成都楼市:如何判断区域有无价值?又如何才能找到潜力盘?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，请问您如何判断区域价值，寻找潜力盘？

回答：1、主城区：土地储备量见底，区域建设已经完成的地方，价格价值一般都已经到达上限，未来难有突破的空间。这种地方，楼盘与土地同样珍贵，每次有纯新盘入市均会自动肩负刷新城市房价的使命。对于考虑这里购房的人群只有两种选择：要不买，要不放弃，只需与荷包商量就行；

2、新区：新盘置业顾问和你介绍周边时，都会带着“规划中”三个字，不确定因素比确定因素要多。却有大波人愿意研究这些“规划中”不确定的东西。新区意味着是这座城市下个十年将要发展的方向。对于城中有资产，有资源的原住民来说，是较佳二套，或三套的下手区域。但对于新市民，刚需客来说，能下手的机会不会很多。能下手的个别居住板块都存在着各种不尽人意的瑕疵。新区选房尽量以潜力值排名择优下手：商圈、核心区＞交通主干区＞ 学府景观居住区 ＞ 滨江水系区＞产业园区；

3、其他区域：二八定律，也同样适用于城市区域分级，一个城市除开20%价值潜力占特别优势的区域外，其它80%的区域均发展得普普通通，不算是较好的，但该有的均会陆续配齐。价格都会遵守平均线原则，不会超过城市均价、

最难选的就是在这类不温不火的区域里做筛选了。没有看得到的实际优势，但囊中羞涩也仅够买这些区域。具体挑选潜力地段技巧详见内部分享！

提问：成哥你好！我在成都我和老公都各自有一套房都不大，一套90自住一套70我父母住，我父母在成都有一套100点的租出去，房子都无贷款，现在我们还想购买一套房，可成都限购，现在想把70过给父母，腾出房票，现在手上有50子弹，不知道成都什么地方还值得投资，买多大的合适，目前有一个孩子年龄一岁半。还有一种方案是卖了70的房子，因为70那套大概2.3万一平在万家湾光华逸家近几年涨的不错，卖了之后用这些钱换成两套房子，因为有孩子也想其中一套考虑学区房，一套考虑父母想买一套有平台的房子请成哥给点建议。

回答：这几套都是全款房，没有把杠杆利用好。你的思路正确，小户型可以优先考虑出掉。裂变原则，卖一买二，一套自住，一套投资，激进一点还可以开发房票，把之前的全款房抵押融资再入一套。

提问：明年想定居成都，目前户口在深圳，明年1月底高新社保+高新落户搞定资格，预算买房加税费不超过700万，四房，最近想买房让孩子落户明年上学，问题：1，需求，改善型自住+孩子上学需求，看重环境，学位，房子未来增值和流动性，关注有几个板块如何选择？麓湖，天府CBD， 兴隆湖，高新金融城，高新大源，攀成钢；2，目前看了蔚蓝卡地亚花园城，天投北鑫苑，万达一号三个盘，喜欢蔚蓝卡地亚的品质和环境，担心明年配套，天投北鑫苑目前配套较为成熟但是价格高，如何取舍？

回答：麓湖适合自己住，从投资角度不考虑，如果你重点关注学区，高新金融城，高新大源，攀成钢这三个地方可以重点考虑。天府新区现在的学区还不怎么样。就你说的三个盘，单从投资角度，万科一号要有一些优势。其次是蔚蓝卡地亚花园城，最后是天投北鑫苑。另外，因为投资和自住考虑的点不同，所以最后的结果就不同，如果单独从自住除非，蔚蓝卡地亚花园城肯定是好于万科公园一号的，就和你说的一样，品质，环境都比万科一号要好些。居住起来的舒适度要强些。

提问：成哥你好！目前我是成华区三顺，想买套纯投资房，因为倒挂盘基本没有了，成华最近会开的几个盘。麒麟源滩会，TOD十里风和，首钢璟辰里，雪松雅居乐IN天府，这些盘适合投资吗?像我这个顺位成都买房投资，是优先考虑摇前面这些盘呢?还是先考虑优质地段的二手?比如万年场，攀成钢这些地段的二手。

