中介行业消失?不可能,绝不可能

晚上，躺在床上刷朋友圈的我，忽然看到了这条动态，来自我认识的一位房产中介王经理。

我有点惊讶，在我的印象里，王经理很努力，中介业务做得不错。我私信跟王经理聊了聊，他确实有换行业的想法。最近这一年多，王经理的业务做得都有些艰难。开始是疫情影响没人敢出来看房，再后来，一连串的房产政策调控，针对结婚离婚、赠与、房贷利率等方方面面收紧的口子和新打的补丁，都让整个市场风声鹤唳、草木皆兵。王经理说，除了政策方面的变化，更多还是因为近期房产中介行业的各种传闻。

前阵子，教培行业刚被血洗，他就看到大家都在传，房屋交易中介费不得超过当地社会平均工资的3倍。他和同事们一算，按照成都市2020年的社会平均工资6963元/月，二手房中介费以后最多不能超过20889元，而现在二手房中介费一般是2.5%，平时成交500万总价的房子，中介费大约12.5万。这就意味着政策一旦生效，中介费别说腰斩了，基本算是脚脖斩了。可就算到脚脖的这点钱，也不可能一个人独拿，还要按照各种比例层层分成，最后落到每个中介手里的，估计也就剩个几千块钱。几千块？在成都，别说租房吃饭，就连每个月陪客户看房的通勤费都cover不住。尽管各大中介都纷纷回应，并未收到此通知，但无风不起浪，心理防线被击垮后，很多年纪大携家带口的的老中介已经开始早做准备离职了。这波风浪还没过，杭州住保房管局旗下的“杭州市二手房交易监管服务平台”，又上线了“个人自主挂牌房源”功能。简单地说，就是杭州市政府开通了一个撮合房屋买卖的平台，大家可以在上面自主挂牌，购房者可以绕开中介，直接和房东一对一谈价格，以及交易。由政府主导的省去中间商挣差价的模式，开始支棱起来了。小编查了一下杭州二手房交易监管服务平台，如果想在平台上查询个人自主挂牌房源的情况，需先进行实名注册并登录。从上线后至8月30日下午4时，该平台的自主挂牌房源总量仅1422套。在页面中，每套房源所显示的信息包括房源核验统一编码、所属城区、所属小区、建筑面积、所在楼层、委托价格及挂牌时间，此外还有挂牌人员的姓名及联系方式（需和个人登记房源时输入的信息一致）。杭州市住房保障和房产管理局指出，平台发布的所有房源均经过房管部门核验，具备少有的房源核验统一编码及二维码，凭码交易，确保产权真实合法有效。杭州的个人自主挂牌房源并非首创。其实北京、深圳、成都等地早有先例，我们具体说说成都。2014年8月，成都就上线了二手房交易平台，就是如今住建官网的“住房租赁交易服务”窗口。

平台主页具有“我要买房”、“我要卖房”、“我要贷款”、“我要找中介”等基本功能，进入“我要卖房”板块也是需要身份认证并且填写相关信息。

经查询，该平台上共有68175条二手房房源信息（截止到8月30日下午4时），但仅有19条来自个人，其余全是来自中介或其他交易平台。显而易见，即使成都有个人直售的渠道，用户使用度也并不高。就目前的情况来看，杭州试点的效果还有待时间的检验，但关于“是否应该取消中介”的讨论却已然十分热烈。

买卖二手房，想不靠中介纯自己解决，无论从时间、金钱还是经验来看，都绝非一件容易的事。甚至不少人都口口声声预言“房产中介行业要彻底消失了”？最近，我估计很多人都在各种解读中看到过这句话：“警惕一切以垄断、吸血、依赖涨价、制造焦虑、提高社会摩擦的行业、公司、资产”。或者这句更直接的：一切不利于生娃的行业都危险了！现在，对于困扰国人生娃的“三座大山”，教育，房产，医疗，教育已经被政策刀刀切中要害，医疗给药价降温的“集中采购”也在持续进行，房产政策的调控和补丁也是一个接着一个，仅前半年就超过了300次。政府对房住不炒的决心少有地坚定。这两天，住建部还特别发言了：“要解决青年买不起房、租不好房的问题。年轻人能安居了，才能乐业，才会有动力成家立室。”住建部明确规定，城市住房租金年度涨幅不超过5%。值得一提的是，住建部发文后，成都立即出台了保障性租赁住房新政，“十四五”期间，成都市计划筹集建设保障性租赁住房25万套（间），其中2021年计划筹集建设6万套（间）。

再看二手房，已经推出二手房指导价的城市，成交量都在大幅下滑。成都，连续4个月二手房成交量低于4000套；深圳、广州、上海的学区房价格有所松动，挂牌价开始有所回调；西安调控再度升级，连涨60几个月的神话怕是要破灭。总之一句，在房住不炒、促进共同富裕的大背景下，楼市的重点在于保障民生。

房产中介行业未来会消失吗？这个问题，不仅文章开头的王经理心存疑惑，我想大部分中介都在思考。怎么说呢？在我看来，从政府的能力上来讲，完全有这个实力。但是到目前为止，它还不会这么做。为服务和认知付费，这是国家一直认可和倡导的。但长久以来中介行业的问题是，各种房地产中介乱象下，用户付费后享受不到相应的服务，甚至还有被坑的可能。这些正是政府要整治和洗牌的。几个月前八部委就联合出台了文件，要用3年时间整顿房地产行业秩序，这是政府的目标。

而接连出现的二手房直接交易平台和各种风声，我觉得对房产中介更是种鞭策，给中介们都提个醒。实际上房屋交易过程远比大多数人想象复杂，非常考验专业性。比如前期的房产背调、选房、谈价格，交易中的银行贷款、过户流程、契税、保险等各种情况，这些事交给专业的人更放心。况且很多人选择中介就为了图一个省心，比如买家突然提出看房但是卖家还在上班，这个时候中介的作用就能优质凸显。最重要的是，在房屋买卖中，中介最关键的作用是解决交易双方的信用问题，给双方一份约束，有了第三方的监督，买卖双方也算多了份保障。

针对线上的自主交易平台，我们还跟贝壳研究院成都分院院长付跃华好好聊了聊，付院长认为官方建立房源信息共享平台存在三点共性：1. 监管型平台并不改变原有中介业务模式，关键是在原有交易环节前增加房源核验环节及相应的交易限制。由于房源核验确保了上市挂牌房源的真实性，所以一定程度上更有利于房地产市场健康发展。2. 交易型平台缺乏线上线下一体化流程服务。房地产交易环节复杂，往往比包含房源基本信息获取、房屋带看、讲价、签约、再到交易之后的申请贷款、房屋过户等环节，涉及大宗资金和繁琐的手续和流程。这对网站的使用体验和技术迭代提出了极高的要求。

3.从日本和美国建设房源共享信息平台的实践看，需要满足以下基础条件：较强的政府监管环境、严格的行业经纪人牌照准入制度、完善的职业道德规范、特别委托代理的一系列制度规范。

对大众来说，立场不同，所持观点自然不同，但从政策层面我们可以看到，不管是杭州还是成都，都没有对二手房的交易进行一刀切。卖家不仅可以在官方平台自行出售，也可以选择委托中介挂牌。

因此至少在目前楼市中，特别是在二手房市场占比越来越大的情况下，房产中介一时半会是无法“消失”的。

来源：楼市全搜索