构建成都房企全新精神家园 “总汇来”第三次会员交流沙龙举办

8月的炎炎酷暑挡不住成都房产开发企业积极进取的脚步。

昨日下午，艳阳高照，与火热的天气相映成趣，成都瑞酒店5楼会议厅洋溢着智慧的火花和思想的碰撞。这是今年成都房地产开发企业之间罕见的一次思想观点盛宴。“总汇来·汇峰景 致未来”，由成都市房地产开发企业协会主办的第三期“总汇来”会员交流沙龙在这里隆重召开。

本次沙龙活动的主题聚焦“投资变局与产品思考”，活动由成都房产开发协会会员单位成都瑞升集团承办。成都房产开发协会会长何理平、瑞升集团副董事长陈萍、总经理黎晓、碧桂园成都区域投资总经理刘英 、首创置业西南区域公司总经理曹越、温资集团董事蒙毅、龙光地产总经理朱奎、袍商集团四川区总经理杜永杰、旌康投资总经理杨克志、山西全盛房地产开发有限公司董事长吴迪、中国指数研究院成都分院研究总监苏宇、成都实效机构首席顾问吴昊、成都蓝凯文化总经理杨正波、一点资讯四川区域总经理卢珺洁等嘉宾参加了本次沙龙活动交流。

近年来，在“房住不炒”的政策大背景下，政策面一如既往的重视房地产调控。在坚持房地产市场整体稳定的基调下，各地政府调控政策并没有松动的迹象，房地产开发企业正迎来新变局时代。市场竞争越来越强，拿地成本越来越高，利润越来越薄，在新变局下，房地企业精心把握投资、做精产品、深挖利润正成为越来越多企业的必然选择。

如何在新市场环境下，通过提高售价做好产品放弃高周转来收获利润？ 如何通过降低成本来高速周转获得利润？今天的房地产企业活法多样，投资各有千秋，产品定位各异，他们的套路何在？ 心经如何炼成？在这次交流沙龙活动上，与会嘉宾围绕《投资变局与产品思考》这个当下房地产业聚焦的热点问题展开了激烈的讨论，相互间进行了深入的沟通，贡献出了自己的思想和独到见解。

在这次三个多小时的沙龙交流活动中，各位参会嘉宾都从自己的亲身经历，自己所遭遇的挑战，自己对现实的思考等多角度出发，清晰地表达了自己观点，供与会其他嘉宾借鉴。在整个活动中，每位嘉宾都贡献出了自己的真知灼见，“总汇来”沙龙活动上闪现的思想碰撞火花和一条条高度凝炼的观点表达，让众多参会嘉宾收获满满，高度认可由成都房产开发协会举办的这次“总汇来”会员交流沙龙。并表示希望能够更多的参加协会主办的这类活动，在房地产市场新变局下加强企业之间的学习交流和提升，在未来让自己的企业获得更大的发展。

成都房产开发协会会长何理平表示，社团组织一直是党和政府治理国家的有机组成部分，承担着十分重要的角色。房地产业作为国家经济的重要支柱产业，需要平稳健康地发展。如何把一个城市的房地产行业协会经营好、使用好、运作好显得非常重要。回到现实中，协会可以通过平台将一些行业共性问题，组织专业力量给政府反馈，这会比一家企业自己去单打独斗更有效果。

其次，协会作为连接各方的中间组织，可以打破企业之间的壁垒，把行业中属于各自企业的信息流、知识流、资源流有效地组织起来，通过企业之间的相互沟通，可以整体提升行业品质。

何理平强调，今成都房产开发协会明确提出了“以服务立会、专业办会、建立行业发展共同体”的协会发展理念，并以“为会员、为行业服务、做好政企桥梁和助手”作为协会的使命。

何理平表示，本届成都房产开发协会要做到骨骼清奇，要赋予协会的较新灵魂，那就是企业家精神。

中国作为全球第二大经济体，正在经历着一次全面转型。中国已由高速增长转向高质量发展，步入新常态。“而我们在座的各位处于中国当前风起云涌的时代，我们应该是企业家精神的中流砥柱，我们应自觉地用自己的热血和激情去厚培企业家精神的土壤，最终开出夺目之花。协会所倡导的就是大家共同携手，让我们的工匠精神、创新精神、冒险精神、合作精神、学习精神、诚信精神、服务精神在这个平台上光芒不息。"

由成都房产开发协会主办的“总汇来”会员交流沙龙，是成都房产开发协会为推动行业发展，搭建起的开发商老总级的沙龙交流平台。活动每月举行一次，每次聚会确定一个主题进行探讨交流。

