成都楼市:商品房预售制全面监管?房价会上升吗?行家这样分析!

这里是成哥说房，专业的房产专家，用最专业的角度为有需要的人提供买房的较佳方案！投资房产遇到问题，成哥为你答疑解惑。关注“成哥说房”，带你成为最会买房的人！

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥你好，成都商品房预售制要全面监管？这对我们买房有什么影响吗？

回答：这有很大的影响。事实上，现在开发商都是炒楼花。拍下土地，再盖个售楼处，就开始收预售的钱，再拿去银行抵押来建设工程，因此，在过去30年里，开发商一直在玩空手套白狼。预售制度的加强，意思就是要现房，说明对房地产真的开始严格控制上了。

在预售制度中，购房者看不到商品，都是买预期。结果当项目质量不符合标准时，维权现象时有发生。如果预售制度监管，有关房屋的所有负面社会现象就会很快消失。

不过这样也好，迫使开发商改革市场，以提高房子的质量为主要目标。同时也加大了开发商的现金流，导致成本增加，成本增加了房价也上去了。

提问：成哥好，因在成都限购区无购房资格，今年六月份在成都以亲戚名义购买了一套限购区住房，请问如何合理规避风险，签代持合同可以吗？代持合同受法律保护吗？代持合同有样本吗？签了代持合同还需要公证吗？请成哥指导一下！

回答：全套手续包括但不限于：见证协议＋抵押转账记录＋全权委托（或者分开委托）＋长期租约＋买卖＋抵押证＋代持工资（房租）。

代持人有家属的，还要先排除家属的干涉。意外可能性较大的，遗嘱要先安排好。手续不是一劳永逸的，随时保持创新。代持的本质是一项委托，一笔合作，因此代持的核心，是双方的信任。代持的逻辑，是用抵押物债权来获得实际上的房子的产权，所以要让代持人签抵押证，叠加各种债务，无法从房产上获得差价。代持协议，各种委托，长期租赁协议，是为了让你拥有对这套房产的经营使用权利和处置权利。好的代持人，是只要讲清楚，什么手续都配合你的。房屋的产权，决策权，处置权都在你名下的时候，才算完成代持。

提问：成哥好！兴隆湖畔的中铁悦鹿府据说看湖的高层精装1.9w。请问这个盘这个价位投资如何？

回答：你好，悦鹿府其实就是中铁先进城三期，预计房源超过1000套，所以还是有比较大几率可以拿下的。兴隆湖板块除了定向住宅，对外销售还是非常稀缺的，如2015年开盘的北鑫苑，2019年开盘的东鑫苑，以及今年8月取证的龙湖天境。所以悦麓府的出现算是一个彩蛋。临湖的3栋2、3号房，但也不是直接看兴隆湖，而是兴隆湖出来的一条河道。

单价1.9万，小高层面积段118-130m，洋房面积段143-165m。总价224万起，是比较容易接受的。目前片区内中铁先进城—期挂牌单价在2.5万左右，天投北鑫苑达到了3.1万左右，所以剪刀差还是很明显的。不过距离地铁兴隆站步行距离大概2千米，出行可能不便，但作为投资房的话，还是可以等待交通配套的完善的。

提问：成哥好，环沪例如苏州或花桥，杭州周边例如青山湖科技城或阿里巴巴附近未来科技城，临深东莞或惠州南部，广州周边例如佛山，投资的话您更看好哪里？有具体楼盘推荐吗？

回答：环线城市通常就是所说的卫星城，如环沪 环深城市其价值主要更多依附上海 深圳的买房刚需价值外溢因为一线城市房价高 限购严，所以无法满足的刚需想上车就会瞄准周边城市。环沪和环深 环广是要优于杭州周边的，因为一线城市资源肯定比二线城市更好，目前最看好环深，因为深圳近几年利好最多，发展速度很快，势必带动周边城市的房价。具体的楼盘推荐可以参考内部分享！

提问：成哥好！请问，三环内的同森翠叠森林如何，有无升值空间？

回答：目前小高层20253元/m起，洋房22076元/m起。总价段241-488万；面积段115-189;价格是20253-31276元。该楼盘地理位置一般，周边配套缺乏，临近的石室北湖不是对口学区，仅作为三环内的楼盘而言，但周边断头路网较多，商业缺乏，所以三环没有卖点。其自身的楼盘产品配置也意义不大。后期增值乏力，由此可见，不建议投资。

提问：成哥好，我是刚需金牛区社保 准备在成都买房子，预算200左右 首付3成。看了温江区：凤溪院子 雅居乐（锦尚雅宸） 恒大未来城 成华区：万科锦园 天府新区：万科天府公园城 恒大天府半岛 双流怡心湖：中海云麓世家 怡心湖岸。请成哥推荐一下！

回答：首先你要先确定你是自住还是投资，如果自住，根据你的需求，比如：预算，工作，喜欢等方面来考虑，如果是投资，从城市的发展长期看更推荐天府新区，但现在买入需价格需白持两年，你说的天府新区的2个盘，万科天府公园城 恒大天府半岛还是可以考虑的，更多推荐请参考内部分享！

提问：成哥好，我想请你帮我分析一下龙泉紫薇花语的优缺点，多少价格入手比较合适，以及有哪些相似的楼盘可以推一下吗？及其他相似的推荐楼盘

回答：好一点的地方就是，虽然户型小但是五脏俱全，价格也比较香，大概在15000-16000之间，但是板块相对比较弱，目前无地铁，交通一般。相类似的还有怡心湖板块的中海右岸和中铁骑士府邸。具体推荐详见内部文章分析！

提问：成哥好，你觉得麓湖长滩怎么样，我要考虑报锦绣还是等长滩？还有其他推荐吗？

回答：麓湖的确是漂亮，湖景诱人，但出行实在是不方便，商业配套也难以成熟，存在着很多短板。我还是建议你选择后续发展比较有确定性的锦绣吧。还有其他推荐参考一下内部文章分析！

提问：成哥好！我在10年底买的一套二手房，是否也要从10年过户的房产证时间算起满了5年才能卖？

回答：1，不满5交增值税也可以售卖，无关限售。 2，限售3年。 3，10年买的二手房，三年后就可以卖了，但是不满5年就有5%增值税。满了5年卖出，就没有增值税。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。关注成哥，购房有疑惑，成哥为你解答，让你掌握更多精彩的房产资讯！