仅一路之隔,「外金沙」和「内金沙」差距到底有多大?

1月7日，成都主城区四宗需配建部分人才公寓的住宅类用地均溢价成交，其中就有一宗土地正位于青羊新城。该宗土地要求竞得人配建人才公寓面积比例为30%，最终被建发房产以楼面地价13700元/㎡并无偿移交计容面积比例14%的统筹住房而竞得，成为了青羊新城2021年开年首宗拍卖成交的住宅类用地。

实际上，自2019 年以来，青羊区就加快了青羊新城的供地节奏 。截至目前，青羊区拍卖成交的15宗土地，有11宗都位于青羊新城，可以看出来青羊区接来下的发展重心就是青羊新城。

△青羊区2019至今土地拍卖成交记录青羊新城位于西三环外侧，又分为外金沙、外光华、黄田坝、文家场等多个板块，其中与青羊源城距离最近当属“外金沙”板块。同时，外金沙板块也成为青羊2020年土地拍卖成交最多的板块。2020年青羊区拍卖成交的最后一宗土地，就在“外金沙”收尾。占地约33亩的土地，清水销售均价限价24112元/㎡，最终德商以楼面地价16900元/㎡并无偿移交2%计容面积比例的统筹住房，将土地纳入麾下。当然，有着“金沙”的外衣，一直以来“外金沙”板块在开发商及购房者的眼中，都是关注的热点。

与内金沙一路之隔，外金沙土地价值一直被看好

东临三环路，西临武青西路、南临日月大道、北至与金牛区交界处的区域，就是我们常说的外金沙板块。

与内金沙板块隔了一条三环路，并不影响其在房企眼中的“金沙”价值。自2019年以来，外金沙板块合计拍卖出让出让成交了4宗纯住宅用地。除了兴城建地块因为有20%的无偿移交租赁住房比例而底价成交外，其他三宗地都引发了多家房企、多轮举牌最终成交。其中，合信地块18400元/㎡的楼面地价，成为青羊区第二高、仅次于内金沙板块金雁地块地价的土地。

△外金沙板块2019至今土地拍卖成交记录而在2019年12月之前，距离最近的一次土地拍卖，还要追溯到2016年3月。太行瑞宏以楼面地价12000元/㎡拿下了外金沙板块的48亩住兼商用地，一举成为了成都当时的“地王”。当然，在这之前，入驻外金沙板块的还有蓝光、龙湖、华润、保利、德商等多家品牌房企。所以，在房企眼里，外金沙板块的价值似乎重来没有掉线。

“金沙”的招牌教育，在外金沙到底如何？

提起金沙，教育应该是其较大的招牌。但不得不说，外金沙与内金沙在教育配套上，现阶段还是有着本质差别（不排除后期随着生源改善、教育质量提升）。在内金沙板块，公立小学对口金沙小学，公立初中则面向成都市泡桐树中学、成都石室联合中学和成都市青羊实验中学三所学校多校划片，是众多家长所追逐的“青五”学区。其中，金沙小学、泡桐树中学、成都石室联合中学均在内金沙板块内，不仅教育质量上乘、通勤距离也短，孩子上学可谓省事！

△“青五”学区的小学及划片初中在外金沙板块，虽然与内金沙只有一路之隔，但能就读的公立学校完全不一样。目前，整个板块有草堂小学（西区分校）、金沙小学（清波分校）、成都市花园（国际）小学（清波分校）、成都市实验小学尚雅校区四所公立小学面向板块内的划片街道招生。

△外金沙板块公立小学、初中学校分布根据2020年青羊区小升初划片，草堂小学（西区分校）和金沙小学（清波分校）两所学校均对口成都市树德实验中学（清波校区）。因为成都市花园（国际）小学（清波分校）和成都市实验小学尚雅校区还没有小学毕业生，以及泡桐树中学新校区暂未挂牌招生，后期这两所小学的小升初对口还要以较新政策为准。通过这些小学、中学的名字，我们可以看到，在外金沙板块的学校，均是名校的分校。草堂小学（西区分校）由龙湖于2008年开发楼盘翠微清波时引进，与草堂小学本部实行一体化运作的管理模式。其校长曾是本部的副校长，老师以本部调遣的老师为核心，实现老带新，学校生源对口的楼盘除了商品房龙湖翠微清波、中德·金沙10年等小区外，还包括多个安置小区和经济适用房。

金沙小学（清波分校）是由金沙小学合并原来的清波小学修建的分校。其校长和老师主要还是原清波小学的人马，但原清波小学就是一所由村小演变成的城镇居民社区学校。加上生源对口不仅有安置小区，还有统筹生源，所以教育质量很一般。

成都市花园（国际）小学（清波分校）是成都花园国际小学少有的分校，于2017年开始招生。其执行校长就本部的副校长，教师以新老师为主。其对口的不仅以商品房为主，包括蓝光coco金沙、海亮爱金沙以及曾经的“豪宅”项目华润金悦湾、蓝光雍锦园等，但也包括安置小区清波小区A/B区。目前，学校还没有出口成绩，其学校教育质量还有待检验。

成都市实验小学尚雅校区是成都实验小学本部的直属校区，就也是传说的“亲儿子”，于2019年开始招生。该学校与成都实验小学本部实行同一校长统一管理，师资、教学体系均与本部统一。按照2020年的小学划片，其划片范围内只有朗诗金沙城、中铁建西派金沙两个商品房楼盘，且都是改善住宅项目，生源质量更纯粹一些。虽该学校目前也没有出口成绩，但从师资、生源等条件上看，该学校后期或将成为外金沙板块的教育招牌。再说中学，目前板块内仅有一所中学招生，即成都市树德实验中学（清波校区），面向草堂小学（西区分校）和金沙小学（清波分校）两所学校招生。该所学校是树德实验中学东马棚本部的直属分校区，虽与树德实验中学本部是一校两区、同一法人，但目前实力尚有较大差距。

