住建部“剃头式”巡视的背后逻辑!

年初的上海、深圳；2月的北京；3月的杭州无锡成都西安；4月的广州合肥宁波东莞南通。而4月2日，广州刚刚发布了调控措施，依然挡不住被约谈的命运。信息的另一面是，3 月 25 日，住建部「要求江西省和南昌市切实提高政治站位」，严格执行房住不炒，南昌市放松调控一日游至此完结。之所以对南昌如此严厉，就在于别的城市是市场真热，你南昌是自我放松；好比是良民过不下去，上了梁山，但打心底里还是想做良民，所以一诏安就顺从；后者是良民羡慕梁山，想做好汉，更可狠，所以必须得惩戒。

结果是，今年的住建部变身为最繁忙的中央部委，从元旦开始就马不停蹄，前堵后截，把一众已经冒头、想要冒头、正在冒头的城市，全部削发削顶。

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住建部的忙碌，至少说明了今年的楼市，真的不同以往；有人说，2021仿佛回到了2016。毕竟，短短几个月我们已经罗列了12个被重点监控的热点城市。这种情况，你至少三年没有看到过。就连暴涨后回调了四年的郑州市场，都开始回升。跌倒底部的新房二手房价格都在稳步上涨。在很多人的认知内，在今年之前，国内楼市一共经历过三次的强上涨周期：2009年；2015/2016年的去库存；以及今年。不同的是，2009年是国际金融危机救市，2015/2016年是去库存；都是经济决策者的主动性行为。但是这一次，却是市场自发性行为。去年疫情大流行时，全球大放水；但是国内却反其道而行：总理说：去年面对罕见的巨大冲击，我们及时果断采取措施，但也保持定力，没有搞『大水漫灌』（3月11日下午，总理中外记者会）在大水漫灌下，全球资产都在涨。

不同的是，这一次全球固定资产上涨，大部分国家是吃增肥药的后果，所以动辄30%（土耳其）、18.6%（新西兰）、14%（俄罗斯）、14%（美国）；但是国内在5%。从2016年10月开始，中国的楼市调控从来都没有放松过。在过去数年，你看到的最多的楼市闹剧是政策一日游，就像南昌一样。这只能说明，实际需求和市场周期双重叠加，一起决定了今年的行情。

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但是，既然是实际需求，为什么还要调控呢？最近两年，国内最流行的一句口号是什么？世界正处在百年未有之大变局。这是从上至下的一个共识。十四五规划是预测和指导经济发展最权威的文件。

对比过去，本次第十四个五年规划，最明显的不同，就是几乎没提经济增速这个要求。这是非常微妙的一个变化。对于中国旧情，你知道GDP增速是一个非常关键的数据，甚至是直接关系到人事升迁，这就是为何长此以往，各地都在不惜一切求GDP的原因所在。在刚刚过去的十三五规划里，尚在明确提出经济保持中高速增长。而本次十四五规划则明显淡化了经济增速的要求；而将重点放在了经济结构性调整。这是一切的重点。全文几万字，提起总值的只有“两次”，提及“质量”的多达四十次，这是一个明显的信号。从今年开始，经济发展的主题，将从速度变成质量。不管是任何人，任何行业，包括房地产，一定要深度理解这个转变。因为这就是关系着你的就业、你的收入、你的职业未来的圣经。

今后我们看所有的宏观政策，分析经济走势，这个“高质量”将是最重要的题眼。比如最近一直在提的国内经济大循环，乍一看似乎不太懂，但如果往高质量发展的反向考虑，就很容易理解。中国经济增长的三个端口：投资、消费和进出口。现在投资和出口我们都做的足够了，但是消费不行，消费的整体质量还不行。美国的消费占GDP的比例是60.5%，日本和韩国分别是53.9%和51.8%，但是中国只有38.8%。全世界都靠中国生产的东西来消费，但是我们国内的占比反而较低，内部生产的东西内部反而不消化。这里面有很多内部原因造成，国家就把这些原因总结为堵点，要提升消费，就要打通这些堵点。从目前来看，房地产就是较大的堵点之一。