何理平表示，“总汇来”不仅是协会的一个活动平台IP，还要成为行业的一个金字招牌，更要努力成为各位企业老总们的一个“精神家园”。“总汇来”秉承“一个主题、一场探讨、一个朋友、一次信任”的主张，表现形式可以是一次带主题的生日PARTY、一次带主题的产品发布、一次带文化层面的交流，等等。“活动形式可以多样，但核心只有一个，就是展现我们房地产开发企业和个人以及行业的正向价值取向，共同推动城市和行业的健康发展!" （方偕）

总汇来”第三期会员交流沙龙精彩观点集锦

这次“总汇来”会员交流沙龙为什么要确定“投资变局与产品思考”这个主题来供大家讨论？

这是因为现在开发企业在新环境面临的压力越来越大。比如现在企业拿地越来越难，价格也越来越高。但我了解成都有两个典型开发商，它们拿地能力都很强。

这两家房企，一个是通过做产品溢价，另一个则是通过控制成本挖掘利润，以营销为王。它的营销人员就是渠道，通过整合营销，在一个城市强力生根，并不断扩大规模。这两家企业如果要拿地，同一块地其他企业是很难竞争赢的。

房地产企业的产品力做好了，本身是要提升溢价的。这几年虽然市场整体发展放缓，但市场仍然足够大。比如去年整个房地产新房市场达到了16万亿，即便在这个市场只做到百分之一的份额也是1600亿，千分之一也有160亿。

这个市场足够大，一定可以找到市场空隙，虽然面临种种压力，但仍然有增长空间。

其次要区域深耕，对投资的区域要有深刻的理解，形成规模效应。第三是通过分散投资区域来分散投资风险，国家是一城一策调控。

房地产市场仍然是短期看供求，长期看人口。在正确的时间做出符合市场需求的产品很重要。

最后一点，我认为未来的精装房仍然是有很大的市场。因为目前一些房企装修只着眼于材质，但是设计方面还有很多可以挖掘。比如，如何设计灯光提高产品调性，即便是很多售楼部也没有请专业灯光设计师来设计。

房地产市场经过多年快速发展，房地产行业目前已经发展到了十分成熟的阶段。中国现在已经出现了很多优秀、前沿的楼盘，国内开发商再也不需要像几十年前，要跑到国外去学习、借鉴。

当下房地产市场的产品，除了本身必不可少的居住属性，更多的是一种生活方式的赋予。销售产品的时候，要让居住业主能够感受到未来生活的环境是什么？未来的邻居是什么人？未来的社交活动又会是怎样的。

四川瑞升集团是一家在1996年就成立的本土民营企业，以建筑起家，后来以房地产开发为龙头，集建筑金融、能源、酒店服务和文化传媒等业务等板块为一体的综合性集团公司。作为本土开发商，集团现在和许多上市公司有合作。相比许多外来大型房企，集团拥有本土人脉优势。公司一直都是保持着稳健的发展，并以积极、开放的姿态，加强与行业优秀公司合作和并向他们学习。

成都的房地产市场在如何变化？未来市场需求的演化又是什么样子呢？

从新形势下中国房地产市场变化及趋势来看，从今年7月份开始，多地的房地产调控政策疫情再次开始收紧，主要体现在保障刚需群体以及补漏洞，抑制投资投机行为这两个方面。并强调防止资金违规流入行业市场，以及财税政策在调节住房需求中发挥的作用。

从供应端来看，7月房企推盘保持了积极性，重点城市的供应规模居历史同期的高位。目前许多房企会在疫情后集中推盘，在三季度做重点冲刺。

从土地端来看，7月政府整体供应较6月有所放缓，供求规模比去年同期基本持平。

总的来讲，下半年地产市场走势将坚持“房住不炒”，土地供应节奏加快，市场量价趋稳。

从政策方面看，继续在坚持“房住不炒”，调控政策仍不会放松。下半年宅地供应节奏有望加快，土地市场热度或将有所缓和。改善化趋势将为房价带来一定结构性上涨，随着需求的进一步释放， 预计全年市场将呈现量价趋稳的态势。

