清水限价超3万,这6个板块值不值?
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本轮48宗土地，共有7宗地的住宅清水限价超3w（含），它们代表着成都楼市的价格高地，分布在6个板块：中和、外光华、锦江生态带、三圣乡、西部智谷和北站。这些板块值3w吗？
中和板块3.1w的限价，来自张家寺TOD宗地，限价为板块新高、高新区次高（仅次于大源）。这是自双限地概念诞生以来，中和首次供应双限地。当前区域新房市场处于断供状态，要以此限价撑起市场，或需与之匹配的产品力。
外光华3.15w的限价，不仅是板块新高，也是青羊区新高。外光华板块无论土地市场还是新房市场基本处于持续供应状态，市场热度较高，成交主力面积较大，改善特征明显，虽此次限价高于近期宗地周边成交均价（约2.94w）、上批次限价（3.1w），算上时间等成本相对合理。
锦江生态带3w限价，既是板块新高，也是区域新高，是天府新区住宅清水限价首破3w的里程碑。这其中有两个疑问值得探讨：一是锦江生态带限价能否担得起天府新区各板块之首？后期若有麓湖、天府总部商务区等板块供地，限价是否会再提高？二是成熟度更高的锦江生态带北区目前卖2.8w勉勉强强，相对不太成熟的南区能否支撑3w限价？
三圣乡3.34w限价，为板块新高、区域次高（仅次于牛王庙地块）。2020年以来三圣乡板块开启高端模式，3w左右的锦江大院走量偏慢但也能去化，之后限价3.3w的地块以及本次限价3.34w的地块，必然都会走高端路线，需做长线准备。
西部智谷3.05w限价，为板块新高、区域较高（与省体地块、红牌楼地块持平）。但宗地1公里范围近期成交均价约2.4w，与之差距较大，后期市场能否支撑，同样有待考证。
北站3.05w限价，为板块新高、区域次高（较高为茶店子2宗地）。目前板块供应断档，且优质资源集中度较高，此限价并非没有机会。只是本宗地为商兼住用地，商业占比较低都要达到54.2%，对开发商要求较高。
1、高新区1宗
中和57亩基本信息
宗地位置：高新区中和街道双龙社区4组（原双龙村8社）、应龙社区1组（原张家寺村1、6社）
用地性质：纯住宅
面积：38195.22平方米(合57.2928亩）
容积率：2
计容总建面：不大于76390.44平方米
建筑密度：不大于20%
成品住宅比例：100%
拍卖方式：“限房价、定品质、竞地价”+抽签
动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工
起拍价：17000元/㎡
土地限价：19400元/㎡
清水限价：31000元/㎡
装修限价：3000元/㎡
周边配套
本宗地为张家寺TOD规划中较大的一宗纯住宅用地。张家寺TOD今年7月才调规（新川又调规，宅地减少，新增小学用地！），57亩纯宅地9月份就上架了，且其住宅清水限价高于新川28亩纯宅地，定位颇高。
目前来看，张家寺TOD范围中除锦辰佳苑外，其他均为待开发土地，规划有商业、学校、日间照料中心、小型体育活动场地、居民健身设施等，但整体以住宅用地为主，后期还将有3宗宅地出让。
宗地周边安置房小区较多，除了便利的地铁，周边学校、商业、医疗等配套均有，居住成熟度较高，只是就近资源优质度暂且一般。
土地市场
宗地1公里范围自2020年以来无住宅用地出让。2018-2019年间共有3宗涉宅地成功出让：成都轨交集团拿下2宗，楼面价分别为6592元/㎡、3836元/㎡，后呈现为陆肖TOD麓鸣九天项目；万科拿下1宗，楼面价11440元/㎡，后呈现为万科璟南堂项目，已售罄。
自双限地概念诞生以来，这是片区的首次供应。
地块1公里范围内土地出让情况
住宅市场
宗地1公里范围今年以来无新盘供应，前期成交均价约2.9w，户型建面以130-150㎡为主。
近一年宗地1公里范围内住宅供求情况
目前宗地1公里范围内待售新盘仅剩陆肖TOD麓鸣九天。
麓鸣九天前两次取证都在2021年，销售均价约2.9w，售罄后再未推新，供应断档近1年。据了解，新批次预计近期取证，将推出1-7号楼，共204套，户型建面131-152㎡。
2、青羊区2宗
外光华40亩、101亩基本信息
外光华40亩基本信息
宗地位置：青羊区蔡桥街道蔡桥社区2、5组
用地性质：纯住宅
面积：26941.75平方米(合40.4126亩）
计容总建面：不大于67354.37平方米
容积率：2.5
建筑密度：不大于20%
成品住宅比例：100%
