成都二手房回暖?成交量猛增三倍!真相在这里......

最近一段时间，拾一的耳边总是晃荡着二手房转暖的消息。

无论是从媒体的报道，还是房产从业者的口述，都能感受到市场对二手房回暖的信心。是昙花一现？还是二手房真的回暖了？

成交回升，楼市“续奶”“近两个月，我手上的二手房带看量、客源量都回升很多，听说全国的业务都有所好转。”一位链家的经纪人这么告诉拾一。复盘全国11月以来的数据，二手房市场的回暖，已得到官方数据佐证。据证券日报网消息，近期多个热点城市二手房成交量翘尾反弹。还有贝壳在相关采访中披露，11月以来杭州、武汉、成都等重点城市二手房成交量均有所回升，表现出筑底企稳的信号。

具体到成都市场，据购房通数据显示，最近几周的成交量基本超过2000套。

（数据来源：成都购房通）

仅从成交量来看，感觉成都二手房行情在经过艰难走低的2021年前三季度之后，跑出了一道漂亮的V型走势，甚至呈现出连涨态势。

信贷放缓，热情回归关于成都二手房市场回暖的一些疑惑，在这位链家经纪人的回答中得到了解答：“因为贷款放松了，很多之前贷不到款的房子现在能贷了，而且只放最近这一段时间，所以很多客户敢下手了。”“其实已经回暖很久了，只是大家到最近才开始相信。”她补充道。的确，信贷环境的恶化到改善，直接影响到了一整年的楼市发展。自从去年底官方给各类银行流向房企和购房者的资金限制了比例，导致今年各地银行控制房贷规模，纷纷上调利率水平、不断延长放款周期，加上二手房参考价等调控政策配合全垒打，直接促成了房价普跌、成交下降的现象。

直到10月份后，利率上扬现象才有所缓解。贝壳研究院数据显示，今年以来的全国利率和放款周期不断攀升，10月之后，两组数据都转头向下。

（数据来源：贝壳研究院）

视野回归成都，据购房通城市研究院此前针对成都各大银行房贷利率的调查，针对名下无房无贷、征信良好的刚需客户，能给到较低5.61%的利率。

（数据来源：成都购房通）

按照上图较低首套房贷利率，若贷款100万，分30年还完，6.13%的利率与5.61%的利率，总利息差距能达到10余万。

另外据该链家经纪人介绍，近期银行放贷速度也有所增加。关于成交量回暖的原因，市场上还有一种说法是：信贷放缓后，此前诸多堆积的待放款房源，都纷纷完成了放款并集中备案，因此出现了“成交暴涨”的情况。这应该是主要的原因之一，但是要让二手房成交出现持续上涨的情况，不单是过往积累的结果，必然也需要新备案房源的持续补充。

房价维稳，便是晴天成交市场的回暖，的确让不少人陷入了焦虑当中，也撑起了部分从业者口中“楼市回暖，房价再次上涨”的观点。事实真的如此吗？房价真的再次抬升了吗？事实上，无论降息、二手房翘尾，都是以维护楼市的稳定为前提。那么成都实际的房价表现如何呢？

首先是卖方市场，房东们的心理预期似乎随着市场信心的恢复一并回归。

（数据来源：诸葛找房）

在10月份，我们曾判断“随着市场的下行，房东逐渐get到了卖房的不易，即便观望也大都不会有涨价行为，甚至有降价抛售行为的房东，比重开始变大。”

这里要补充一下，挂牌价格中还有个影响因素，就是高于小区指导价的房源，在贝壳平台是不会漏出挂牌价格的。

加上调控政策对高价房源成交的抑制，因此今年的挂牌价走势曾有一个断崖式滑坡。

但是随着市场的回暖，成都市场的挂牌价格也开始逐步回升，足以证明房东的心理预期价格开始回升，此前因市场因素导致的降价行为也在减少。据拾一观测，近段时间成都的降价房源数量多低于1000套/日，远低于10月下旬较高可破3000套的单日数据。

（数据来源：诸葛找房）

据链家经纪人解释：“最近所谓的降价房源，其实可以说降了也可以说没降。就是降价的，基本上都是老小区或者本身就不太好卖的房子。换句话说，你看得起的都没降，降了的都看不起。”

此外，据悉近段时间重新投入买卖市场的卖家也多了不少。通过诸葛找房的数据，我们还可以看到，目前的成交价格其实反而是相对稳定的，从今年8月至今，没有大幅的波动。

（数据来源：诸葛找房）

深化到具体结构，应该还是以刚需为主。

10月份时，我们群采过成都当时的成交数据，市场成交的主力集中在总价150万以下，建面约90㎡以下。

（数据来源：10月份链家门店群采）

这部分房源大概能占到当时市场成交总额的7成，房屋的购买客户绝大多数是原籍不在成都的新市民，预算相对紧张。

据了解，近两月由于新房供应偏向改善，市场成交的面积段和价格组成，其实与之前差距不大。以上种种都表明，二手房调控政策的维稳作用，以及对新青年的利好，开始显著体现。

这些小区，值得关注就目前的市场情况来看，拾一还是建议近期有置业打算的朋友，可以大胆了解甚至下手。原因不难判断，信贷环境直接关联买房市场，目前信贷相对宽松，利率低、放款快，的确是个不错的下手时段。如果要观望，也是可行的，因为调控仍在继续，降准仍在呼吁，但是未来形势相对不太好琢磨。那么如果当下要下手，哪些小区的表现会更好呢？拾一特地统计了本月成都二手房交易的TOP10小区，相信经得住市场眼光的楼盘，还是值得关注的。

（数据来源：链家门店搜集）

以上楼盘的特征都较为统一：

1.位于主城区的边缘板块，如成华区的动物园板块、金牛区的五块石板块，或二圈层的优质板块，如郫都区的蜀都新城、温江区的光华新城。2.体量较大，面积段较大，既能承接刚需，也满足得了地缘性换房的改善。此外，这些楼盘也是各自区域内比较优质的代表。比如金科一城，位于动物园板块（真的没有异味），旁边地铁、商业等相对齐全，楼盘本身也是品牌开发商建设，品质和户型都相当不错。再比如佳兆业丽晶港，就在涌泉地铁站口，通勤相当便利，而且其距离光华新城的几大核心商业——合生汇、伊藤洋华堂等，步行距离都在1公里左右，生活舒适度很高。因此，这些楼盘对于刚需，或者地缘性换房的改善，都是相对不错的选择项。

来源：成都购房通