4大片区4宗土地,成华三批次供地各具看头

9月22日，成都市公共资源交易服务中心发布了成都中心城区今年第三批次集中供地的公告。公告显示，本批次计划出让涉宅用地48宗，合计约2499亩，将于2022年10月26日-27日分8场次集中拍卖。新津土地不限定清水房价，其他区域采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖规则。

作为主城的供地大户，成华区今年首批次供地8宗，二批次供地5宗，本批次再供应4宗土地,面积合约209亩，与二批次供应面积相当。

4宗土地均为容积率2.0的低容地块，分别位于槐树店、龙潭寺、昭觉寺和二八板块。除了槐树店外，其他三大板块近2年均持续有土地出让，区域开发建设进度快，各项生活配套正在快速完善之中。

时隔近2年，槐树店再供低密纯宅地

槐树店板块位于东中环内、沙河东岸。近年来区域的土地出让进度相对缓慢，但每次的成交热度，总能让区域登上话题热榜。

比如，上一次土地出让是2020年11月26日，新希望地产以楼面地价17100元/㎡并无偿配建移交统筹住房面积17%的比例，竞得了槐树店66亩纯宅地。该地块项目现呈现为新希望天府锦麟壹品，产品为定位高端改善的叠拼及板式大平层。

时间再往前，2014年鲁能以楼面地价9350元/㎡拿下了槐树店141亩宅地，总价25.86亿，成为当时的“地王”。拿地到首次开盘，鲁能花了2年时间，后打造为项目鲁能城。

槐树店本批次也仅供应了一宗约47亩的宅地，位于成洛大道北侧区域，距离新希望天府锦麟壹品约400米。

▲槐树店47亩地块周边2公里范围内2020年以来土地成交概况（图源：投资云地图）

虽然47亩地块周边直线距离2公里范围内还有中海浣云居、中建锦院、深业泰樾府、中交44亩地块等新房项目，但属于槐树店板块的仅两个项目。

其中，新希望天府锦麟壹品全部房源已推出，目前在顺销阶段，主力产品单价约2.8-3.4万元/㎡；紧邻47亩地块的项目中环TOD十里风和高层住宅已售罄，目前在售洋房产品，清水单价约2.3-2.7万元/㎡。

一面是区域土地供应的稀少，城市面貌短时间内未实现“翻天覆地”的改变，另一面则是，随着近年区域交通、教育、公园等公建配套的推进，生活便捷度已大大提升。小有遗憾的是，目前片区内尚未有大型商业体呈现，已成交的东方希望商业地块打造进度较慢，区域商业以街区商业及社区底商为主。不过好在47亩地块及新希望天府锦麟壹品项目距离万年场板块的城市级商业综合体华润置地·成都万象城仅约1-2公里，步行15分钟可达。

待出让的47亩宗地东临槐树店公园，西临沙河公园，同时距离地铁槐树店站约1公里，交通及生态优势足。宗地南侧规划有幼儿园、小学用地，1公里范围内还有成都市锦汇东城小学、成都市双庆小学校等多所学校。

该地块起拍地价15500元/㎡，低于新希望天府锦麟壹品项目用地地价，限定的清水住宅均价29000元/㎡，为本批次成华区供应土地中限定清水价较高的一宗土地，与新希望天府锦麟壹品在售住宅价格差别不大。这无疑给予了房企拿地及后期产品打造较大的信心空间。

47亩宗地

宗地位置：成华区跳蹬河南路9号

净用地面积：47.1327亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：2.0

起始楼面地价：15500元/㎡

土地较高限价：17700元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：29000元/㎡

成品住宅建设比例：100%

拍卖时间：10月26日10时

龙潭寺TOD综合开发范围内入市1宗纯宅地

近年来，龙潭寺板块是成华区的供地主力区域之一。自去年集中供地以来，已出让成交了5宗宅地，港中旅、北京天恒纷纷拿地。而在此之前，人居、万科、保利、城投、金融街等房企已在此落子布局，也打造呈现了保利珑堂里院、万科·锦园、金融街融府等改善项目，让区域人居品质得到提升。

同时，区域在产业势能及城市面貌上都有了提升。成华区政务服务分中心已入驻龙潭寺；龙潭寺总部新城被定位为新经济产业聚集区，正逐步实现产业迭代；成都市第二人民医院龙潭院区、华宇旭辉锦绣广场等医疗、商业配套的完善，让区域生活便捷度大大提升。在建的地铁8号线二期，则有望在2024年迎来通车，届时将补齐龙潭寺轨道交通缺失这一短板。

