成都楼市“回暖”的真相与假象

都说人类的悲欢并不相通，楼市的冷暖亦是如此。

新春三月，楼市回暖的消息不断发酵，从金融委等高层的表态，到各地不断放松的限购政策，从连续领涨的房地产股票，到售楼部里人山人海的迹象，从持续下探的房贷利率，到一路攀升的二手房成交量……市场似乎都已在不可避免地昂扬向上。

但当我们把视角向下，发现狂欢之下多是落寞，快乐只属于少数人——

很多区域还在被渠道牢牢绑架，很多开发商还在悬崖边上苦苦挣扎，很多楼盘还在“打骨折”促销。

市场或许已然回暖，但不是每一个板块、每一个楼盘能雨露均沾。2022年，大概率还是结构化行情。

板块的分化：买不到与卖不脱

随着成都进入组团式、多中心发展阶段，地段的分化不止是区位和圈层的分化，而是下沉到板块的分化。

板块的二八定律，在下行的市场中表现得更为明显。前20强板块普遍好于其他板块，一二圈层明显好于三圈层。

从中成房业的数据看，2月成都住宅成交9266套，成交面积121万㎡，同比下跌19.2%。其中主城区同比下降15.6%，近郊同比下降3.4%，远郊同比下降44%，远超其他圈层。

热门板块如三圣乡、麓湖、天府前湾、新川、东安湖等板块，热门楼盘人气旺盛，高价楼盘同样顺销走量。

冷门板块如西河、斑竹园、龙潭寺等，自然去化十分惨淡，只能以高佣吸引渠道带客。

以西河某项目为例，360套房源去年底拿证，目前总共备案13套，6套拟定合同，去化不足5%，平均每周只能卖掉1套房子。

而大丰、斑竹园等城北板块，还在价格战中厮杀得头破血流。有开发商表示，片区已完全被渠道绑架，谁的渠道佣金高，谁就能走量。最夸张的是，某大牌开发商的公寓项目，总价20来万，给渠道的佣金高达4万，相当于渠道佣金20个点。

同一个国家，被折叠在不同的城市中；同一个城市，又被折叠在不同的板块中。

在成都约160个板块中，大概只有二三十个板块有买入的价值，没有产业支撑和人口支撑的区域，未来都将大概率跑输大势。

产品的分化：豪宅向上、刚需向下

如果说楼市有一个统一阵营的话，那一定是豪宅阵营。

麓湖观澜样板间开放后，每逢周末都是人山人海；建发央玺新批次叠拼，总价区间719-1336万，开盘去化率100%；南山凌峰新批次起步户型150平、均价30000，开盘去化81%；悦蓉东方起步价格737万的叠拼，开盘去化50%……

而刚需产品只要稍微有一点瑕疵，去化便会受到影响，即便是市场公认的网红盘。

天府新区万安板块海伦堡玖悦府，上批次推出342套房源，均价约19000，在天府新区已经算比较有性价比了，但并未出现三倍熔断，开盘后去化率也只有60%。

双流区航空港片区中绿康桥，双地铁盘，距离金融城不过5公里，总价大约在170-230万，422套房源报名人数也就271个。

从市场的角度看，对终改客群来说，政策的倾向、市场的走势会让他们开始思考资产的优化，并迅速多换少、小换大。

但刚需和改善客群就不一样了，地段、价格、产品上的任何一个因素都会比以往更容易触动购房者的神经，观望的情绪让成交周期也随之拉长。

开发商：生存或是毁灭

新力停工、蓝光停工、恒大停工、新尚尚苑延期交房、花样年家天下维权、当代璞誉辟谣……你永远不知道，下一个倒下的开发商是谁？下一个维权的是不是你？

去年楼市下行之下，仅有绿城、首开、大发、金地、招商蛇口、龙湖、绿城等少量房企完成或接近完成了销售目标，中南、花样年、金科等企业业绩完成率不到80%，而恒大更是不到6成。

根据中指研究院发布的统计数据，2月8日前已发布2021年业绩预告的64家A股房企中，有27家预计亏损，占比约为42.2%。

今年以来，克而瑞地产数据也显示，2022年1-2月百强房企累计实现销售额10484亿元，同比下降43.4%，其中，2月单月销售额同比下降46.5%，较1月下降2.7个百分点。

克而瑞报告显示，2022年房企的到期债券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超过600亿元，超2022年月均到期水平。特别是境外债的偿还压力较大，1-6月境外债到期占今年总债券到期量超过60%。

整体来看，目前房企违约潮仍继续爆发，金融机构的白名单也主要针对国资企业以及部分优秀的民企，短期内大部分企业的偿债压力难言改善。

挑选优质房企，保证能收房，依然是2022买房最重要的原则。

二手房：坚挺与降价

同样遭遇指导价，深圳的二手房一周只卖200套，而成都一周却可以卖掉两三千套。

上周，成都二手房成交3193套，截止目前3月累计成交11913套，预计本月成交有望超越去年12月的12240套，创下历史新高。

价格方面，按照国家统计局的数据，2月二手房同比环比上涨0.6%，同比上涨3.3%，连续两个月价格同比上涨。

虽然今年开春以来，成都二手房贷款不再受指导价限制和房贷利率下滑等利好刺激，二手房市场出现暴力回暖。但从市场来看，被宠爱的依然是少数板块。

从中介获取的信息显示，去年受指导价影响较大的龙头板块价格依然高位运行：中海城南一号小户型58000；西派国际200平以上都是50000+；誉峰180平的户型，报价基本在1000万左右，单价55000；成都文儒德看湖户型213平，报价1560万，单价70000……

攀成钢板块的仁恒滨河湾一三期大户型49000-50000，二期小户型成交价43000-46000；环球荟天誉平均挂牌价42000-43000……

反而是一些刚需楼盘较多的区域，降价声音此起彼伏。南湖、海昌、怡心湖、大面等传统人热门刚需板块，近期调价房源不在少数，个别房源一度调降20%。在蜀都新城等板块，不少二手房报价已经接近甚至低于指导价。

归根结底，哪怕在一线，我们也已经不缺房子，而是缺好房子，人人都想要的那种。

目前，成都的二手房挂牌量达到149187套，牢牢占据着全国二手房挂牌第二名的位置。挂牌量同比去年初大约增长了16000套，涨幅12%。库存高压之下，即便市场回暖，很多二手房依然没有买入的价值。

来源：成都买房