如一期

5、不是现房

二期预计24年6月交付，不如凯德、新鸿基等现房香。

所以，中建映成都在产品上是不如一期香的，那么该不该报名？再看接下来的分析——

三、即将预售，刚需刚改值得报名

据置业顾问推测，项目预计会在本月中下旬或6月上旬取证。

虽然优势劣势并存，但阿娟认为高新刚需、刚改依然值得报名，理由有四：

01.预估精装单价2万/㎡左右，价格有优势

如果真是这个价格，二期比一期上批次的价格还要低，按2万单价来算，总价约230万起（或许还会更低）。

这个价格在整个高新区新盘中，都算诱人。

对于同区域二手房价也存在优势，目前项目附近同类住宅二手房挂牌价约2.5-3.1万，据贝壳数据显示，板块上周成交均价为26045元/㎡

02.1654套将会一次性全部取证，上车机会大

和前期凯德世纪名邸仅236套房源不同，中建这次足足有1654套，一次性全开的话，目测高新刚三、刚四可能都有机会。

在从前，高新刚三、刚四哪敢考虑热盘？

03.央企品牌，后期交付更有保障

中建作为央企，自身实力还是让人放心，虽然项目可能会在24年6月交付，距离交付还有2年时间，但也比选择小开发商的期房更放心。

目前项目几栋住宅主体已修建完成，部分楼栋已经在装玻璃了：

04.高新低预算刚需可选楼盘越来越少

长冶南阳御龙府还有1栋楼204套，低社保肯定没戏（凯德末位都是刚一68个月社保入围）；

山河玖璋、山河峯荟还有几千套房，但查封三年自住刚需也等不起；

中洲锦城湖岸2期还有房，但户型建面160平起步，上批次清水单价2.6万，你确定能买得起？

中国铁建西派澜岸最近又有新消息，同样200平以上超大户型+2019年就卖到约2.9万/㎡的单价，也不是低预算刚需的菜……

新川板块新房土地还多，但新房单价普遍3万+，只有部分如新悦府、新川樾、天恒瑞云府等人才公寓有稍小户型可以上车。

所以，如果有高新区人才资格，建议继续等高新区的人才公寓，毕竟产品更巴适，还能有相应面积85折的优惠。

如果没有高新人才资格，中建映成都就必须要试一试。

来源：成都房小团