在成都以较高价格入手二手房,今后是否会被套牢?

现在的成都楼市，再也不是闭着眼睛乱买都能占便宜的行情了。

且已出现一些购房者被高位套牢的情况，最常见的一种：较高价格入手二手房后，当需要置换的时候却发现难以预期价格回血，而降价出手却心有不甘。

我们一起耐心梳理一下，二手房涨价和回落会经过哪些阶段？

阶段一：

优质新盘短缺、购房情绪高涨

当市场上优质新盘开始出现短缺，购房者往往不能及时从上一轮的“优质新盘潮”走出来。大多数购房者对后续市场的“优质新盘”仍有较大期待。

一段时间后，依然没有优质新盘开出，市场上新盘多为性价比较低的“顺销盘”时，购房者通常会将目光转向二手房。

比如2017年5月到10月，由于从2017年初开始到2017年5月，在宏观调控影响下，大量优质新盘开始进入市场，购房者的情绪被点燃；

但是2017年5月份以后，新盘开出频率放缓，尤其高性价比楼盘罕见，但此前的一波“高性价比新盘”潮已经将成都市场带向火热，购房者在新盘项目难寻的情况下，开始大量转入二手市场。

结合目前的情况来看，二手房市场虽然还没有2017年的情况凶猛，但也比较类似：12月份的“神盘”潮已经接近尾声，购房者的购房情绪依然较高，然而市场上新盘可选范围已经缩小。

阶段二：

卖家待价而沽 买家恐慌加剧

目前市场上的二手房很多为卖家以观望态度挂牌，并非诚心出售，当大量购房者持续涌入二手市场，二手房东“待价而沽、惜售”心理会更加明显。这一阶段可以理解为二手房涨价情绪变得明显，市场逐渐转入以二手房东为主导的“卖方市场”；买方的主动性降低，恐慌情绪加剧，上车心理迫切。还是以17年5月到10月为例：这一时期的成都楼市不仅新盘数量少，且已开始实行摇号政策；此时二手房东逐渐变得“傲娇”：开始出现“加价出售”行为。比如2017年的净居寺板块，从五月开始，二手房价一路上涨；到了10月份的时候，有不少二手楼盘标价甚至已超过2.3w，要知道，此时净居寺的二手均价才不过1.5w。2017年净居寺二手房价走势

现在的行情其实已经进展到了这一步：一月以来二手房的带看及成交量相对上月明显上涨，不少二手房东开始“惜售、标高价”。

阶段三：

成交数量增加 继续平稳涨价

当二手房成交数量持续增加，依然属于“卖方市场”，二手房价也将继续平稳上涨，毕竟市场上可售二手房源有限。17年10月到18年4月，尽管此时二手房也被纳入了限购的行列，但由于其价格并不受调控的限制，因此在新房限价疯抢，以及“捂盘不售”、“价外加价”、“全款优先”等因素的影响下，这一阶段的成都新房“门槛”相对二手房越来越高。2017年成都二手房价走势

市场需求依然更倾向于“门槛”相对更低的二手房，因此也导致了二手房在2018年初进入先进时期。结合目前成都楼市的情况来看，后面如果仍没有大量新盘释放，很可能会重演当年这一过程。

阶段四：

买家拒绝买单 价格开始回落

当新盘大量涌入市场之后，哪怕全是性价比一般的普通盘也会冲击二手房价格。在2018年5.15新政之前，还有人因为绝望于新房极低的中签率“忍痛”选择价格明显偏高的二手房，而5.15新政之后，新房供应增加，以家庭为单位限购让参与摇号人数剧减，新房中签率明显提升。2018年成都二手房价走势

市场情绪回归理性，高价二手房的潜在卖家大幅减少，真正想要卖房的二手房房东只能回调价格才能出售。到了2018年11月，近9成的业主下调二手房挂牌价格。目前的成都二手房市场不同板块间二手房所处的阶段各不相同，有的尚未进入排名前列阶段，也有的已经出现明显涨幅，甚至有些以往的“洼地”板块已经进入第三阶段，而在第三阶段上车二手房的购房者很容易陷入“高位套牢”的风险。一般来说，在进入“卖方市场”前，上车的购房者往往能享受更多后续物业升值福利，毕竟在上涨幅度不大的情况下买入，后续才能有比较大的升值空间。因此，近期如果迫不及待想买二手房，对区域房价的阶段判断，以及房源真实性价比的甄别，需要慎之又慎，避免在个别区域和楼盘上当“冤大头”。

来源：成都房小弟