成都楼市:天府新城还有哪些热门板块?未来区域发展有何热点?

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提问：成哥，去年陪朋友去天府新城看房，感觉那边的楼盘实在是太火爆了，今年家里也打算在那边买房了，老师分析一下天府新城的热门板块和之后区域发展的热点。

回答：天府新区的楼盘一直都备受购房者关注，天府新区最热的几个板块也是吸引购房者的目光。首先是天府中央商务区，这里位于天府新区的核心地段，高端产业多，未来发展空间大，中海天府里、首开龙湖云著、保利和光屿湖楼盘值得关注；其次是锦江生态带，经过几年的建设，这里的设施已日趋成熟，加上有优质的教育资源，生活质量不错，川发天府上城、中海万锦熙岸等楼盘值得关注；第三是麓山板块，这里是知名的豪宅区，配套高端，交通完善后板块价值会得到进一步提升，麓云楼盘值得关注；第四是南湖板块，该板块坐拥优质生态环境和旅游资源，教育资源也逐渐成熟，交通方面有待完善，可以关注一下远大中央公园；最后是麓湖板块，这里是天府新区的生态示范区，环境好，资源丰富，区位配套设施已在规划中，落地还需要一定的时间。

提问：您好成哥，纯投资，并考虑租金回报，预算250-300，朗基天香，新鸿基悦城，龙湖世纪峰景，哪个更合适一些？或者城南片区还有其他值得推荐的板块么？

回答：你说的三个盘里面，建议考虑朗基天香，主要离天府软件园近，所在的位置也还可以。无论是出租还是升值都不错。新鸿基悦城位置远了些，龙湖世纪峰景会展后面，会展周围的房子如果考虑升值，会差一点。城南重点考虑大源和金融城板块。成都更多价值高的板块详见内部！

提问:成哥你好！请问东部新区未来有没潜力？2024年的世界园艺博览会也在成都东部新区空港新城，是否对三岔湖创造出更具投资潜力呢？

回答：东进是大手笔，目前的阶段是大基建建设，进行前期的安置房建设，少量的东部新区产业职工住宅建设，周期非常长，世园会只会提高成都的知名度，不会对三岔房产影响。不过至少10年主城区依然是红利期。

提问：成哥好，现在在成都买房还有价值洼地吗？如果买成都北部那边的房子以后是升值还是贬值呢？

回答： 成都北边的发展一直以来都不及南边，但是目前来看它却是以后的价值洼地。北部新城从北三环凤凰起到西北地理产业园，形成一个三心两区一廊的格局，这里从2017年开始逐渐发展起来，土地价值和价格都得到了明显提高，近两年随着中南、城投等房企陆续开盘，加上大量的可用空地，为这里后期的发展打下了一定的基础。目前北部新城的教育资源还不够完善，但是也在逐渐建设中，这里的两大亮点是产业和环境，中铁轨道交通高科技产业园和高级地理信息科技产业园为这里带来了大量的精尖科技和高端人才，能促进整个区域的发展；同时这里有很多公园，人文环境好。

总的来说，这里是一个非常具有发展潜力的区域，目前的二手房和次新房价格都很低，并且这里是成都北边少有发展的新城，所以这里也是重要的价值洼地，选择北部新城，未来也能得到可观的回报。

提问：成哥你好，我考虑成都直接冲二套房。目前老公的贷款额度均未用，考虑54大法。目前情况:1.一套房还有150贷款，市值350万，锦江学区房。2. 子弹100老公流水已满6个月。3. 双方父母均为外地户口。目标: 五年内购入改善型三房，保留一套房产权,如何操作?推荐哪些楼盘区域?

回答：你的投资思路是正确的，先投资以后再置换，做一个跳板, 五年的时间可以实现风险对冲。成都子弹100左右，纯投资可以考虑：高新新川，成华杉板桥，成华理工大，金牛天回都是不错的板块。成都更多价值高的区域及楼盘详见内部！

提问：成哥好！请问主城区目前还有着哪些改善型的剪刀差神盘呢？

回答：你好，目前主城区(5+2）的捂盘剪刀差神盘+改善盘主要存在于以下楼盘里。

成华：太阳公元；鲁能城。高新：万科公园5号、凯德世纪名邸、中洲锦城湖岸、山河董荟(原南城都汇)、中德英伦世邦F区、北大资源紫境府、仁美熙和府。锦江：东韵雅苑(地段好，偏刚需）、茂业豪园、ICC天峻、蓝润泷门、华西528。青羊：光华壹号其余区域没什么捂盘改善盘。捂盘改善楼盘适合投资心态，而刚需入住不宜为之久等。

提问：成哥你好，我最近看上的房子涨价了，买了担心高位接盘，不买又怕被别人买走或者之后买不起，想问老师现在在成都买房是不是买在高位了？

回答：其实大家都是受到自己所看到的一小部分市场局限而产生的困扰，涨价的房子确实存在，但这并不能以偏概全，从涨跌幅比例来看，涨价的房源是很少的，但是由于中介和卖方的宣传和渲染，导致恐慌的情绪在购房者中蔓延。目前来说，不必纠结，遇到合适的房源只要价格合理，都可以下手，如果怕亏就避开领涨的房源，一直拖着观望也不是件好事。

如果期望2021年房价下跌，那么大概率是看不到了，成都的限购虽然严格，但也证明了这些楼盘都极具升值潜力，总有人买得起，楼市需求量一直处于增加的状态，这两年地价不断上涨，因此后期房价下跌不太可能，购房者不管是自住还是投资都要敢买敢卖，及时止损，从长远角度来考虑。

提问：成哥，在同个学区中，你更建议买套一还是套二？从投资角度看，未来哪个增值保值更好？

回答：并不是每个房子增值都是一致的，而是“影响程度”不同。小户型的学区所占对价金额自然要高于大户型。小面积的房子会因为有学区对价更高，价值自然增加并体现在房价上；但反过来，如果学区被划片，对口的小区多了，小面积自然不那么受欢迎。风险自然更大。在其他因素不变的前提下，购买小面积的回报率会更高；相反，如果不确定未来学区是什么样，只为解决孩子上学问题，不想在学区下注，就尽量选择面积大的，这样将来受划片影响更小，就可以买套三或者套四的房。具体更详细的分析详见内部资源！

提问：为什么北上广的老破小可以买，二三线的老破小不建议买？

回答：二三四线城市的原始人口并不是很多，老城区范围不大，有非常多的资源和空地用来开发新区，因此转移损失很小，随着城市重心转移，「老市中心」有可能长时间衰落。这种情况下，市中心老破小的市场需求会越来越少。而一线城市在十几年前就已经容纳了一两千万人口，北京四环内一半的住宅都是老公房，这种历史因素加上大量人口产业的沉默成本，城市很难对内环线大规模改造重心转移也是一个漫长的过程，市中心老公房有大量需求，加上适合上车群体购买，这才有了一线城市的老破小流派。

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