面积&总价齐缩水,牧马山板块产品找到新定位?
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成都2022年首次“双集中”土拍已经是大半个月之前的事情了，但是土拍的 “后调”正如火如荼，多家在这一次土拍中拿地的房企纷纷注册成立新公司，动作快的房企已经完成了项目备案。例如金茂在武侯区竞得的64亩宗地，已拟定6月开工。
这就让人想起来，中信城开联合成都空港置业在2021年1月取得的双流区黄水镇红桥社区五、六组约105.36亩宗地怎么还没有消息？难道是牧马山的魅力不够大？
低调归低调，这宗地块上的项目还是有“动静”且值得关注的。说不定，TA还会是牧马山板块新的风向标呢。
01
宗地上架4次才被“接盘”
在中信联合空港置业取得双流区黄水镇约105.36亩宗地之前，这一宗地已经上架了三次，在上架第四次的时候，终于有了归属。这一宗地的起始楼面地价为7000元/㎡，无成品住宅建设要求，曾在2018年12月、2019年7月经历了两次流拍。
2020年12月第三次入市，这一宗地块的部分指标有所调整：净用地面积由103.28亩调整至105.36亩；起始楼面地价由5000元/㎡调整为7000元/㎡；配建内容由幼儿园、农贸市场、健身房等调整为桥梁、道路及绿地。
第四次入市时，出让条件与第三次相同，终于出让成功。2021年1月13日竞得，1月25日，中信与空港置业成立了成都牧山信港置业有限公司，中信持股84.46%，空港置业持股14.9%。
2021年7月23日，建设工程规划许可证颁发，然后就没什么大消息了，10月挂牌转让过砂石，12月招标电管水管，今年3月招标外墙涂料。看起来，项目施工是在有序进行的。
对比一些行动非常迅速的项目，同样是2021年1月拿地，初入成都的鼎仁集团2021年10月就取得“鼎仁天越”的预售证，开盘摇号了。
其实，虽然拿地时间差不多，但是地块体量不同，板块属性也大不相同，比起鼎仁集团的速度，说不定牧马山项目拉长战线才有好处。
02
时代变了？热度正在回升
从牧马山板块整体条件出发，这一宗地的区位还算不错。紧邻地铁10号线路段，距离地铁10号线二期黄水站约1.2公里，具备一定的交通优势，但是与整个板块相同的是，教育、商业方面的配套基本等于没有。
这也是牧马山板块一直以来的问题所在。牧马山板块的黄水镇位于成都市外南14公里的川藏线上，向南2公里即可进入新津区，沿牧华路行驶则可到达天府新区。
上文宗地示意图上看到的河流是金马河的支流，河边规划有绿地，顺着这条河向南，就是新津的白鹤滩国家湿地公园。除了河流流经，黄水镇向东囊括牧马山半坡，拥有大片植被覆盖，生态环境优势明显。
牧马山这个“成都别墅排名前列山”的赞誉不是浪得虚名，20多年前，牧马山有蔚蓝卡地亚、置信牧山丽景等高品质别墅，“火了”一把。2015年之后，板块配套不全、机场噪音问题等持续环绕牧马山板块，虽然一直有项目在售，热度却没有再回到当年的“先进时刻”，地块出让的难度也大大增加。
2021年起，龙湖·舜山府取证，叠拼产品户型最小到165㎡。附近在售的还有牧山溪岸花园，洋房产品从建面96㎡起。更南部一点的新津TOD旭辉天府未来中心，3房户型约86㎡起。再有国信璟院，洋房3房户型建面约94㎡起……
面积段降下去了，总价也不算高，比如龙湖·舜山府的叠拼产品，总价约252万起；蜀道蓝城桃李春风，叠拼总价约280万起；协信天奉合府星鹭原，同样是合院、叠拼产品，总价约200万元左右，一期的叠拼价格150万元起。
对比起中心城区的房价，牧马山“墅区”的面积段降下去之后，对普通购房者来说，这里的价格看起来也容易接受了。十多年的时间里，从建面约700㎡以上的超大面积超高总价别墅，发展到面积段在160㎡左右的叠拼，甚至面积段更为亲民的百平米左右洋房。
购买门槛降低，产品变化，然而低密舒适住区的属性并没有变，这使得牧马山板块的市场产生了新的活力。
再来看区位变化，成都的城市体量显然在这二十多年的时间里变得更“大”。
如果说从牧马山通勤市中心的天府广场显得很难接受，那么去天府新区和高新区呢？“武汉路西”的名头，似乎已经取代了以往的“中央别墅区”。
从前的牧马山或许更适合度假小住，入住率偏低。查询已经交房十余年的二手房源还能看到众多清水房。如今，牧马山板块的项目甚至可以作为购房者日常居住的选择，以改善产品适配在天府新区、高新区上班的人群。
还有一点值得注意，天府国际机场建成、通航，减轻了双流机场的航班承载量，于是，在双流机场十公里范围以内的牧马山，相对以往来说也更安静了一些。
从“度假郊区”趋向普通改善，牧马山未来的产品格局是否会持续这个趋势？
03
新项目洋房将做主力？
市场的疑惑，我们或许可以从本文开头提到的那个项目中找到一些答案。
据总平图所示，项目规划有30个楼栋建筑，其中11栋为4F建筑（3栋为3个单元/8栋为个2单元），10栋6F建筑（7栋为4个单元/3栋为3个单元），9栋11F建筑（3栋为1个单元/6栋为2个单元）。
百度地图和高德地图上已经在这一宗地上标明了“中信城开山河赋营销中心”点位，但是没有其他消息传出。
从楼栋设计来看，如果这个可能会命名为“中信城开山河赋”的新项目充分利用“近地铁站点”的优势，推出一定的小面积段的洋房或小高层户型，或许会一改牧马山板块去化缓慢的“惯有作风”。
中信城开在成都的另一个项目，中信城开麓山上院，已经取证五次开盘四次，上一次开盘就在2022年1月22日（预售证号：510110202150014），高层项目很快售罄，上批次中签率31.9%，但是洋房建面约156-172㎡的精装户型去化一般。
并且，中信城开近年没有再来成都拿地，且挂牌转让位于都江堰的老牌项目中信·云栖谷，如果中信城开有意再次撤离成都，就有可能加速新项目的去化。
再看成都空港置业，除了双流区黄水镇约105亩宗地的19.4%股权，在这一宗地块的东南方向不远处还有另一宗约46亩宗地，46亩宗地东临金马河，西临国航凤凰苑，南临燕杨路，区位与105亩宗地基本相同。
金马河支流的对岸，向北，隔一个三盛翡俪山，是空港兴城的约107亩宗地。空港置业的46亩宗地和空港兴城的107亩宗地均是在2020年8月底价竞得，与105亩宗地一样，楼面地价7000元/平米，容积率1.5，且都紧邻金马河。
这两宗地拿地更早，却一直没有消息传出。如果105亩宗地上的项目在改变定位的“新牧马山板块”拿到好成绩，将会给周边的项目地块提供更多“灵感”。然而，牧马山板块本身也需要进一步完善交通、商业、教育、医疗等多方面的配套，才能够真正去到新的定位上立足成都楼市。
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