成都楼市:“十年内次新房,主城区小套二”,这个楼盘符合条件!

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以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问:成哥你好，我准备买个房投资,总价预算170，按照你说的“十年内次新房，主城区小套二”结合学区，选出了2万5的首航欣程，对口棕北小学,你觉得这个盘有升值空间吗?因为那里只有地铁规划，所以看上去感觉升值空间不大。

回答：自住的话，首航欣程，无论是位置，还是配套，都不错，首航还是比较保值，但升值空间在全成都来讲，应该算中等类型，贵在生活配套完善，自住起来会比较方便一些，但升值中规中矩，抗风险能力还是不错。纯投资，在房屋升值的同时，这个房子的租售比还不错，带来的收益也很可观，还是比较推荐的。如果看上有喜欢合适的房源，是可以下手的。

提问：你好成哥，首付预算100万，想要一步到位，直接改善房，怎么在成都买房呢？成哥有什么看法呢？

回答：首付预算100万的话，要想轻松搭上一圈层改善层并不是易事，从改善沦为刚需的可能性比较大。其二，能够中签神盘的可能性真的不大，不要盲目自信，固执的下场还有可能是错过其他合适的楼盘；其三，二手房的价格没有大幅降价的可能，较好趁早抛弃幻想，因为今年成都二手房已经经历了两轮涨价，价格已经到达了新的阶段，大幅降价不大可能；其四，今后的新楼盘很难出“笋盘”，地价影响房价，神盘之所以是神盘就在于它的性价比，而今后高价地项目逐渐占据主流，新房房价会涨，性价比就降低了。

提问：成哥好！准备入二手房，300万左右(高新除外)，是否有好的板块好的楼盘推荐？看了时代豪庭能买吗？

回答：时代豪庭是内环算不错的小区环境，可以对比更好学区的世代锦江。其他二手房可以考虑：中粮鸿云，天誉南庭，icc，中洲中央城邦。成都优质板块及楼盘详见内部！

提问：成哥好，想投资一个总价在200~400万之间的房子，五城区社保+高新南区的普通资格，您有什么合适的盘可以推荐吗?

回答：主城区可以看中车共享城，当代璞誉，高新南区看鹿鸣九天，天府新区看德商御府天玺，鹿溪樾府，龙泉东安湖看华润未来之城。

提问：成哥好，请问总价250w，投资，二圈普通资格可以选择哪个片区和盘？目前有关注的如下: 三圣乡的东城花汇、绿地和锦蓉佳苑感觉学区一般。二八的中车近期无新盘，中环tod不一定有机会。乐天圣苑70平户型挨二环吵，中房优山和锦东庭院学区一般。天府新区不知道是否有上涨空间？

回答：总预算偏低，250万基本买不到什么新盘，二圈层普通资格，所以你不要要求太多。你考虑投资，买二手房都是市场价，现在没有欺头可捡。中车你预算不够，300万起的门槛，中环tod你普通没戏。三圣乡绿地468>东城花汇>锦荣佳苑，位置配套还可以，出租应该问题不大。沙河堡锦东庭园沙还可以，新盘东安湖的华润未来之城，或者十陵可看看。具体更多有价值的片区及楼盘详见内部！

提问:成哥，徐汇龙耀路一带，靠近徐汇滨江买老公房70平左右的，未来发展前景怎样～还是买闵行，宝山大华一带的次新房，首套，婚房，预算500万左右

回答：这三个板块比较，当然是徐汇滨江更有潜力，即靠近市中心，近年来发展规划很好，江对面就是上海今年最抢手的前滩。不过你这个预算只能买到老公房，如果自己可以接受的话，还是很不错的。大华次新房6万，500万可以买到2000年以后的电梯房，居住环境更好，可以选择靠近7号线的小区。闵行的话只有古美离市区近点，价格也不便宜。如果对居住环境不是特别挑剔，较好选择龙耀路，如果非要住电梯房，可以选择大华。上海投资回报率高的板块详见内部！

提问：成哥，坐标西安，请问刚需置业是选择市区“老破小”，还是郊区“远大新”？

回答：西安郊区的发展，差异化较大，部分郊区的房价已超城区。针对有限资金购买老破小和远大新，那可以理解为价格差异上，那这个范围，西安买房人就懂。建议选择老破小，作为自住，城区的配套成熟，交通便利，长远升值概率高，而买郊区是赌博，同时配套和交通的跟进，更是个未知数。具体更详细的分析详见内部资源！

提问：你好成哥！我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。那些没有资格又没好的投资公寓能买吗？哪种购买方式更好，包租还是自己租？

回答：公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？

因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说，羊毛出在羊身，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。

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