大源北/攀成钢“升级”,神仙树“降级”…成都基准地价更新了

9月23日，成都四年一度的基准地价更新了。

首先，我们来了解下什么是基准地价。

——对不同级别的土地或者土地条件相当的均质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

基准地价是怎么来的呢？

是根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因素，通过系统修正进行综合评估而确定的。

土地使用权的出让、转让、出租、抵押等宗地价格，都是以基准地价为基础。

作为土地市场的指导性价格，基准地价一方面是地价水平的客观反映，另一方面也是政府管理和调控土地市场的基本手段。

但大家注意了，基准地价只是参考价格，并不是成交价格，它主要反映的是某一区域的土地收益平均水平。

你可以把它比作成都目前的二手房参考价，买卖双方以此为参考，但不构成强制性的交易价格。只是反映了区域的一个基本的价值认知。

目前，绕城以内包括绕城外的环城生态带（高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区，以及龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区）都更新了基准地价。

基准地价有七个级别。本文重点讨论住宅用地。

我们先来看住宅地基准地价的变化

住宅I级地，较新的基准地价是24750元/㎡。

不过，土地的楼面地价和基准地价还不一样。

当我们计算楼面地价时，需要用基准地价/容积率。

2021年，成都中心城区住宅容积率设定为2.0。

于是住宅I级地的楼面地价就是：

24750/2(元/㎡)=12375元/㎡

实际的土拍成交楼面地价，一般都高于这个价格。

其余级别的住宅楼面地价详见下图。

2014、2017年的估价容积率标准分别是4.0和3.0。

到了2021年，成都主城估价容积率标准变为了2.0。

也就是说，成都中心城区的容积率在不断降低，居住密度也在同步降低。

这里举个例子，大家就可以了解对于楼盘来说，容积率的影响有多大了。

如果一个纯住宅地占地面积是4万㎡，它的容积率是3，

那么，它的总住宅供应面积就是4万㎡*3=12万㎡；

容积率为2，它的总住宅供应面积就是4万㎡*2=8万㎡。

相差1的容积率，住宅面积就少了4万㎡。

住宅面积少了，供应的套数也就少了。

我们以人均100㎡来算，小区的户数就从1200降到了800户。

相当于直接少了一个微信群。

你可以这样理解，降容≈降人群密度。

我们再来看三个时间段，从基准地价上显示出来的成都住宅楼面地价的变化。

住宅级别

楼面地价(元/㎡)

2021

2017

2014

I级

12375

8100

2347.5

II级

10200

6750

1886

III级

7950

5100

1597.5

IV级

6300

4050

1211

V级

4650

2850

761

VI级

3225

1900

513.75

住宅I级地价格：

2014年只有约2347.5元/㎡

2017年涨到了8100元/㎡

这四年的涨幅很大，有差不多245%。

从2017年至今，四年时间过去了，住宅I级地涨了4275元/㎡，涨幅约52.8%。

其余级别的住宅地也是相似的涨幅程度。

很明显，涨幅较大的，还是2014年到2017年之间。

这四年期间，成都房地产的变化也是很大的。经历了萧条➡️复苏的过程。

全国房价也在不同程度的上涨，北上广深不用说了，杭州、苏州、南京等城市也是猛涨。

2017年全国各地开始实施限购政策，成都也同步开始实行公证摇号。

2017年至今，限购政策不断升级，二手房、法拍房陆续拉入限购范围，如今楼市也终于“刹车”了。

所以从2017年到2021年，从基准地价所反映的楼面地价的变化，可以透露出市场在逐渐变稳。

我们再来看，从2017年至今，住宅地的级别划分的变化。

其实总体来看，变化不大。

这是2021年较新的⬇️

上图中最红的区域就是住宅I级地。

这是2017年的⬇️

住宅I级地依然围绕天府大道以南片区，主要覆盖青羊、武侯、高新南区。

比如金融城、锦城湖、华西等，而天府广场以西，青羊浣花溪、少城南片区也在这个范围。

往东，基本是以锦江为界。

不过我们还是留意到，对比2017年，2021年较新的I级地增加了两个地块，同时减少了两个地块。

增加了大源北片区

北至锦城湖、南至天府二街

在这片区域内，有凯德世纪名邸、中国铁建西派澜岸、万科公园5号、中洲锦城湖岸、华润凤凰城等楼盘。

这些楼盘的二手房指导价也比较高，万科公园5号、凯德世纪名邸都是33006元/㎡，中洲锦城湖岸31603元/㎡，西派澜岸32470元/㎡，凤凰城一期31598元/㎡……

教育资源在整个高新区也是处于排名前列梯队，比如墨池书院小学、成都霍森斯小学、蒙彼利埃小学、石室天府中学(锦城湖校区)、七中高新、益州小学等。

攀成钢片区

攀成钢，锦江老牌高端区了。

二手房指导价中，这个区的价格也属于锦江天花板了，单价基本都在3万以上。

其中，仁恒滨河湾37916元/㎡，能排进成都TOP10里面了。

同时，还取消了两个区域的I级属性，降为了II级住宅地。

一个是部分芳草街及神仙树

一个是西南财大光华校区以及东侧到二环路的区域

其实可以发现，土地越稀缺的地段，级别就越高。

I级地中，金融城一期、二期；锦城湖；攀成钢这些地段，能出让的地块是凤毛麟角了。

我们再把这张图放过来看看。

大源南是II级地，新川III级地，前者的土地储备少于后者。

再来看三圣乡。

驸马片区，也就是挨着白鹭湾湿地这边为IV级地，而三圣乡发展比较成熟的那一片是III级地，基本以成龙大道为界了。

城北的土地储备也比较多，所以普遍在III级地及以上。

城西，青羊新城，马厂坝那一片，待出让用地更多，是IV级地。青羊新城以北，比如高坎、成飞基本也是IV级地。

武侯新城以北，比如机投桥这面基本也是IV级地。

（机投桥区域实景）

所以，曹曹更愿意把这个住宅级别的高低，比作是土地的一种稀缺性。

越稀缺的地段，资源越汇集，级别就越高。土地储备越多的地方，级别相对就会变低。

当然了，一圈层和二圈层还是有区别的。

资源不同，地段也就不同了，级别也就有了差异。

最后，看看你家住宅所在哪个级别？评论区凡起来。

来源：溜爸