有点猛!超20W套房源挂牌,成都二手房“堰塞湖”来了?
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2022年12月27日，成都成功试点二手房“带押过户”新模式，作为成都人一直念叨、渴望实施的新政之一，“带押过户”随即在市场引发强烈震动。
28日，也就是政策开始推行的第二天，一位中介朋友给小妹发来了一张截图，上面显示成都的贝壳后台即时挂牌二手房已经高达204060套。算上其他中介和平台的房源，成都真实二手房挂牌数据应该在23-24W套左右。
这次，大家担心的二手房“堰塞湖”真的来了吗？
20W套二手房数据是什么概念？小妹先跟大家说说国内其他城市的情况。
2023年1月5日，据贝壳找房公开数据显示，目前北京有10W+套二手房挂牌、广州有12+W套二手房挂牌，重庆有17+W套二手房挂牌。
虽然上海和深圳并没展示二手房挂牌总量，但此前媒体曾报道，上海12月初只有7.5W套二手房挂牌，而深圳11月初也只有4w+套有效的在售二手房。
对比数据小妹才意识到，成都挂牌二手房数据超20W，差不多是北京+广州，两个城市二手房挂牌总量之和；很有可能是北京+上海+深圳，三座城市挂牌房源之和，成都极有可能是目前二手房挂牌量最高的城市之一。
考虑到重庆17W+只是平台前端展示的数据，和成都展示的数据差不多，两个城市可能难分伯仲，都已形成二手房“堰塞湖”之势。
那么，二手房“堰塞湖”有危机吗？
有媒体统计过，2022年成都共成交了151376套二手房，是成都二手房成交超过新房成交的元年，如此庞大的二手房需求，也让成都楼市在全国楼市面前刷足了存在感。
当然这里面有两个值得注意的地方，首先，从2018年开始，成都市人口分别以新增62.5万人、59.6万人、53.8万人和24.5万人的速度增长，2021年成都市人口数量已达2119.2万人。
人口的迅速增加让成都保持向上发展的动力，也为楼市，无论是新房市场还是二手房市场，创造了足够多的置业需求。
加上去年银行信贷的适时放松，最终让成都二手房走出了独立行情。
作为连续13年获得“中国最具幸福感城市”第一名，连续7年登顶新一城市榜首的城市——成都对外来人口的吸引力很强。
参考隔壁的重庆，2021年初还因为二手房挂牌量超过20W套上过央视新闻，可是重庆近十年，平均每年增长约32W人，二手房成交量约3亿方左右，实打实的数据打消了人们对重庆二手房堰塞湖的担忧，二手房市场依然平稳运行。
所以，如果成都能够持续保持对外来人口的吸引，二手房市场也可相对平稳的运行下去。
其次，成都二手房的独立行情全靠新房衬托。贝壳研究院成都分院院长付跃华认为，去年以来的开发商出清危机让购房者的避险情绪急剧上升，二手房交易无交付风险，自然更受置业者青睐。
而且成都新房与二手房交易在套均面积和总价上的差距也在逐年递增，大批刚需置业者被迫转战二手房市场。
简单来说，成都现在有超20W套二手房源挂牌，这个庞大数字看似充满“危机”，但如果成都能保持对外来人口的吸引力，每年新增人口都有可观的增长，会大大降低二手房“堰塞湖”的风险性。
但是回过头来看，这么庞大的数据究竟是怎么形成的？
2021年12月，二手房成交量开始回暖，起因是二手房贷已经达到了4.6%，且传出某银行最快4天放款的消息，在2021年，可是贷款放款至少三个月起步。利率降低，放款变快，给二手房市场打了一剂“强心针”。
2022年5月31日，真正的政策激励到位。5·31新政优化了购房条件，资格放宽、税费降低、二孩可多购房……购房准入门槛大大降低。最先给新政反馈的人群中就有二手房房东。据小妹调查，5月31日晚上9:30发布新政，有的二手房房源10:30左右就上调了价格。
在5·31新政发布后，购房人具有拟购房所在限购区户籍或有限购区域连续12个月社保即可在中心城区购房，相比原本的户籍满24个月或社保满24个月才能在中心城区购房放松不少。第二，如在近郊区购房，仅需具有本市户籍或者在本市就业，相比原本的本市户籍或连续缴纳社保12个月以上，也有所放松，政策放更多购房者涌入市场。
