楼市大变动!集中供地模式将调整,成都已有迹象?
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2月1日晚间，一份疑似自然资源部有关规范住宅用地的文件在网上流传，被部分媒体解读为取消集中供地制度，引发市场关注。
网传文件中显示，建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。
今日，自然资源部明确表示，该文件是自然资源部印发的对地方住宅用地供应工作进行的指导文件，不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。
就在文件流传出不久，2月2日，成都中心城区首次发布了4月底前拟出让35宗住宅用地，面积共1935.58亩的住宅用地情况，涉及5+2区域以及二三圈层部分区域。
值得注意的是，该明细表公示内容并未向往常一样提及“按季度分批次发布后续集中公告”，这一出让情况，让外界认为或与上述通知有关。
那么，网传的这一份文件到底都提到哪些重点内容？一旦确定优化集中供地，对楼市有什么影响？
阅读自然资源部办公厅发布的政策原文，我们可以划出以下几个重点信息。
1.供应量趋于谨慎。
《通知》中的第二条第三点中显示，将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应住宅建筑面积作为测算下一年度供地计划总量的参考，去化周期长、流拍率高市场需求不明显的城市，应控制住宅供地规模。并且写出了计算方法，即“已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。”
这一条可能并不适应于成都的市场现状，2022年，成都共计举办了四个批次的集中土拍，169宗地在2022年度上架集中土拍，总面积约9495.6145亩，累计有156宗地成交，成交净用地面积合计8477亩，出让总金额约1216亿元。
相比于2021年，2022年整体呈现出了出让宗数增加、出让亩数减少、出让亩数下降、出让总金额上升的特点，供求关系依旧稳定。
2.租赁住房用地倾斜。
《通知》中的第二条第四点中显示，大城市土地供应要向租赁住房建设倾斜，供地计划中应单列租赁住房用地。
结合成都刚刚发布的《成都市中心城区4月底前拟出让住宅用地明细表》可以看出，该表格中暂时没有列出租赁住房用地，35宗地块均为二类住宅用地，商兼住用地，住兼商用地，轨道交通用地兼容商业、住宅用地等类型。
不过，在2022年3月30日，市规划和自然资源局印发的《成都市各区2022年度国有建设用地供应计划》中，就已经提到了“加快构建租购并举的住房制度”，提出单列计划92公顷用于租赁住房用地（主要为保障性租赁住房），占住宅用地供应计划总量的10%。
3.详细清单公开时间拉长、多次发布出让公告、披露重要配套信息。
第三个重点，也就是广泛引起讨论的所谓“取消集中供地”。《通知》第三条“建立拟出让地块清单公布制度”中显示，“每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体重组的时间预测预判。”
而近期发布的《成都市中心城区4月底前拟出让住宅用地明细表》与“3个月”规定相吻合，或与《通知》有关。例如2022年第四批次集中土拍，11月21日公布出让土地名单，12月13日就举行了拍卖，公开时间相对较短。
“详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。”很多人解读《通知》中的这句话让很多人理解为“取消集中供地”。
然而，据上证报报道，自然资源部3日回应称，该文件是自然资源部印发的，对地方住宅用地供应工作进行的指导文件。不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。
最后，还有一点值得注意，“……充分披露该地块的重要关联信息，包括周边主要配套设施和公共服务设施的现状和规划情况，周边同类型地块基本情况等。”这意味着房地产相关企业可以更准确地考量项目周边的配套价值，在后期的销售、宣传中，购房者也能够拥有一个官方的明确信息进行参考。
今年的房地产市场特别引人关注，任何风吹草动，都逃不过大众和媒体的“鹰眼”。可是唯独对这份文件，大家的反应有点迟缓。
12月8日，是这份文件签发的日子。但焦点君梳理时间线发现，直到12月末才有部分媒体转发了这份文件，春节假期结束后，全国各个媒体才大规模的跟进此事，低调得过于刻意。
大家都知道，在过去几年集中推行的集中供地，由于土地公示期短，开发商并没有充足时间去做市场调研，导致开发商拿地积极性不够。在集中供地里，更多出现的是央国企的身影。
而从去年下半年开始，部分城市土地市场持续低温，特别是有个别城市还取消了集中供地制度，特别是去年江西住建厅曾发文称，要力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。虽然目前江西省住建厅官网已经找不到该文件原文了，也从侧面反映出大众对集中供地效果的信心不足。
但集中供地作为长效机制，不可能因为市场低迷就随便取消。
因此，在各城急需恢复投资拿地的时候，优化集中供地制度显得尤为关键。本次优化调整的后供地制度，重点还是在土地端实现供给侧改革，适应需求、引导需求，让供需匹配，既保障地方政府的财政诉求，也可以起到稳定房地产市场的作用。
毕竟在绝大部分城市首次实行集中供地的时候，当地的楼市活跃度会被迅速激活。
目前，北京和成都已经公布了今年首批次供地清单，其他城市也正在研究文件，积极推行。相信在促进房地产行业回暖的大背景下，调整后的“集中供地制度”还将稳定和引导市场预期方面，发挥更积极的作用。
如今怎么样了？
最后，再让我们来回顾一下什么是“集中供地”。
2021年2月，为坚持“房住不炒”定位，构建房地产健康发展长效机制，自然资源部在《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》中要求，在22个重点城市中实行住宅用地“两集中”同步公开出让。
也就是地方政府在进行土地招拍挂时，将一年要出让的土地，分三个批次，集中投放。
重点城市名单包括北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、 沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
从今年9月以来，部分城市开始对两集中政策逐渐“松绑”。比如北京、武汉、厦门、成都、苏州都适当增加了2022年的集中土拍场次，而武汉更出让了6次。
由此可见，在市场的压力之下，集中供地的政策效应变得越来越弱。
客观来讲，随着集中供地政策的优化，未来土拍市场变得更加健康理性。房企无需在短期内筹措大量资金，融资压力将得到缓解，而许多优质地块也不会引发内卷，会在最终的溢价率体现真正的价值。
对此，你怎么看？欢迎评论区留言！
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