我们来说三个例子：

排名前列，房地产行业本质上是一个财富再分配的行业，这个行业不能赚来外汇，不能帮中国带来财富上升。所以，财富再分配的行业拿到的利润多了，其他行业拿到的利润自然就少了。结果就是：房价越涨，中小企业和个体工商户的日子越难过，倒闭的越多。

第二，就是脱贫攻坚，各种税费减免，想尽各种办法赛前给低收入群里。并且大力号召直播带货，罗永浩几个亿的账说还完就还完了。这是因为，对于促进消费来说，低收入群里是一种很猛的生力军。比如说对于有钱人来说，你每月衣食无忧，家庭消费就在10万块，那么你的收入再高，也基本不会对国内消费大循环起什么作用的。但是穷人就不一样的，穷人在压制消费，每月收入2000，消费也是2000，其实真实消费需求可能是4000。所以只能抑制消费。这个时候，国家让你增收1000也好，2000也好，可以肯定的是，这些增收你基本都会重新投入到消费的大潮之中。克强总理说过，我们还有六亿中低收入人口，所以这些人才是促进国内消费增长的主力军。也正是这群人用三五年的时间捧起了一个拼多多，整天让阿里忧心忡忡。

第三就是中产阶级本来是消费主力。但是中产阶级喜欢投资楼市，大把的钱都被沉淀在了楼市的大水池里，不能形成活水。所以不管是三道红线，再加上贷款两道红线所组成的五道红线；还是各种限购限贷，都是为了挤压这个池子里的水，进入到消费的大循环。这基本就是十四五期间国家对于楼市的基本定位。 这些都是国家打通消费堵点，促进国内消费大循环的关键之举。

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这就是矛盾所在。一边是市场的自发性需求，一边是全力的抑制需求。所以，可以肯定的是，以后被谈话，然后加深调控的城市会更多。这是因为：一市场有传导性；二资金有流动性。比如说，广州东莞加深调控，资金就会向佛山、珠海转移；会从头部向下次第传导。并且市场的传导性已经在启动，大概率核心二线城市和东南大都市群的地市都会来行情。因为关于经济增长的两大核心本质并没有变：未来20年驱动世界经济增长的力量只有两个，中国的城市化和发达国家高技术的扩张。（刘鹤：《中国城市化的全球地位和均衡模式》）并且在今天，这个意识已经全部成为现实：

从国内经济来说，正在全力推进城市化和城市集群化，以及在城市化基础之上的双循环；从全球经济来说，则是对全球创新技术的争夺战。中美之争，争的是下一轮科技大爆发的国际领头羊地位和国际经济秩序的规则制定者；而传导到国内，就是城市之间的关于AI智能、生物医药、智能制造等几大科技新兴产业在国内落地布局的竞争。国家所有的资金、政策红利，将全力倾斜在这些承接产业结构转型的城市。

在这个巨大的城市红利期内，楼市可以被抑制，但一有机会就会反弹性上行。毕竟这一切过往半年已经做了较好的验证。那么，身为普通人，我们应该做的是什么呢？只能是顺应大势。新科技新产业落地的结果就是中国城市大洗牌。我们只能是跟着国家的红利，去你能力范围内的最优城市，你可以不去生活，但是你一定要给你的孩子和后代留一个位置。因为每一次的科技大革命之后，至少三十年时间内，城市规则和等级很难变动，除非下一次的创新再次到来，重新占位洗牌。再者就是不要过于自信，觉得目前的形势下，股票和基金才是最优选，并不是。

对于城市红利来说，楼市才是大多数人的最优解。去年的国企违约潮，让大部分人重新认识了什么是打破刚兑。所以，对大部分人来说，楼市已经成为了少有的刚兑。

来源：米宅