成都东部新区新推2宗宅地 是不是优质“入场券”?

搜狐焦点成都资讯 2021-07-22 10:39:05
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上周(7月14日),成都市公共资源交易服务中心发布公告,来自东部新区的2宗纯住宅地块拟于8月3日登上拍卖台,合计面积约128亩,起始楼面价分别为3820元/㎡、4400元/㎡。时隔两个多月后,东部新区再次因“供地”引发市场关注。开拍之前,我们不妨先来盘一盘东部新区市场。 01 房企“新战场” 今年5

上周(7月14日),成都市公共资源交易服务中心发布公告,来自东部新区的2宗纯住宅地块拟于8月3日登上拍卖台,合计面积约128亩,起始楼面价分别为3820元/㎡、4400元/㎡。时隔两个多月后,东部新区再次因“供地”引发市场关注。开拍之前,我们不妨先来盘一盘东部新区市场。

01

房企“新战场”

今年5月19日,东部新区自挂牌以来的首批纯住宅用地拍卖出让,吸引到多家房企到场。最终2宗地全部达到最高限价,被明宇大悦城分别以成交楼面价6550元/㎡+移交租赁住房16%、成交楼面价6650元/㎡+移交租赁住房11%收入囊中。

这是一个什么水平?作为参考:

截至目前,今年三圈层(不含简阳)共有2宗地成交楼面价超过6000元/㎡,即旭辉拿下的新津95亩宅地,成交楼面价为6600元/㎡(须自持18%的租赁住房),另一宗是圣桦&华宇兴城竞得的邛崃26亩宅地,成交楼面价6580元/㎡(自持租赁住房比例为23%)。

在此之前,东部新区出现的最高名义楼面价为4200元/㎡,即2018年重庆中交丽景获取的简州新城纯住宅地块。

从房企积极拿地动作与出价意愿看,东部新区的市场号召力已有目共睹。

02

城市建设驶入快车道

实际上,东部新区“扯眼球”的表现并不仅仅局限于房地产市场。作为新晋的省级新区,不一样的身份为东部新区带来了非同一般的发展速度,2021年更是“大动作”“好消息”持续不断:

“头等大事”当属6月27日成都天府国际机场正式投运,至此,成都成为中国大陆双国际机场第三城。

就在本月,位于空港新城的三岔TOD项目首开地块进入主体施工阶段;据了解,目前《成都东部新区三岔站TOD综合开发项目一体化城市设计方案》已经稳定,并明确了三岔TOD“国际枢纽门户、学研创新之核、城市活力之芯”三大标签。

(三岔TOD规划效果图  发展定位:未来创想城市新范本

自1月以来,成都东部新区天府奥体公园核心区片区、简州新城智能制造生态城片区、成都未来科技城片区、简州新城龙马湖CAZ片区、沱江活力湾片区、简州新城龙泉湖智慧科创城片区等多个区域《规划草案》接踵而至,东部新区建设目标更加明确,思路更加清晰。

今年2月,东部新区新签约重大产业项目6个;3月,东部新区15个重大项目集中开工……投资与建设步伐不断加快。

(成都东部新区2021年第一季度开工的15个重大项目,主要在简州新城)

大型产业项目落地、城市配套加速建设……这就为房地产市场发展奠定了基础。

03

地产开发尚处于初期

按照规划,东部新区将构建“双城一园、一轴一带”的空间布局,而目前房地产开发的重心就集中在“两城”——空港新城与简州新城

(成都东部新区空间规划)根据统计,2018年以来东部新区共出让涉宅地块(含纯住宅、住兼商、商兼住,下同)27宗,含东部新区挂牌前出让的22宗,以及挂牌后拍出的5宗。不过,尽管有着可观的土地供应量,目前东部新区的房地产尚处于开发初期。在这27宗地中,有13宗为人才公寓用地以及2宗TOD项目用地,其余地块大都也有一定的安置房配建要求或产业要求,常规用地屈指可数。

从分布来看,这27宗地中有18宗皆出自空港新城,承包了上述提到的所有人才公寓用地与TOD用地;简州新城虽然只“贡献”了5宗,但全部为带有一定配建要求的常规用地,楼面价全部跨过4000元/㎡水平线,包揽了东部新区成交楼面地价TOP5。

(成都东部新区成交楼面地价≥4000元/㎡地块)

由于前期常规住宅用地供应不多,因此东部新区商品住宅供应也有限:近三年半供销总规模均不足70万方。

根据统计,2021年东部新区共发放住宅预售证5张,合计推售1149套,预售均价约11794元/㎡。

(2021年东部新区住宅预售证发放情况)

中交锦观位于简州新城龙马湖片区,自去年10月面市以来共开盘4次,均为20-25层不等的高层产品,主力户型面积区间为95-127㎡,开盘当日去化率均为100%。

天府万汇中心位于空港新城,目前备案均价约9878元/㎡,已推售房源2000余套,去化成绩同样不俗。

04

含附加条件的优质“入场券”

从目前的供地节奏来看,简州新城是当前东部新区房地产开发的主力担当。5月19日出让的大悦城地块与明宇地块就位于简州新城起步区——龙马湖CAZ片区。而即将于8月3日登场的这两宗宅地,同样属于简州新城,即位于龙泉湖智慧科创城片区。

根据《成都东部新区—龙泉湖智慧科创城片区设计草案》,片区位于成都东部新区简州新城西门户,北至简州大道和东西城市轴线,南至成渝高速,东至第二绕城高速生态绿廊和龙升湖公园,规划面积18.63平方公里,规划人口规模约 9.7万人。

按照规划,龙泉湖智慧科创城片区将构建“1+2+3”产业体系,即:1个产业主题——智能智造;2个科创服务平台——学研联创一体化、研发智造与应用;3个核心智造领域——绿色能源装备、智能制造装备与智能产品、工业系统集成。在布局方面,规划形成“绿廊贯通南北,一链二轴串三心”的空间结构。

即将出让地块就位于简州大道科创轴北侧,山水城园绿链东侧,龙泉湖南侧,向北靠近吉利学院。地理位置出挑。相比龙马湖片区地块5700元/㎡、5800元/㎡的起始楼面价,本次拟出让宗地起拍价要低得多,还增加了一定的附加条件——在宗地内配建不低于计容建面50%的人才公寓。

6月19日,经省委、省政府同意,省政府办公厅正式印发《关于支持成都东部新区发展的政策措施》,明确“强化成都在成渝地区双城经济圈的极核地位和国家中心城市功能,努力把成都东部新区打造成为成渝地区双城经济圈高能级发展新平台”,并提出支持政策措施。

7月9日,《成都市国土空间总体规划(2020—2035)》草案开始公示。草案显示,成都将构建“一心两翼三轴多中心”的城镇空间格局,其中两翼即主城区(12+2)+东部区域中心城市(东部新区、简阳城区、淮州新城);用地规模方面,严格控制建设用地规模,合理控制全域国土开发强度,引导国土开发中心向东向南转移。

两份重磅文件再次夯实了一点:“向东”是成都城市发展的方向。如今,中心城区拿地成本与拿地门槛持续走高,尤其是在“双集中”供地模式下,难度系数有增无减,与其夹缝中艰难求生,不少房企向外突另谋出路,寻找新的作战主场,有着巨大发展预期的东部新区自然成为了一个优质的目标之选。

来源:锐理数据

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