拍卖方式：“限房价、定品质、竞地价”+抽签
动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工
起拍价：15000元/㎡
土地限价：17100元/㎡
清水限价：31500元/㎡
外光华101亩基本信息
宗地位置：青羊区蔡桥街道蔡桥社区1组，华严社区4、6、7组，红碾社区6组
用地性质：纯住宅
面积：67492.86平方米(合101.2393亩）
计容总建面：不大于134985.72平方米
容积率：2
建筑密度：不大于20%
成品住宅比例：100%
拍卖方式：“限房价、定品质、竞地价”+抽签
动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工
起拍价：15600元/㎡
土地限价：17800元/㎡
清水限价：31500元/㎡
周边配套
宗地也是今年7月份才经历过调规，由住兼商调整为纯住宅。
落位地图可知，调规区域除了正成艺墅洋房地块外，其余均为空地，同样以宅地为主。
本次出让的101亩地块紧邻建发央著，就近有地铁4号线蔡桥站，有泡桐树小学桐欣校区、草堂小学子美校区、石室联合中学红碾校区等学校，有鹏瑞利青羊广场等商业，居住成熟度较高。
40亩地块紧邻四川国际创新设计产业园和泡桐树小学绿洲校区，整体配套和101亩地块差不多，地块西侧均为空地。
土地市场
2021年以来宗地1公里范围共出让2宗涉宅地，1宗由建发以楼面价13700元/㎡拿下，1宗由北京稳石以楼面价16600元/㎡竞得。
住宅市场
宗地1公里范围近一年新房供应偏少，近期成交均价约2.94w，主力面积为150-200㎡，改善特征明显。
宗地1公里范围内商品住宅供求量价
宗地1公里范围仅建发央著和首创喜瑞光华在售，其中，首创喜瑞光华仅剩230㎡中叠，建发央著近期成交均价约2.93w。
从限价来看，2宗地所在的外光华板块是目前青羊区住宅清水限价较高的板块，较高限价为31500元/㎡，即本次即将出让的2宗宅地。
3、天府新区1宗
锦江生态带104亩
宗地位置：四川天府新区华阳街道鹤林村五、六组
用地性质：纯住宅
面积：69196.58平方米(合103.7949亩）
计容总建面：地块①不大于9.56万平方米；地块②不大于7.72万平方米
容积率：2.5
建筑密度：不大于20%
成品住宅比例：100%
拍卖方式：“限房价、定品质、竞地价”+抽签
动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工
起拍价：10550元/㎡
土地限价：12050元/㎡
清水限价：30000元/㎡
装修限价：3000元/㎡
周边配套
本宗地位于锦江生态带南区，周边只有几个住宅项目和五项赛事中心，目前居住成熟度远不及北区。
关于宗地周边配套，我们在《板块分析丨8年房价4倍+，天新“首熟区”还有后劲吗？》一文中已有较详细的介绍，关注锦江生态带板块的读者可以点击此文查看。
土地市场
去年1月至今，宗地3公里范围内有11宗涉宅地成交，锦江生态带板块内共有6宗，成交楼面价在6100-14100元/㎡之间。
宗地3公里范围内土地出让情况
住宅市场
宗地3公里范围商品住宅近期成交均价约2.73w，供应和成交的主力面积段均为130-150㎡。
宗地所在板块内在售新盘主要是天府和鸣和天府幸福里，近期成交均价分别为2.8w和2.73w，较前期略有下降。
宗地3公里范围内项目情况
值得一提的是，本次供应的锦江生态带地块是本轮供应中天府新区较高限价地块，也是天府新区住宅清水限价首破3w的里程碑。
天府新区双限地分布（红色为本轮供应）
4、锦江区1宗地
三圣乡32亩宗地
宗地位置：锦江区三圣街道陈家堰1组，曾家坡村3组
用地性质：纯住宅用地
面积：21382.83平方米(合32.0742亩）
计容总建面：不大于38489平方米
容积率：1.8
建筑密度：不大于30%
建筑高度：不高于36米
成品住宅比例：100%
拍卖方式：“限房价、定品质、竞地价”+抽签
动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工
起拍价：16900元/㎡
土地限价：19300元/㎡
清水限价：33400元/㎡
周边配套
宗地位于三圣乡板块，近期周边新盘均为高端项目，如锦江大院和锦江赋，另一宗住宅清水限价33000元/㎡的土地，预计也将打造高端项目。