回答：纯投资自然是建议首先考虑有性价比的新房的，但你三顺的资格，如果是买神盘，的确中签几率会比较小，反正都是投资区碰下运气也是可以的。你说的这四个盘，个人觉得性价比的就是麒麟源滩会和十里风和，可优先考虑麒麟源滩会，地段更好，周边可开发的空地也多，另外两个项目，首钢和雪松应该价格不会低，打算长持二手房就不像新房，增值空间就比较有限了。

提问：成哥您好！我是高新南区刚三资格，子弹400W到500W，摇了几次新房未中，现在是继续摇新房还是马上上车二手房，二手看了华润凤凰城和复地雍湖弯，请老师帮忙推荐高新南性价比高的楼盘，较好兼顾学区。另外问一下高投新悦府(人才公寓)怎么样？

回答：你好，高新南区刚三资格是不是被万科公园五号伤到了？即便四五百万的预算也被一抢而空？其实整体来看，虽然高新核心区的改善楼盘确实很抢手，但我们依然还有机会，建议仍然两手抓，一方面继续看看新房及时摇号，另一方， 也抓紧看二手房，避免错过机会。

新房的话，从顺位度来看，建议可以看看新川的金隅金成府、麓鸣九天，这两个楼盘目前也是高新区大红大紫的楼盘，但存在一定程度是顺销，所以你的预算，上车的没有多大问题的。从二手房的角度来看，支持你用好你的高新区资格，在高新区挑选房源。你看的华润凤凰城是比较典型的大源代表之作，口碑也非常好，但是也得看具体房源，四五百万的预算，可以买到最先进的。一期比较老旧，车位不足；二期临剑南大道的地方有些吵，车位稍多，但也不是很宽裕；三期较新，体量不大，距离地铁比较远。

相比较而言，复地雍湖湾就要新得多，而且是有大片的公园（大源中央公园）房，因此它的价格是非常高昂的，从性价比来说，其实有些不划算。市面上它的综合均价不是很高，是因为有商住楼拉低品质和价格，所以纯别墅、住宅的话，其实是很高溢价的了。从性价比兼顾学区的话，我们比较推荐大源的华润凤凰城、中海兰庭以及凯德世纪名邸。如果你要上高新区的先进学区的话，单价上可能需要有所折中，建议上天府世家（泡小）。

最后说一下高投新悦府，这是个人才公寓，你有人才资格的话，才可以买。整体来说，还是个不错的楼盘，在新川土拍价格不断走高的当下，未来可期，投资价值也比较大。但是该楼盘存在的问题是，地铁两不沾，周边配套暂时欠缺（如学区、商超），以及楼盘本身产品不是全都很改善的，会使得今后可能存在一定的出租房等概率，另外它还有个问题就是公摊比较大，需要慎重考虑。楼盘还是很不错的，从两梯两户的角度来看，改善意图明显，四五百万的预算，可以买一套260万左右的，另外的资金再做投资打算，或者直接上珺园2单元167㎡的楼王，今后自己自住也非常不错。我们综合建议一方面积极看新房顺销盘，另一方面看看大源二手房，第三才考虑这样的人才公寓。

提问：在德阳定居上班，新都户口，有现金75左右，有小孩在德阳上学，按揭每月控制在3500左右，预算总价150内的10年内套三紧凑型电梯房，主要用于投资，出租，兼顾十几年后可能的孩子自住。朋友推荐3个方案；1、动物园附近的富丽花城、金科一城等成熟小区，但楼龄普遍10年左右，升值潜力有限；2、龙潭寺附近的北湖国际，蓝润蓝客城等，北湖国际的租金较低，蓝润蓝客城的租金高但配套不行，且不知道仅仅凭借嘉祥外国语学校，高租金能持久不？3、大面板块的恒大绿城、金茂跃龙山等地铁二手房，小区可以但配套欠缺且租金不高。请问哪个位置的二手房可以入手？或者听下您的其他建议，（兼顾交通，学区和配套，方便出租）。

