成都楼市出现三大信号,2019年成都房价将走向何方?

来源：四川房产在线

2018年之前，大家都在为“能不能买到房子而愁”；

2018年期间，大家都在为“房价走向而忧心忡忡”；

而在即将到来的2019年呢？或许这般复杂的心态“进亦忧退亦忧”……

摄影：尹学翔

2016年下半年起，成都房价迅速拉高，房价也进入了高速增长期，刚需很“忧”——好不容易存购了首付，却没想到房价涨了，只得干瞪眼。

2018年下半年，成都市房价开始缓缓下跌，刚需又很“忧”——如果房价持续这么“跌”下去，那现在入手岂不是“买亏了”。

而最担忧的，或许莫过于前期“高价”入市的购买者和炒房客，眼看现在房价一个劲的向下向下再向下，房子贬值，背负的债务却依然还着，心里肯定不是滋味。

但今天，不管未来房价是涨是跌，我们依然还是那句话：如果你是刚需，不管你有没有买房子，不需要考虑太多。就像之前我们在“说市”中所说：“房价是涨是跌与刚需没啥关系”。

因为不管房价如何变化，刚需的诉求不过是用来“居住”。但对于2019年成都房价走向如何，今天我们就将为你整理一下较新的楼市动态，仅供参考：

Part 1：二手房有价无市

据9月贝壳研究院监测的重点13城二手房市场成交量继续下行，但成交降幅收窄明显，13城成交均价普遍下跌，市场延续低温态势。

另外，重点城市入市供需乏力，13城新增房源量全面下滑，且有11城新增客源量环比下滑，新增供需特别量普遍处在2018年以来低位上，市场预期持续减弱，后期市场不容乐观。

从成都链家网成交系统统计数据显示，9月成都二手房参考均价为14694元/平，比起8月份的二手房均价15103元/平，环比下跌2.71%。

数据来源：链家网成交系统统计截图

其中，锦江区二手房参考均价环比下跌2.95%、成华区环比下跌3.16%、金牛区环比下跌1.46%、青羊区环比下跌2.83%、武侯区环比下跌5.68%、高新（南）区环比下跌1.16%（天府新区环比下跌4.53%）。

但值得注意的是，以上区域均为成都楼市价格坚挺区域，也在2016年成都限购前被公认的成都中心城区核心的房产配置方向。但随着“限价”“限购”等多重调控措施发力之下，从2018年5月以来，成都二手房参考均价持续走低，而这则已经足以说明成都二手房市场场热度不再。

另外从成都链家网数据显示，截止10月15日，成都在售二手房源52369套，最近90天内成交房源5174套，成交率不足一成。

图据链家网成交系统统计截图

而从成都链家某门店工作人员处获知，虽然很多业主都赶在“金九银十”这个阶段抛售二手房，但苦于二手房价格普遍比新房价格偏高，以至于购房者更倾向于选择购买新房，二手房有价无市的现象越来越普遍。

而这样结果，无不得益于“房住不炒”的房地产调控政策的出台，也是2019年成都房地产市场将继续坚持执行的一项长期任务。说白了，现在越来越多人的已经不看好房价会出现大的上涨，与其把手中的闲钱投入到不可预知的楼市中去，不如拽在手中更为可靠。

Part 2：大佬开始“绝地求生”

“春江水暖鸭先知”，开发商无疑是房地产对趋势和房价嗅觉最灵敏的群体，看淡房价、看淡楼市自然也成为业内人士解读最多的原因之一。 

9月下旬，万科2018秋季例会本是一次内部会议，然而，不经意间流出的会议现场照片，尤其是现场赫然出现的三个大字——“活下去”，一时间刷爆了业内朋友圈，也引发人们对楼市现状及未来的猜测与思考。

图片来源于微信朋友圈

生存本来是一个企业的底线，耐人寻味的是，在今年的秋天，郁亮却把它设成了最终目标。因为郁亮看到了目前及未来房地产市场的沉重“枷锁”。

就像今秋的房地产市场，无论是购房者、房产中介还是开发商，都感受到了市场的凉意。

这样的“凉意”之下，是全国越来越多的楼盘进入“降售”行列，开发商打折促销的力度远也远高于前两年。9月，恒大率先进行全国性的促销打折，住宅8.9折、商铺6折起；泰禾某项目也给出较大优惠——全款7折；阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季，根据区域的不同，制定出不同的降价策略。

同时，近一年多来房地产企业融资愈发艰难，直接导致开发商开发商成加大，叠加发债被阻、价格被限、银行“断奶”等一系列重拳打击行为，过半地产商现在是元气大伤，负债累累。换句话说，已有越来越多的开发商开始了“绝地求生”。

而随当下成都乃至全国“调控政策不松动”，开发商能够自救的少有途径或许就只得“降售”，以价换量，加速资金回笼。

Part 3：未来市场不被看好

一句“活下去”，浇灭了中国房地产市场多半开发商的积极性。而近期关于土地的一组数据，则预示着全国各主要城市楼市将全面进入调整期。

据中国指数研究院统计的9月份全国一二三线城市百城样本的楼面价数据显示环比都有不同程度的下跌。

从该统计数据看来，整个9月，一线城市楼面价环比下跌了41%，二线城市楼面价环比下跌了5%，三线城市环比下跌了23%。

我们都知道，在房地产市场，土地价格和供需是决定房价的两个重要因素，需求政策的压制之下，已被强行控制住了。而最直观的反应便是土地价格开始下跌，这也就意味着房价在未来已是“高处不胜寒”。

而从锐理数据近期公布的数据显示，2018年前三季度，大成都土地供地节奏加快，同比涨幅达123%，土地成交量同比上涨135%，但是土地出让金总额只有661.33亿元，仅占2017年全年水平的54.12%。

数据来源：锐理数据

具体到第三季度，大成都范围内通过招拍挂市场共供应土地79宗，合计6294.81亩，环比上涨53.5%；成交69宗，合计5222.35亩，环比上涨21.7%；成交楼面地价2771元/㎡，环比下跌20.9%，整体呈现量涨价跌的态势。

与去年同期相比，今年的土地市场要冷静许多：成交楼面地价同比下降62.57%，溢价率4.95%，降幅同样明显。

而基于任志强的观点，随着中国城市化进程的速度在不断的加快供求失衡，中国房地产市场至少需要20年才能实现腾飞。

另外融创中国董事会主席孙宏斌也对未来的房地产市场走势做了一个预判。他认为，在五年到十年期间，我国的房地产市场走势将会比较平稳，不太可能出现之前大涨的情况，当然了，大幅度下跌的情况也不大可能发生。

综上所述三点，相信你一定能看到未来成都房价的走向。但对于刚需，我们的观点却始终没变过：不管未来房价是涨是跌，作为刚需的你，住房才是排名前列需求，切勿将“占便宜”的心态用于买房。因为就像任志强说的，这么多年来我没看到谁占到了房价下跌的便宜。