板块内还有一所新建的中学，即泡桐树中学新校区（有消息称其将命名为泡桐树中学百仁校区）。目前还没有挂牌招生，后期大概率会对口成都市花园（国际）小学（清波分校）和成都市实验小学尚雅校区，但也不排除整个外金沙板块小升初多校划片的可能，即四所小学面向两所中学多校划片。除了小学、初中外，板块内还有成都市第五幼儿园（清波分园）、成都市第六幼儿园（清波分园）、成都市第六幼儿园百仁园区、四川师范大学附属可可阳光幼儿园、蒙特梭利幼儿园、红苹果幼儿园、成都玉泉清波幼儿园等幼儿园，满足适龄儿童的学前教育。

所以，对于购房者来说，如果要追逐学区房，针对小学或初中，起码在外金沙这个板块，是要有所甄别的。

教育之外，商业、交通目前尚有短板

除了教育之外，外金沙在多项生活配套上，虽然相对成熟，但相较于内金沙，都稍显逊色。先说板块内较大的短板——商业。目前整个板块内的生活氛围其实是相对醇熟的，以社区底商为主。但是，整个板块没有一个商业综合体，稍微大型的购房商超就要算蓝光coco金沙楼下的联合一百超市了。如果要去大型的商超，只能跨过三环路去内金沙的西单商场或者沿着日月大道去外光华的万达广场，距离在1.5-3公里左右。

再就是公共交通。因为外金沙板块的北部区域正处于青羊区和金牛区的交界处，所以现在还有多条断头路未打通。此外，在轨道交通上，距离外金沙板块最近的地铁站点为4号线的清江西路和成都西站两个站点，但最近的小区也有约900米，更多的小区则有接近1.5-2公里。不过从地铁的建设进度来看，地铁27号线一期工程已经正式施工，其始点站何元门站就正好位于板块内的蜀江路上。

按照该条线路的规划通车时间，预计到2024年通车后，整个板块也算是真正有地铁了，出行便捷度将大大提升。

最后，从居住环境上来看看外金沙板块。目前，整个板块已经建成开放的公园包括苏坡公园以及清源公园等街区小型公园。相信不少购房者去板块内的售楼部看房子，还能听到“比浣花溪公园还大”的百仁公园，这里就不得不重点说说这个百仁公园了。这个公园于2005年首次提出，2009年末开始土地整理，根据此前相关部门公布的数据，整个公园规划面积1700余亩。此后，区域内几乎所有的楼盘销售都抓住百仁公园，进行宣传。都是公园房，但15年过去了，百仁公园至今还是一片荒地。在2019年，官方曾宣称将在年内动工，但现在因为处于青羊区和金牛区的交界地带，拆迁还未完全搞定。

如此看来，原来说的千亩公园，外金沙人民只有继续等了。

被购房者看好，住宅市场整体接受度高

尽管相较于内金沙，外金沙板块在各项配套上都有一些不足。但占据着“城西”与“金沙”的位置，还是俘获了不少“城西党”的认可。从新房市场看，自2018年以来，板块内每年都只有一个项目推出新房住宅，市场供应其实是比较有限的。

2018年因为住宅限价，新房二手房严重倒挂，“亚洲豪宅”华润金悦湾256套房源引发5684组购房者参与买房摇号；2019年，朗诗金沙城推出156套洋房，尽管较高单价达到了3.3万元/㎡，但依旧实现了开盘即清盘；2020年高价地项目中铁建·西派金沙首批次住宅入市，总价门槛定在了400万级，虽未实现开盘清盘，但据悉目前也只剩余几十套房源了，预计二期房源不久将再次推出。通过这三个项目，我们也可以看到，自2018年以后，外金沙板块的新房市场就是纯改善住宅了。再放眼后市，还有项目玉润金沙以及合信地块待入市，住宅产品也是改善的路子。要通过买新房入住外金沙板块，除了有城西情怀外，重点是还要有钱！再说二手房市场。根据某网站平台数据显示，外金沙板块的二手房均价约1.8元/㎡，但这是在安置房以及老龄房子的平均下的价格。

以几个典型的次新小区来看，定位更高端的华润金悦湾、蓝光雍锦园的参考价在3-3.1万元/㎡。定位偏刚需的保利金香槟、蓝光coco金沙、海亮樾金沙等，参考价格则在2-2.4万元/㎡。

从成交来看，小区保利金香槟是区域成交率较高的小区。一方面因为该小区的购置总价门槛偏刚需，另一方面小区的品质实属刚需小区里的优质。从这一点上也表明，对于刚需以及首改人群来说，如果要住进金沙板块，趁外金沙还没有加载上“学区”的价值，现阶段这个板块的二手房倒是不错的机会。

整体而言，目前看来，就生活配套而言，外金沙板块与大多数人印象中的“金沙”相差甚远。甚至可以说，现在的外金沙都比不上外光华的中坝片区。但占据着“西三环”的地理优势，又有着土地储量，外金沙板块的未来，依旧值得期待。就商业、交通、公园这些配套，只要有规划，就不怕后期没有，早晚会改善得更好。至于家长都关心的教育，随着更多改善项目的交房入住，生源质量就将有所提升。同时板块内的各种名校的分校，因为同属于青羊区，青羊区必将会将更好的资源留给自己的“儿子”，师资、教学理念的提升，是可以有所期待的。

2020年，在城西改善市场整体爆发的大环境下，外金沙板块的改善住宅依然能站稳市场，或者正是板块价值的体现。进入到2021年，随着板块内的竞品出现，市场走向又将如何？让我们持续关注。

来源：地产全说