回答：首先你这个预算，要想兼顾交通，学区和配套，方便出租，这个基本是不可能的。即使有也被每天在楼市里打转的人抢先了。其次，投资和自住是站在完全不同的两个角度思考，选择。投资考虑的是未来资金回报率，那么现在的居住环境和配套肯定是不行的。自住，考虑的是居住的舒适度和配套，因为只有配套成熟的起来了，舒适度才会有。那么配套都起来了，后期的升值肯定就没那么理想了。所以你必须思考清楚，你是想要配套成熟，租金高，还是想要后期升值空间大。另外，再来说说学区，在成都好点的学区板块在，锦江区，青羊区，和高新南区，但是这个几个地方的单价都不便宜，基本都是2万多起步，而且还只能考虑10年以后的老小区。最后，如果按照你的这个需求（150万内，兼顾交通，学区和配套，房龄、租金高）这个我真没有办法帮你推荐和建议。所以你必须把你的需求简化，150万，要么考虑配套，好出租，要么考虑，未来升值，学区的话，基本不考虑。具体更详细的建议详见内部！

提问：你好老师，大孩在成华小学读三年级，小孩两年后也准备读成华小学，想就近买套房子。目前没购房资格，除开为小孩贴学历用的一套小户型，还要卖两套才有资格。现在比较烦的是，自有的房子这两年降得很多，卖合适吗（一套建设路香木林的小户型，一套东洪路千和意境的套二，自有资金60，可公积金贷款15年）。其次是2022年就要去 成都天府国际生物城 上班，如果要买，需要兼顾孩子上学和自己上班，咨询下哪些小区比较合适，如果有些具体建议就更感谢了！

回答：你因为没有资格，你管它合不合适都需要卖掉，但是今年确实不是卖房的较佳时机，你可以等一等，等市场有些回暖了再考虑，或者等建设路的地铁通了，附近的房子可能会有些上涨。最后，天府国际生物城在天府新区那边，你孩子在成华区上学，要想都兼顾，这中间没有适合的小区给你推荐。从投资角度来说，我更建议你选择成华区的，八里庄，龙潭寺，杉板桥版块，这样孩子读书和未来房子升值的空间也是比较好的，只是对你上班可能会远一些。如果想要上班近 和考虑到未来房子的升值空间，就买高新区的新川板块。具体更详细的建议详见内部！

提问：成哥你好！我现在双流华府怡心湖板块有套房在自住，想再买套投资，怕以后房价太贵，上不了车，目前看了华润未来之城和紫光天府芯城，请问哪个楼盘值得买呢?还是可以再等等明年呢?或者老师你有没有更推荐的楼盘呢?预算230万左右的，之前也考虑过绿地公馆一期的房子！

回答：紫光好像它现在出了一些问题，风险较大。投资来看，普通资格其实很难的，保值可以，但发不了财，你要降低预期才行。未来之城和你所在的怡心湖个人觉得现在买两年内都是站岗，如果还有天府新区的资格，也可以看看万科天府公园城和幸福里。

提问:成哥，是买两房好还是三房好?多大面积的最合适呀？买三房有点压力。

回答：最近好几个星友反馈，低估了自己的融资能力，买房后后悔买小了，手上的一点资金不知道怎么办？其实我最早买房也有过这种感觉，现在首付首贷很珍贵，我们普通人买一次房不容易。不管是刚需还是非刚需，每一次买房，建议都要尽自己较大的努力。垫一垫脚，甚至跳一跳：能力所及，尽较大的努力！即使是市区，还是郊区，我认为90平方左右的三房流动性是较好的，而根据个别楼盘的特性而论，改善或者是刚需，如果是改善可以适当再大一点的面积。三房优于两房。

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