烂尾维权迎利好?现实没那么简单……
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烂尾楼维权退款“有法可依”了！
这次，官方出手说了什么？成都又有哪些特殊情况？事情真的如此简单？
4月21日，人民法院报03版面上刊发了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，该批复中明确了，商品房消费的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权。该批复自2023年4月20日起施行。
此前，若某项目烂尾时，银行要行使抵押权、施工代为要行使工程款优先受偿权，购房者主张要求退房款，多种债权就会出现冲突。
《民法典》第三百九十四条，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有；将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。抵押权属于物权，而物权优先于债权，因此抵押权是优于债权的，这里的债权是普通的债权。
《民法典》第八百零七条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
以往的情况是，抵押权和建设工程款优先受偿权已经有明文规定，购房者的优先权却没有特别明确规定。
在《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）施行后，购房人的两大优先权——房屋交付请求权、主张价款返还请求权就得以明确了。
《批复》第二条中说，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以使用前款规定。
第三条则表明，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的人民法院应当予以支持。
提到了两种情况，一是仍有交付可能的情况下，开发商给购房者“保交房”应该优先于兑现工程款、抵押权及其他债权；二是不能交付、无交付可能的情况下，返还购房款也优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
把“保交房”和返还购房款放在首位，明确了优先保护商品房消费者的权益，实增添保障，际上能够在一定程度上提升普通购房者对于楼市的信心。
有业内人士指出，当“给购房者退钱”的顺位排在“给银行还钱”前面的时候，因为烂尾房的开放商账户里往往不会有足够的钱，于是这个顺位也能够倒逼银行更加严格地审核开发商资历。
然而，事情真的有这么容易吗？
从法律层面上来说，《批复》出台后，法院应支持优先“保交楼”或者退款，但在实际操作中，住宅都到了盖不出来的地步，往往就是开发商没钱了，资金链断裂，又哪里有钱去复工或者退款呢？
并且，购房维权的情况本身就十分复杂，斩钉截铁的“烂尾”反而少见，更常见的是延期或者减配……
具体到成都，当然依照最高法的相关解释，符合规定的烂尾楼业主可依法进行维权。但是，业主急需解决的又岂只有烂尾楼？
小妹在“问政四川”平台逛了逛，发现很多关于“楼盘延期交房”的投诉，从成都到南充、宜宾，从品牌开发商到地方小房企，覆盖面之广令人瞠目结舌。可见，“楼盘延期交房”已经成为楼市中极具普遍性的问题。
就拿万达华庭来说，作为成都老牌“网红盘”，万达华庭每次开盘，购房者都像打了鸡血一般，都喊着“无脑冲”“买到就是赚到”。
万达华庭的业主有没有赚到，小妹不知道。但是他们现在却是肉眼可见的“头痛”。
据问政四川显示，今年万达华庭业主投诉万达华庭延期交房的问题就有12条。
让业主非常不满意的是，交房时间一再延期。他们认为，特别是2023年4月4日发布的交付公告中，开发商对交付时间和补偿方案含糊其词，希望有关部门能帮忙解决购房者的合理诉求。
同样在问政四川上遭遇业主维权的还有奥园棠悦府。这个位于新都区的楼盘，被业主投诉已过合同约定的交房时间，且没有收到任何的交房通知和延期同时。更厉害的是，业主询问住建局才知道，原来小区的监管账户里没有钱了，工期也是一拖再拖。
对此，新都区智慧蓉城运行中心回复业主：区住房和城乡建设局正在督促开发企业严格按照2023年2月27日会议精神，切实履行保交楼主体责任，确保购房人的合法权益。
从上面的回复中看到，政府也在积极的为业主解决问题。
可现实是，很多业主至今仍是一边交着房贷一边交着租金，面对迟迟不能入住的房子，这类问题又该怎么怎么解决？经济损失又该谁来承担呢？
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