板块内生态资源较好，又有华西二院锦江院区和华西口腔医院等优质医疗资源的加持，地块距在建的地铁13号线三圣花乡站也较近，整体居住舒适性和生活便捷性较高。
土地市场
去年1月至今，宗地3公里范围内有3宗涉宅地成交，成交楼面价在10500-16800元/㎡之间，就近两宗地均由华发拿下。
住宅市场
宗地1公里范围新房供应主力为锦江大院，其次为华熙528，近期片区成交均价约2.86w，主力面积为200㎡以上，高改特征显著。
从限价来看，宗地所在的三圣乡板块是目前锦江区除牛王庙外住宅清水限价较高的板块，较高限价33400元/㎡，即本次即将出让的宗地。
锦江区双限地分布（红色为本次供应）
5、武侯区1宗地
西部智谷41亩宗地
宗地位置：武侯区机投桥街道潮音社区5组
用地性质：纯住宅
面积：27299.30平方米(合40.9490亩）
计容总建面：不大于54598平方米
容积率：2.0
建筑密度：不大于20%
成品住宅比例：100%
拍卖方式：“限房价、定品质、竞地价”+抽签
动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，可分期开发，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工
起拍价：14200元/㎡
土地限价：16200元/㎡
清水限价：30500元/㎡
周边配套
宗地位于西部智谷板块，临近武侯区政务中心，周边有产业项目较多，在建新盘也较多，是武侯区近年的核心供应板块之一，宗地距地铁机投桥站约700米，出行较为便利。
土地市场
去年1月至今，宗地1公里范围共成交4宗涉宅地，近年第二轮集中供地成交2宗，均由武侯资本底价拿下，成交楼面价均为14100元/㎡，限价均为29500元/㎡，仅1个月就传出转让消息（拿地刚1个月，就要“易主”了？）。
宗地1公里范围内土地出让情况
住宅市场
宗地1公里范围在售项目较多，近期成交均价约2.4w，2021年以来新房主力供应面积为130-150㎡，其次为110-130㎡，而成交主力为110-130㎡，其次为130-150㎡，改善强度有限。
周边在售新盘主要有人居柏荟城、绿城桂语朝阳、聚亿玺悦府、德商石榴春和天骄等，成交价主要在2.2-2.5w之间。
宗地1公里范围内项目情况
本宗地的住宅清水限价3.05w，与板块近期成交价的差距较大。从区域限价来看，本宗地限价也是武侯区较高，与省体地块、红牌楼地块并驾齐驱，西部智谷能否支撑如此限价，有待市场检验。
武侯区双限地分布（红色为本轮供应）
6、金牛区1宗地
宗地位置：金牛区北站西三巷至北站西一路交汇处东北侧
用地性质：商兼住
面积：31558.02平方米(合47.3370亩）
计容总建面：不大于145482平方米（其中兼容住宅比例不大于45.8%且不小于35.8%）
容积率：4.6
建筑密度：不大于45%
建筑高度：不超过80米
成品住宅比例：100%
拍卖方式：“限房价、定品质、竞地价”+抽签
动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，可分期开发，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工
起拍价：14200元/㎡
土地限价：16200元/㎡
清水限价：30500元/㎡
装修限价：3000元/㎡
周边配套
宗地位于人北商务区，就在一环边上，紧邻地铁1号线和地铁6号线换乘站人民北路站，周边有金牛万达广场、龙湖上城天街、荷花池商业街等大型商业，学校资源也较多，整体生活成熟度高、优质资源集中度高。
土地市场
去年1月至今，宗地1公里范围仅成交1宗宅地，即金牛国投24亩，也是一宗商业兼容住宅用地，成交楼面价11300元/㎡，住宅清水限价24800元/㎡。
宗地1公里范围内土地出让情况
住宅市场
宗地1公里范围无住宅项目在售，自保利时代售罄后，片区市场断档。前期片区成交均价约2.4w，主力面积为130-150㎡。
从区域限价来看，金牛区共有3宗住宅清水限价超3w（含）的土地，其中2宗位于茶店子，限价3.3w，均为商兼住用地，1宗位于北站，同为商兼住，即本次出让地块，所在板块也是金牛区核心板块之一。
金牛区双限地分布（红色为本轮供应）
出处：CRIC克而瑞四川
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