本批次龙潭寺即将出让的34亩宅地即位于地铁8号线附近，在龙潭TOD综合开发范围内。

▲地块周边2020年以来成交土地概况（图源：投资云地图）

宗地东侧即为龙潭寺TOD龙潭九章项目，西侧为石室初中华青学校和成都市第三十幼儿园童欣分园，距离在建地铁8号线桂林站约600米。虽然地块周边目前交通及商业配套还有所欠缺，但龙潭寺TOD综合开发项目一体化设计范围超3000亩，商业、学校、公园等配套一应俱全，后期生活便捷度是毋庸置疑的。

目前，该宗土地周边2.5公里范围内，在售项目除了龙潭寺TOD龙潭九章（清水单价约1.8万元/㎡）外，还有北湖片区的首开金地鹭鸣北湖、中铁建华侨城·北湖揽樾（装修单价均在2.4万元/㎡左右），其他地块项目尚未亮相。

待出让的34亩地块，为纯住宅用地，但起拍楼面地价相较于北湖及龙潭寺此前集中供应的纯宅地，都下降明显。即便要求配建建筑面积不小于300平方米的开闭所1处，对项目投资开发的成本及利润空间的影响也不大，投资收益空间可观。

34亩宗地

宗地位置：成华区龙潭街道桂林社区8组、集体

净用地面积：34.1810亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：2.0

起始楼面地价：9200元/㎡

土地较高限价：10400元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：21000元/㎡

成品住宅建设比例：100%

拍卖时间：10月26日14时

昭觉寺再供地，延续板块的新房市场热度

今年首批次集中供地中，昭觉寺供应成交了2宗纯宅地，本批次再供应1宗土地，占地约49亩。

49亩宅地虽兼容了5%-10%的商业比例，但地理位置比成交的城投49亩地块更有优势，且相较于要配建不低于23160㎡安置房的成华棚改50亩地块，无附加的配建成本。

▲地块周边2020年以来成交土地概况（图源：投资云地图）

地块位于荆竹中路北侧，与海滨公园隔街相望，周边各项配套趋于成熟。

其距离地铁动物园站约1.2公里，在步行范围内；1.5公里范围内有十二幼儿园北新分园、成都市北新实验小学、成都市海滨小学、成都市实验中学石室初中青龙校区等学校，另有及成都市成华区第三人民医院、青龙广场等医疗、商业配套。

目前周边在售新房主要为首开中环云樾、华润置地静安府两大项目。首开中环云樾限定清水均价20800元/㎡，打造小高层、洋房产品，主力产品价格2.2-2.5万元/㎡（带装修）；华润置地静安府限定清水均价23400元/㎡，打造纯洋房社区，主力产品价格2.7万元/㎡（带装修）左右。

待出让49亩宅地限定清水均价23000元/㎡，可参考项目首开中环云樾价格做相关的拿地及产品定价策略。

49亩宗地

宗地位置：成华区青龙街道东林社区2、3组

净用地面积：48.6056亩

土地用途分类：住宅兼容商业用地（商业占比5%-10%）

计算容积率：2.0

起始楼面地价：11600元/㎡

土地较高限价：13200元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：23000元/㎡

成品住宅建设比例：100%

拍卖时间：10月26日14时

二八板块正当红，79亩宅地备受关注

“腾龙换鸟”的二八板块，可以说是成华区近两年城市面貌变化较大且最火热的片区，首钢、万科、新希望、蜀道集团、华润置地等纷纷拿地。

自去年集中供地以来，出让的3宗双限地均是达土地较高限价成交，较高成交楼面地价14900元/㎡，限定住宅清水均价较高29000元/㎡。

继今年二批次出让成交一宗96亩的纯宅地后，二八板块本批次又一宗占地约79亩的纯宅地入市，距离去年成交的首钢地块仅300米。

▲地块周边2020年以来成交土地概况（图源：投资云地图）

该宗土地位于民兴路南侧，距离在建地铁17号线机车厂约1公里。

周边1.5公里范围内，有成都第二十四幼儿园、成都市成华区和韵幼儿园、成都理工大学附属小学、成都万汇学校、成都嘉祥外国语学校、成都七中英才学校等多所学校。

此外，周边1公里范围内还有四川省排名前列中医院、圣灯公园、龙光世纪中心、中国铁建广场等医疗、生态及商业配套，生活愈发便捷。

值得注意的是，相较于上批次成交的华润地块，即将出让的79亩宗地限定清水均价有4000元/㎡的降幅。不过，相较于首钢地块、蜀道翰文府项目，该宗土地25000元/㎡的住宅清水限价，让后期产品仍有很大的利润及定价策略空间。

79亩宗地

宗地位置：成华区二仙桥街道人民塘社区5、11组、集体，东华社区1组

净用地面积：79.2097亩

土地用途分类：住宅用地

计算容积率：2.0

起始楼面地价：13500元/㎡

土地较高限价：15400元/㎡

可售商品住房清水较高销售均价：25000元/㎡

成品住宅建设比例：100%

拍卖时间：10月27日10时

来源：地产全说