成都楼市:选房关注地段、区域及品质,如此才能保证升值潜力!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥好，在成都买房的话投资的话，怎样选房才能保证升值有潜力呢？

回答：买房首先就看地段，在成都买房首先关注房子所在区域和产品品质。根据目前成都的规定，自2017年4月13日起，限购区域买的新房或者二手房，须在取得不动产证满3年后才能转让，三年时间内让自己买的房子能够保证不亏，就要看区域内的现行配套。其次买房的话老破小较好避开，除非是有学区加持，尽量找产品设计和质量好、物业管理水平好的高品质楼盘。预算比较高的可以考虑崔家店，茶花，武侯新城，三圣乡；预算有限的可以考虑龙潭寺（北湖），北部新城。

提问：成哥好，本人在成都工作，有一二圈层购房资格，可承担首付20万左右，想知道买一二圈层的房子还有机会吗？

回答：在成都，如果首付预算在20万，还是有机会能挤进一二圈层的。首先可以考虑市中心不带学区属性的老破小，这类房子一般配套完善，建筑面积大，但是外观老旧，环境不好，并且金融属性弱，很难办理按揭贷款; 其次可以考虑三环内的高密度老电梯房，这类房子相对老破小来说质量较高，楼龄比较新，并且也容易办贷款，但是环境差是一个明显的缺点; 最后还可以选择二圈城边缘的一些次新二手房，这些房子虽然地段和区位配套都不够好，但是相对来说居住环境和居住舒适度比较高。成都一二圈层优质房源详见内部！

提问：成哥您好。现有攀成钢自住房一套，无贷款，还有一张房票可用，想找纯改善住房。预算总价在450w以内。1、请问新都保利湖心岛新项目湖光里院可以入手吗？目前周边没有轨交，生活配套也不完善，出行全靠自驾，但自然环境真的很好，房子户型也算满意，而且我们是四到五年后去自住。2、北部新城的保利天汇呢？项目门口就有在建地铁，生活配套也基本满足。离幸福桥tod也不算远。3、三环内大部分顺销盘纯改善户型总价都超我们的预算，在我们资金有限的状况下除成都西边不考虑，您是否有更好的推荐？不考虑南门和天府新区。

回答：1、作为一个普通房票450万预算的购房者，湖光里院整体来看，地段比较偏僻，前些年有些活力，但是这几年，已经声音非常小了。不论是从板块发展前景还是轨道交通以及商业配套等方面来看，用450万入手，确实很委屈自己。但产品力和环境的确毋庸置疑，自住的话是可以。

2、保利天汇属于金牛区北部新城，从地段来看是优于湖光里院，整体来看也有叠墅类的产品一起打造。金牛区的保利天汇目前汇聚了5大要素中的3点，地铁、教育资源（金牛区内的教育比新都好）、产品本身，但是商业配套和社会风评，一般不会利于北门。

3、如果只考虑北门和东门的话，我们建议可以看看东门的。但是很多东门楼盘也不好买了。比如雪松雅居乐IN天府（普通基本没戏，可以看看尾盘）、人居九林语（起步价就是450万，预计剩余房源也都超预算）。此外龙潭寺可以看看保利珑堂里院（有别墅产品，但周边环境目前还欠佳）和佳兆业珑樾壹号（十陵地铁站附近的别墅产品，环境好一些）。如果可以买小高层或者洋房的话，选择面就更多，比如华润置地时代风景（十陵地铁口洋房）、华润置地未来之城（东安湖华润造城）、旭辉江山和鸣（中环地铁口洋房产品）。

提问：你好，什么样子的房子是笋盘啊？之前中介带我去看盘，说了几次这个盘是笋盘，那个盘是低首付什么的，我都分不清楚是真的还是假的！真的有这么多所谓的笋盘、低首付盘吗？

回答：房子有硬伤，导致售价比市场价低，称为笋盘。年久的老破小，户型不周正的房子都属于这个范畴，这种房子通常都是通过高评高贷的方式卖出去。中介以“笋盘”“低首付”为卖点吸引你往里跳，虽然低首付确实能实现，但以后转手时会变成硬伤。真正的小部分笋盘也轮不到你占便宜。由此可以得出，买房要量力而行，理性判断，较好多问问身边懂行情的朋友，警惕不良中介的诱导牟利。

提问：成哥你好，高新大源有一套房，学区是教科院西区，位置也不太理想。想把另外一套房卖了重新再买，考虑学区。大源核心位置基本都是3.5万，金隅金城府也要3.1万了。现在是继续买大源二手房，还是考虑天府新区的新房？预算450左右，能否给点建议？

