看货币看信贷看调控政策:成都房地产新周期或将开启

2021年12月6日，出了两件跟房地产有关的大事件。

排名前列件是中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），预计释放长期资金1.2万亿。

△图片来源：中国人民银行官网

第二件是12月6日召开的中共中央政治局会议上，提出了“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。这与过去“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”等偏“调控”的提法不太一样，不仅温和了许多，甚至有一定的正向支持。

△图片来源：国务院官网

这两大新闻同一天释放，立即引发了房地产业内的朋友圈刷屏，12月7日股市的房地产板块也拉出了一根涨幅达3.18%的中等阳线，大家的预期几乎一致：利好房地产。

的确，我一直以来都给大家说，当前的楼市就是政策市，而政策市都是打明牌，一是看货币看信贷，二是看调控政策。

而如今，央行释放了长期资金1.2万亿，显然使货币层面的流动性变得更加宽裕；而中央层面的温和提法，更是在向房地产市场注入信心，标志着调控政策基本“见顶”。并且，这一态度来自于中央层面，这和过去“部分地方政府试图偷偷摸摸放松调控”的情况还不太一样，所以接下来，应该不少地方都会“领会精神”的。

这和我在9月27日《吴思竹｜土拍的信号》以及11月12日《吴思竹｜房地产没有新鲜事》这两篇文章中的预判也基本一致。

利好是事实，但大家也不要矫枉过正。

尤其是千万不要认为房地产又要重走老路，房价又要起飞，2016－2017年的这一轮暴涨又要重演，理由很简单：

排名前列、“降准”对房地产的作用没有那么大。

一提到降准，一说到1.2万亿，很多人就感觉央行又“放水了”，房价又要“上天”了，但事实上，从2011年开始，过去的10年来，央行一直在降准。尤其是2018年以来的这三年，累积降准12次，释放的长期资金约10.2万亿，但房地产却并没有因此走高，由此可见，房地产和降准并不直接挂钩。

△历年降准一览表

同时，央行在随后的答记者问中，也阐明了降准的三大考虑，一是保持金融机构资金流动性充裕；二是加大对实体经济尤其是中小微企业支持力度；三是降低社会综合融资成本。

所以，我们不难看出，降准的核心目的应该还是为了保持经济增速在合理区间，尤其是三季度GDP下滑明显，跌破4.9%的大背景下，同时也兼顾“年关”这一特殊时间节点的考虑。

当然，大河有水小河满。

客观来说，降准对实体经济、股市和房地产都是利好的，但对房地产的作用不宜夸大，或许可以“保命”，但不能给点颜色就开染坊。

第二、中央提法虽然温和，但“房住不炒”没变。 

“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。这句话要分三个层次来理解。

“推进保障性住房建设”，这是民生工程，放在最前面，合情合理；

“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，则重点在什么是“合理住房需求”，以及如何“更好满足”的问题。个人理解，“合理住房需求”是指刚性需求和改善需求，即以家庭为单位，排名前列套自住房和第二套改善房都是合理的需求，但第三套房以上和投资性需求，则是不那么合理的；而如何“更好满足”则由地方政府根据市场实际来斟酌，例如，首套房和二套房的贷款比例、认房认贷的相关问题、二手房置换的相关问题等等。

“促进房地产业健康发展和良性循环”，重点在于首先要理解什么是“不健康发展和恶性循环”，那么显然，“地价大涨－房价暴涨－楼市火热”就是不健康且恶性的循环；而“楼市惨淡－房价大跌－土地流拍－地方财政出问题”同样也是不健康且恶性的循环，因此，房地产业健康发展和良性循环，最终还是要回到“房住不炒”总基调和“稳房价、稳地价、稳预期”的总要求上来。

这也是新华社随后在《稳字当头、稳中求进——从中央政治局会议看2022年经济走势》的采访报道中，再次出现“房住不炒”的原因。

△图片来源：国务院官方网站

而到了上周五，中央经济工作会议重提了“房住不炒”，也进一步证实了这一点。

综上所述，大家应该基本理解了，12月6日的两大新闻，对房地产利好是事实，但也不会出现房价暴涨的局面。那么，接下来，楼市会发生一些什么变化呢？

首先，政策见顶，不代表市场见底。

中央对房地产的“新提法”只是一个信号枪，具体到各个城市，应该还是各不相同的，尤其是一些北方城市和三四线城市，即使出了一些逆向调控的政策，市场要见底也需要一段时间，且并不容易，更谈不上反弹。

其次，市场健康，成都感受不明显。

目前，成都的房地产市场比较理性，无论是土拍市场，还是楼市。

目前成都的三批次土拍已经全部结束，市场整体来看比较理性，优质的地块得到了开发商的青睐，而极个别位置一般的地块也出现了流拍；楼市也是如此，高性价比的楼盘同样会“三倍熔断”，中等性价比的楼盘会按序顺销，而低性价比的楼盘则会降价或者滞销。这些都是市场充分理性的表现。

这得益于成都的城市价值一直稳步提升，市场保持供需两旺，且前期房价也没有过度透支，这种健康的市场环境是比较难得的，大家一直身在成都可能感受不明显，但如果大家去了解一下某些北方城市或者前期透支比较厉害的城市的话，就能感受到明显的差别。

并且，成都执行的是中心城区（12+2）“全面双限地”政策，即所有房价在土地拍卖时就已经提前锁定，因此，无论市场怎么变化，成都的房价肯定会是稳稳的。

少有的变化可能在于市场的热度，一是银行降准，有可能降低贷款成本，甚至还有预测说LPR可能会降低，这对购房者来说会是一个利好，对市场也是一个刺激；二是地方政府可能会出台一些新的政策，支持合理的住房需求，那么也可能会让市场变得更旺一些。

所以，一方面，大家可以进一步观望是否会有相应的政策落地；二方面，有买房需求的购房者可以适度着手准备了。

2021年12月6日，可能标志着一个新的周期开始。

虽然，这仅仅只是一个“态度”层面的东西，甚至都还没进入政策层面，更没有进入到市场层面，但上一个周期（2015-2021）中的春、夏、秋、冬都已经出现过了，下一个周期还会远吗？

当然，我必须再强调一句，新的周期即使来了，也不会是V型的，一个“慢牛”的LV型楼市——周期拉长，涨幅缓慢，才最符合“房地产业健康发展和良性循环”的要求。

来源：吴思竹