5·31新政发布后，新购买商品住房和二手住房，自取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后即可转让，原本则是取得不动产权证满3年后方可转让。这条一出，市场上直接出现了一批“次新房”，二手房挂牌量当然大涨。
再者，531新政里有条是增值税“5改2”，就是说如果你想卖的房子是成都市里的唯一住房，那么增值税就由满5年免征调整为满2年免征，促使买家卖家纷纷涌入二手房市场。
从结果来看，二手房在5·31新政后的6月，二手房成交16699套，创造了7年以来成都二手房单月成交量最高记录。截至6月末，成都二手房挂牌量为17029万套。
5·31新政没过多久，在成都限电、疫情一波“组合拳”攻势下，二手房及新房市场都冷了一阵子，随后即迎来了房贷基准利率下调，5年期LPR下调至4.3%。10月时调查得知，在成都，四大行、招商银行、兴业银行、成都银行的首套房最低房贷利率以4.3%执行。如果首套房贷结清，想买二套房，也可按4.3%的利率执行。
9月30日晚，央行发布通知，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。这意味着，5年以上利率由原来的3.25%调整为3.1%。二套房贷款利率政策不变。
公积金贷款利率和商贷利率下调，对调动购房者入场起到了有效作用，也推动了此前买在房贷利率高位的房主出手房产摆脱高位利率。截至11月30日，成都二手房挂牌量为182071套，比10月下旬显示的约17.8万套增加了超4000套。成交量方面，11月成都二手房成交13816套，相比10月的12436套，增加了1380套。
最后，12月28日上午，成都不动产登记中心发文，探索推出二手房带抵押过户“套餐式”登记新模式，多家银行已经成功试点“带押过户”。“带押过户”的含义就是，不用买卖双方先支付按揭贷款剩余部分，而是带着抵押一起完成交易、过户。
“带押过户”节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金，又为买方减轻了买房风险，双方都要节省不少办理过户的流程，势必再次促进二手房市场升温。
一年下来，这么多的政策在激励市场，不由得二手房不“热”，不过政策是市场的信号也是基石，市场行情究竟如何，还有更多决定性因素。
除开政策的宏观影响，房地产市场低迷造成房东预期下降，以及改善客群置换，也是导致成都迎来大量的二手房源释放的主要原因。
自2017年成都在《建筑总规》中明确提出了降容，低密小区多了，改善户型也逐步多了起来。目前成都新房市场200万左右产品选择面较少，多以300万+改善置换客群占主导，他们需要先卖掉手里二手房，腾出房票和资金。
另外一方面，当前房地产市场持续下行，新房卖不动，除了宏观经济不稳定和疫情反复因素外，一些购房者观望情绪较为浓厚，导致部分业主预期下行，造成挂牌量增加。
尤其是年底，部分买房人希望通过抛售来回笼资金，或者急于置换新房，一些比较着急的还会有降价行为。
看到这，可能有些网友要提问了，挂牌量增加，二手房年底还有捡漏机会，那为什么不等到再降些再买？
小妹认为，这个问题要从购房者出发点来看。
如果刚需自住，无论是新房还是二手房，在多重政策利好叠加、二手房存在捡漏窗口期的特殊时期，小妹认为是可以下手的。
如果是出于资产配置，当前成都二手房由于挂牌量较多、库存高，成交周期长，转向买方市场。但由于市场购房需求庞大并且增量比较可观，一旦楼市的预期信心开始恢复，二手房市场热起来也只是时间问题，有合适的高性价比房源也可积极下手，没有合适的千万别强行上车。
最后小妹再提醒一下大家，在选择二手房时，一定要看品质，买好房。好的品质，加上学区、地铁优势，才能持续不断的吸引有购买力的接盘人。
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