回答：大源3.5目前的价格处于高位，金隅目前没有好的高层，房源后期都是别墅产品了，450万左右普通资格。可以考虑陆肖tod的麓鸣九天下批次，这个虽然学区目前不确定，但预期应该不差，毕竟是高投和轨交联合打造的。如果看不上，那就只有去天府新区了，要学区好，450万普通资格，一是招商时代公园，看运气能不能摇中，然后就是兴隆湖的楼盘，类似鹿溪樾府之类的，有一定几率就读天府一小，算是天府新区目前较好的公立了。成都投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：成哥好，我本来打算年后在主城区买房，现在还没去看房，请问现在在成都买房能买到优质房源吗？还是说再等等？选择板块哪些因素应该着重考虑？

回答：成都的存量房看似充足，可开发住宅用地面积较大，但同样去化率较高，整体仍处于供小于求的状态。各区域分化较为明显，对于主城区的热门板块，房源去化速度较快，新房房源虽然还有一定库存，但存量很难跟上去化速度，想要买到优质区域的新房并非易事。而对于二三圈层的一些区域，新房供应量大，但去化速度较慢，拿地补货力度大，未来区域内新房市场存量相对主城区而言要充足得多。未来想要在成都主城区买房，优质房源的选择难度将会加大。年后有在主城区购房打算的人应当早做准备，新盘供应量会逐渐缩减，限购限贷政策的加紧更要求购房者珍惜购房资格，谨慎选择新房。

无论是购房投资还是自住，都要更关注房源本身的质量，只有自身条件足够优秀的房源才能够在市场中获得关注。建议选房购房时，提前对市场行情做出充分调研与分析，板块的升值潜力与房源的流通性是必须要考虑的因素，对楼市有足够深入的了解后再选择合适房源入手。

提问：定位苏州市常熟市，刚毕业2年，目前家里所有积蓄有40万左右，目前工资6000。有想要买房的打算，是首套刚需房。因目前不确定定居常熟，如果想要买房有什么好的建议么，目前没结婚，是买还是先等等?我意向想在南通买小面积3房的，或者在我老家连云港那边买市中心位置的，是中等面积的。看了好多星叔的推文，还是摸不清现在适不适合我买房，买多大房，在哪里买?希望星叔能给个中肯点的建议。

回答：买房较好的时机一个是10年前，一个是现在，如果时光倒退10年，可能你砸锅卖铁都要买房，所以现在也是这个道理，现在能买就早点上车，10年后你就特别不会后悔。另外刚需应该抓紧时间买房，从长远看，房价想大幅度下跌的可能性不大，现在静淡市，应该抓住机会。再等就是房价又回到你买不起的水平了。常熟、南通和连云港，如果不考虑自住因素，江苏省真正有价值的还是南京和苏州，优先考虑苏州。

比如南通来说，南通是苏州溢出的行情，外加上机场概念，以及当地拍地行情，所以有这么上涨。未来是有些透支的。不过按照江苏的惯例，房价上涨之后一般很难暴跌，可能会有回撤，但不会跌得很多。所以如果你是自住，南通买房没问题，投资的话，现在已经过了较好时机。至于常熟、连云港，城市能级都偏低，看不到太大机会。苏州资金真的有限的向南北两边走，往北可以重点考虑苏州门户，相城高铁新城，向南可以重点关注，围绕苏州湾打造的太湖新城。苏州买房方案详见内部！

提问：成哥好，首付60万，总预算200左右，该买二手还是打新？高新区上车盘可以推荐一下吗？ 谢谢！

回答：高新区新房：北大资源紫境府 天府公馆 二手房：九里晴川 凤凰城二期 天府汇城 。 新房难度比较大，可以优先考虑二手房。

提问：成哥你好,坐标成都双楠附近,因预算有限，总价150以下可供选择有限，双楠名城二期和武侯国际花园的部分二手房符合要求，其他小区有符合要求的房子太老了，请问您有什么建议吗?有什么推荐的楼盘吗?

回答：总价150w,在双楠基本只能买到老房子，这类房子升值潜力非常差。双楠名城二期和武侯国际花园这批房子虽然定位商品房，但是在小区环境上，并不比经济房强多少。买房其实挺像买车，到了一定的预算，可选的空间才会变。成都二环内基本没有明显洼地了。我们要做的是，目前配套很弱，但是有充分很大的板块。如果月供可以跟上的情况下建议淘笋做G评G贷，入手更有潜力的笋盘，不想加大压力的情况下，建议扩大搜索范围再做选筹。成都及性价比高的楼盘详见内部！

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