这家房企巨头自救有起色!成都所剩货值不多

1月17日，上海世茂股份有限公司发布一则公告，称5笔公司债券的展期议案均获得持有人会议表决通过。

世茂曾经名列“中国十大房企”榜单，旗下拥有多个地标级建筑，又曾把斥资1.33亿元购得的《丝路山水地图》捐赠北京故宫博物院。然而却在2022年7月因10亿美元公募债券违约而暴雷。债券平稳展期，算是暴雷之后的一个好消息。

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5只公司债展期4年 营收同比大降

世茂方面的公告显示，2022年12月23日至2023年1月13日期间，世茂股份作为召集人分别召开了5笔存续公司债券的持有人会议，审议关于调整公司债券本息兑付安排等相关议案。到了17日再发布公告，涉及到的公司债券将继续停牌，后续相关事项进展情况，公司将及时进行公告。

此前，传出过世茂股份的债券展期方案，19世茂G3、20世茂G1、20世茂G2、20世茂G3和20世茂G4共5只债券展期后，各只债券维持原利率不变，未付的利息将以资本化形式计入本金，设置展期后第一年利息将于2024年3月及2024年6月各支付50%；第二年利息于2025年3月及2025年6月支付50%；2024年12月后利息按年支付。2024年12月至2026年12月，每个季度支付一次本息，分别为2%、6%、10%、10%、12%、15%、15%、15%、15%。

然而也有过传闻，多位投资人表示将反对这一份展期方案。如今展期方案顺利通过，不知道是否与此前传出的方案相同。

值得注意的是，世茂方面近日放出了2022全年营收数据。上海世茂股份1-12月无新增房地产储备项目，销售签约金额约92亿元，同比下降68%，完成年度签约目标的70%。开工面积和竣工面积分别下降了67%和64%。

港股上市的世茂集团2022年累计合约销售总额为865.2亿元，同比下降67.85%。

世茂服务虽没有放出全年营收数据，但是从2022中期报告上能够看出，1-6月实现收入人民币42.65亿元，同比上升12.9%，在管建筑面同比上升46.2%，毛利率为26.1%，业绩相对优越。

回顾起来，世茂暴雷是在七月发生的事情，不少人认为世茂暴雷很突然。其实，2021年报迟迟未发、一季度数据惨淡，情况不佳早有预兆。

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扩张的负面效应 债务压身

世茂集团是一家国际化、综合性的大型投资集团，成立于1989年，旗下拥有世茂集团、世茂股份和世茂建设等，特别是世茂股份和世茂建设，一个能建一个能卖，帮助世茂集团在全国100多个核心城市布局房地产、商业、物管、酒店、文化、金融、教育等产业。

上世纪九十年代，世茂在北京上海打造了一大片豪宅，早早打响了名声，当家人许荣茂也被外界称之为“豪宅教父”。

2006年，世茂集团“借壳”在香港成功上市，奠定了其后大规模扩张的产业基础。不过此时，世茂集团还是非常稳健。2009年，世茂集团营收170亿元、2014年，世茂集团营收560.8亿元，首次突破500亿元。随后的三年，营收也基本在500亿元左右徘徊。

直到2019年许世坛接任世茂集团总裁，当年世茂集团便斥资约200亿元，先后收购了20多个项目，收购对象包括泰禾、明发集团、万通地产等。买买买的世茂，开始走上了疯狂扩张的道路。

在那个遍地千亿房企的时代，扩张带来的体量优势巨大。2019年的世茂集团以2608亿元的销售金额首次杀入中国房企10强，销售金比2018年暴涨了近千亿元。但扩张的另一面面就是危机。

2021年下半年开始，大楼抵押、施工款项纠纷、出售物业，世茂的资金链趋紧，危机开始显现。

当时世茂集团的总债务高达4636亿元，其中，借贷444亿元、应付贸易账款及其他应付账款1083亿元，除了抛售资产已别无他法。

数据显示，2021年12月到现在，世茂集团通过出售酒店物业、股权等资产，已回笼资金141亿元。

但该来的还是来了。2022年7月3日，世茂集团未能对一笔10亿美元公募债券进行本息偿还，正式宣布暴雷。

据此前机构测算，世茂集团今年全年将有价值44亿美元的境内、境外债券以及境外银团贷款到期，还不包括1200亿元人民币的表外债务，世茂集团的负债压力巨大。

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频繁活跃二级市场 成都所剩货值不多

焦点君注意到，在新一线城市之首的成都，世茂的声量也比较弱，其在成都的住宅项目，关注度并不算很高。

自占地约800亩的世茂城逐渐清盘后，当下世茂在成都在售的项目较少，主要覆盖二三圈层，且多为二级市场获得。

2020年，世茂获得郫都区一面积达165亩的全新项目——世茂云璟，打造小高层及叠拼产品，容积率2.24，其中小高层面积段在85—110㎡之间，参考均价11378-14042元/㎡之间。

/世茂云璟项目效果图

虽然产品主打低单价、低总价的刚需产品，不过世茂云璟却并未实现快速去化，其分别在去年7月和11月取证两次，据焦点君了解，项目至今第二批次还有不少剩余房源在售。

同样在2020年，世茂曾在成都市场通过收购，获得四川德泰堂持有的约88亩城镇住宅用地主导权，并由世茂和永盛和合作开发。项目原案名为和信·锦华府，后更名为九境堂。

该项目曾在2020-2021年间4次取证，主推高层及小高层产品，建面110-139㎡之间，目前该项目已经售罄。

除此外，2020年9月世茂入股成都新都区80亩土地，同样为世茂和永盛和合作开发，案名为香城云庭。该项目地块于2012年获取，楼面地价仅370元/㎡。该项目上一批次取证时间为去年2021年9月，房源均价7238-8744元/㎡，目前还有剩余房源在售。

/香城云庭项目效果图

而世茂在成都的另一项目——位于金堂县的世茂璀璨里则是在2018年拿地，宗地位于金堂县赵镇，共计约47.46亩，容积率2.5，规划有520套住宅，目前已经售罄。

综上可见，目前世茂在成都只有两个世茂云璟、香城云庭项目在售，在土储不足的情况下，近来世茂对于拿地热情不高，2022年也并没有在成都土拍市场公开拿地，目前货值能够支撑多长时间还有待观察。