成都叠拼“蹿红”背后,都经历了什么?

抓住年关这一波翘尾行情，成都的豪宅市场又“火”了一把。

近日，万科天府锦绣推出最后一批次，其中350㎡的2T1户的千万级产品开盘即罄。

而这仅仅是近两年成都豪宅市场的一个缩影，数据显示，2021年成都千万级以上的住宅共成交303套，创历史新高，成交产品以别墅为主。

在别墅产品激烈的厮杀中，焦点君发现一个关于“叠拼”的市场切片：在这些别墅类别中，尤以绿城凤起朝鸣、建发央玺为代表的叠拼产品卖的较好。其中，建发央玺以61套成交遥遥先进，套均价超1100万，单价近34000元/㎡。绿城凤起潮鸣成交超40套，套均价近1200万，单价约35000元/㎡。

不仅如此，在去年的成都楼市，还有华发统建锦江大院、德信麓湖云庄、云门天玺等千万级叠拼均有不错的去化，业内对叠拼产品的关注度也与日俱增。

在2018年之前，作为传统别墅“衍生产品”，叠拼在成都楼市存在感比较低，为何在近两年突然“蹿红”，平均流速远超联排、双拼等同类产品？

且让焦点君一一道来：

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供销两旺

均价突破20000元/㎡门槛

先来看一张图。

这是成都叠拼近五年的成交数据，2018年（含）以前，成都市场以高层、联排、花园洋房等为成交主力，叠拼的销量都在1000多套，而且多数都在城郊。

（数据来源：备案口径）

从2019年开始，成都叠拼的销售数据迅速抬头，到2021年已经高达5445套，超过了2016-2018三年的总和，创下近年来成都叠拼产品的销售记录。与此同时，成交量高爆发增长背后，成都叠拼的供应、库存也达到新的峰值，呈现供销两旺的市场态势。

（数据来源：备案口径）

2019年成都叠拼产品新增供应套数达到6137套，而在此之前的几年，平均年度供应不足1500套；2021年随着绿城凤起潮鸣、建发央玺、华发统建锦江大院等代表性项目入市，将大成都叠拼供应量推向6824套。

销售大增，供应井喷的同时，成都叠拼的价格也迈上了新台阶。

从销售价格来看，近五年，叠拼产品的销售价格也从11368元/㎡逐步拉升到了22087元/㎡，而且首次迈过均价20000元/㎡的门槛。自2019年以来，总价400万以上的叠拼产品逐步成为市场主流。总价400-600万的叠拼产品，成交量逐年攀升，趋势明显；2021年，总价600-800万的产品，发力明显，成交量陡然上升。

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一降一升

助推叠拼产品异军突起

到底是什么原因，让叠拼“突然”之间就火了？

追根溯源，土地端的“一降一升”及政策端的“升级”，是成都叠拼市场异军突起的直接推动力。

2017年，成都对“中优”区域提出“三降两提”目标，出让土地容积率开始大幅“缩水”，成都主城区住宅容积率普遍集中在1.5至2.5之间，这是成都住宅产品结构变革的源动力。

2018年，成都中心城区住宅类用地平均楼面价升至8319元/㎡，此后房企拿地成本逐年攀升。为平衡利润空间，房企在拿到有限的土地后往往开发高端住宅，催生了叠拼产品的突起。

同样在这一年，“限墅令”在全国范围升级，停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。相比独栋别墅、联排别墅，叠拼采用叠加式设计，上下层楼宇结构，无需占用大片土地即可打造多户土地利用效率高，成为叠拼发展的重要催化剂。

当然，叠拼的崛起也离不开需求端的支撑。

随着近年国家对“二胎政策”的全面铺开和“三胎政策”的落地，改善需求购房者对叠拼产品的需求更加迫切。叠拼产品的多层设计，合理的功能布局，可以将一家人的生活场景切割在不同楼层，对于追求居住舒适度，又要满足家庭人口结构变化的高端改善购房者来说非常适用。

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竞争加剧

资源与产品力才是制胜王道

需要注意的是，在叠拼市场供销双涨的情况下，成都叠拼竞争加剧的同时，存在产品单一，同质化现象严重，真正能做到媲美墅居感受的项目并不多。

目前成都市场上大多数叠拼采用“上中下”的“假叠拼”形式，三叠相加导致舒适度与体验感大打折扣。此外，5+2区域的叠拼，为了片面追求货值较大化，大多以“高低配”亮相，纯叠拼项目屈指可数。

这就为一些创新设计布局的项目提供了快速“出圈”的机会，譬如麓府藏月和城北的保利湖光里院的“品”字形上下叠，前者，直接舍弃了中叠户型，使得下叠户型和上叠户型均实现了“有天有地”的居住享受。后者层数仅3层，横跨两个下叠，创新打造出了一个大平层，通透的大平层满足了两个下叠全然没有的大开间，这样突破传统形式的设计，使得下叠拥有花园和地下室，上层平墅拥有露台和地下室，并可独立入户，购房者接受度高。

保利湖光里院效果图也有一些房企走差异化创新产品路线，将叠拼往“小”做，例如东叁金茂逸墅，打造145㎡起步的叠墅产品，精准调研锁定400-600万级客群。同时独立研发创新型L叠，上中下叠均可通过“独门、独梯、独户”三重入户模式，让业主可自由选择花园入户、电梯直达、门厅入户等多重入户方式且互不干扰，仪式感拉满。

东叁金茂逸墅效果图此外，还有一些无论城市资源的丰沛度还是自身的墅质修养，都有口皆碑的项目，比如建发央玺、锦江大院、绿城凤起潮鸣，去化都相当不错。

由此可见，当成都叠拼市场进入竞争红海，对于房企来说，回归到居住本身进行资源与产品力的比拼，才是叠拼在激烈的竞争中致胜的底层逻辑。