开发企业如何打造出好卖的房子？有五个维度，符合阶层生态、考虑指标难题、满足新强关系、超越居住现状、升级竞品现状。做好这五个维度，房子为何不好卖？

符合阶层生态。研究产品的时候要考虑顾客的出价能力。顾客愿意为这个房子出多少钱，在于他是否认可房子带来的生活方式。

考虑指标难题。要避免产品同质化，要根据土地指标和目标客户需求做产品，才有竞争力。

满足新强关系。要考虑新时代下，不同时期家庭成员的关系变化，按照每个成员的需求打造定制化生活场景。

超越居住现状。要以人为本，创新打造全新生活方式，通过挖掘客户对生活的美好向往，促进其对房子的改善升级，同时提升房企品牌溢价能力。

升级竞品现状。要抱着开放的态度，与大型公司合作开发，共同进步。

碧桂园的投资逻辑主要考虑项目净利润率和年化自有资金回报率。

作为起步于3456线城市的大型房企，碧桂园在地级城市的品牌知名度和产品力，比中小开发商有优势。这些城市地价低、政策相对宽松，便于控制成本，所以可以实现高周转。

但在一二线城市，与许多知名房企相比，碧桂园的竞争力就没有这样的优势。比如，成都重庆市场竞争激烈，前100的开发商有80多家都已经进入成都。

成都区域产品力较强，顾客见过的好房子太多。目前市场房地价差非常小，十分考验开发商的功底。如何在保证利润的情况下，做出市场认可度高的产品是关键。

近两年，碧桂园也在努力提高产品力，更加注重当下市场反响，争取用好的产品打动客户，提升品牌影响力。

最近的房地产市场高度关注的“820”谈话，住建部和银监局召集多家房企开会，然后政策面出现了三条红线，包含剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

这三条红线对房地产企业影响巨大，意味着很多企业未来再从资本市场或者是金融市场上贷款的难度会越来越大。接下来，不排除政策可能还会有投资指标对融资的一些控制。未来，大公司不计代价拿地、高周转的概率将越来越小，一些资金相对健康的企业会迎来更多机遇。

产品的比拼将成为未来房地产市场竞争的重点。同质化的“爆款”产品将越来越没出路，开发商需要瞄准一两个细分市场，针对特定客户做出亮眼的产品。排名前列次参加成都地产同行的交流活动，这样的同行交流有很多实质性的干货，希望未来协会能举办更多这样的活动。

20多年来，温资集团的地产之路越走越辛苦。目前，渠道对开发商的绑架，大大缩减了开发商的利润。可以说，如今房子的定价权很多时候已经不在开发商的手里，而是在渠道商的手上。比如，有的楼盘已经给到了渠道商高达4个点的费用。地产的黄金时代已经过去了，未来是产品力时代，希望能够和更多同行交流经验。感谢何会长提供这样好的平台来和同行相互分享。

成都从2017年以来，房地产成交量在呈下降趋势，但地价、房价呈上涨趋势。这意味着房地产企业之间的竞争会越来越激烈。市场的容量在减少，价格在增加，价值在增加，但是我们人均开发的面积基本是固定的。

每家企业都有自己的主战场，龙光的布局讲究均衡性。一二三圈层都有产品布局，并且产品数量的搭配还要合理。

房企多元化布局目前看是大势所趋，但需要长时间的摸索和积累。

大开发商在产品开发上容易遭遇瓶颈。因为产品系列的标准化、甚至是流水线化，很容易导致该产品在某个区域“水土不服”。但是开发新产品、因地制宜地创新产品力，需要更多的成本和人力。一般而言，有情怀的开发商一年可能会做一两个这样的项目。大多数房企还是为了高周转，继续坚持产品的标准化。

当下是一个讲求产品力的时代。产品同质化，就只能打价格战来吸引购房者。产品有特色，足够好，购房者才愿意花更贵的价格接受。

最近几年，房价和地价持续上涨，开发商拿地都很难，更多的时候是解决生存问题。我们公司现在尝试走房企与非房企的产业互动道路。比如我们与视高某产业园合作。当下的政策，川商返乡创业给地方带来就业机会，项目都会配建住宅。对于我们而言，是个机会和挑战，如何通过产业赋能，给房子带来更多价值。

另一方面，在相对总价可控的范围内，还是有许多市场机会。在保证产品力的情况下，尝试做低总价高品质的项目，也是许多企业需要考虑的问题。

我们公司目前主要在做养老项目。养老地产是社会未来发展趋势，这块市场可以做到更精细化的定位。

如何为老年人打造幸福快乐的生活，如何做好客户的需求和产品细节，是我们这些企业需要去考虑的。

把产品做好，我们这类中小企业才能在地产大洗牌时代下，拥有更多生存空间。

地产开发已经到了全新时代，每个区域的客户需求都有着较大的差异。

只有通过深入当地市场，做出好的产品，才能打动购房者的心。

成都目前的地产行业相当发达，作为一家外来企业，希望能够通过协会这个平台，和本地同行沟通、交流、学习，为企业发展创造更多的空间。

来源：一点资讯成都