成都楼市:行家提醒,能买套三房,尽量不买套二房!原因如下!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥你好！首次置业，手上的预算首付只能买个套二但是又感觉小了点，买套三压力又有点大我该什么选择？

回答：毫无悬念，买3房。

1、现在虽然压力大，但是人口少，开支少，甚至家里会提供帮助；如果以后结婚，生孩子，营养费，教育费，保险费等等，压力会更大。

2、随着货币贬值，月供只会越来越少，收入却越来越高。

3、换房成本高，耗费精力大。很多人只考虑眼前，觉得手里钱不多，就买了2房，结果住了不到5,6年，房子小了，影响舒适度。

4、从升值角度来看，小三房功能分区齐全，价值更高。后期出售也会更容易，同一个小区3房的单价会更高一些。

4、近几年因为二胎开放，紧凑3房也在逐渐变成主流户型。所以尽量买个三房吧。

提问：成哥好，现在手里二百万和一套小户型电梯住宅，小户型在科华北路川大旁边，市价约40万无贷。现在还能再买一套，考虑紧凑三居新房或次新房，主要自住增值，考虑全款，贷款不知是否合适，看了青羊万家湾次新盘，对万科相对中意，看中了一套。但是属于70年公寓住宅性质，担心坑，不敢下手。

1，网上查询的70年普通住宅和70年公寓住宅似乎很相似，但是本质上还是觉得区别大，请解惑。

2，孩子在新都寄宿学校就读，锦江和青羊的教育资源有优势，想考虑买房自住增值，同时为孩子的中学做准备，多一点选择。

3，近几个月看过一些楼盘，主要是城南和城西，新盘和二手次新房。购房知识匮乏，思路有限，目前的一个思路，等买了第二套房，就把小户型卖了，把购房资格腾出来备用。

感觉万家湾商圈配套不错，根据我的预算，目前在关注这个片区。其他更有潜力的区域我不知道。请成哥指导！

回答：1、70年的公寓和普通住宅没有什么区别，不影响后期的交易和升值。之所以定为公寓，是因为在冬至那天小区的日照光线不足

2、锦江和青羊的教育资源有优势，所以为了孩子在这两个区域考虑是对的。

3、万家湾那边还是可以的，但是需要注意的是，如果情况允许的情况下，我觉得可以选择贷款，你目前没有贷款，在成都可以做成首付，这样的话，你的选择性更多一些。更多建议请参考内部分享！

提问：成哥好，如何判断二手房卖出的价格合不合适？

回答：判断二手房卖出的价格合不合适，看周边二手卖多少，这个需要多去现在中介门店问问，如果你觉得你房子质量、楼层、户型相对较好，就可以卖的相对其他贵一些。

二手房的价格是由买卖双方自行决定，市场冷，二手供应量大，业主为了卖掉可能选择降价。新房就不是这样，开发商能统一控价，能制造出市场很热的幻觉。

提问：成哥好，我准备购一低层电梯房自住，把成渝立交桥外侧的恋日家园卖了，筹集110首付，现在看金科比较符合条件，问题是那里商业配套基本没有，房价16000多会不会太高，请成哥帮我分析一下，或者再帮我推荐几个楼盘，还有恋日家园好多出手

回答：如果是成都金科东方雅郡，16000的单价确实有点高，该小区的单价在14000左右，16000可以考虑世茂城、百悦城这个两个小区性价比稍微高点。还有后期大面会有地铁13号线。恋日家园多少钱出售合适，具体分析可以参考内部分享！

提问：成哥好，目前有结婚购房的计划，今年1月取得高新南户口，今年11月社保满1年。首套房，总价250w以下，工作在天府二街，面积尽量大一些。最近我有看过府河音乐花园以及周边的相似的小区，房子比较老，但是面积很大，位置也还可以，请问这种房子有没有什么弊端？是否适合我现在的情况。除了这种小区之外，是否还有其他推荐？

回答：老房子对于自住肯定是没有问题的，面积大，位置好。但是对于后期房子升值肯定是有限制的。后期出售的流动性也会差很多。其实我的建议是，降低面积要求，买一个10年内的次新房。如：恒大天府半岛一期、二期 、心怡紫晶城 ，这些楼盘都可以去看一下。

提问：成哥好，坐标成都，现有成都高新区两套住宅（自住一套，出租一套）一套公寓（出租）彭州一套，四楼无电梯，现在子弹270。想要投资房产，长线持有。彭州属于大成都范围，开车在半小时左右，南部新城碧桂园的房子可以买吗。现有洋房一套，一楼，无花园，144平，总价93，不含税。精装洋房价格比这个要贵2000。另外，投资房产的话，成都天府新区好还是重庆好。第三，我之前的房产是否可以做抵押贷。

回答：成都投资不建议入手远郊区，目前的投资策略是买城乡结合部和产业园区的低价盘。洋房适合自住，但是投资回报率不如高层产品。天府新区价格已经透支，目前单价2万以上，从规划到落地再到人口导入板块成熟，至少需要3-5年时间。之前的2套住宅，如果是全款，可以操作抵押融资。成都也是很适合投资的城市，主场在成都建议多开发几张房票淘笋。主场淘笋有优势。成都投资推荐 大丰，天回，书房。房票用完再考虑重庆。

提问：成哥好，想请问，凯德和中洲相比，感觉中洲位置更好，毕竟离中州和地铁都近。相同预算情况下，是不是考虑中洲更好些？

回答：根据实际情况决定，如果自己使用，可以根据目标学校距离来确定。凯德世纪名邸无论在户型还是小区布局，物业管理都更有优势。小户型设计也不错，总价可控，受众人群广。中洲离中学更近、公园更近，这是另一种优势。

提问：底层带花园，或者顶楼复式房，属于有改造空间的房子吗？流动性怎么样？

回答：顶层复式和底层带花园都是属于逆向思维的小众产品。

收益性：优良 流动性：中差 风险性：优良 金融属性：优良 标的大，流动性缺损，所以不适合绝大多数人，仅适合资产雄厚、现金流充足的特定人群。

选筹需要满足以下几个条件：

1.低于周边同类型小区；

2. 要低于小区的绝大部分户型；

3. 相比价格在8.5折以下。

4. 市中心，不能在郊区

PS：这种产品不适合新手，因为大概率在持有期间（5年内）没有上升和赚钱效应，利息和月供成本高，容易打击信心。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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